Sentenza n. 1452/2026 - Bologna, Sezione 2

Esito

La controversia

Il ricorrente ha proseguito in sede giurisdizionale, a seguito dell’opposizione del Comune al ricorso straordinario, l’impugnazione dell’ordinanza con cui il Comune di Rimini aveva dichiarato inabitabili alcuni locali seminterrati e ne aveva ordinato lo sgombero entro trenta giorni, nonché delle presupposte note dell’AUSL e dell’Ufficio comunale condono. I locali, oggetto di una concessione edilizia in sanatoria del 1995, presentavano un’altezza interna di circa 2,25 metri, erano collocati a un livello seminterrato con circa 50 centimetri fuori terra e disponevano di finestre anguste, con superficie ridotta e in genere poste al di sotto di balconi. Il ricorrente ha dedotto: travisamento dei fatti, carenza di istruttoria, contraddittorietà tra provvedimenti, violazione dei principi di legalità e buona fede, sostenendo che i dati geometrici fossero già stati valutati nel rilascio della sanatoria; violazione del principio di irretroattività, del diritto quesito e del legittimo affidamento; violazione dell’art. 35, comma 19, della l. n. 47/1985 e dell’art. 21-nonies della l. n. 241/1990, assumendo che la sanatoria avesse comportato il rilascio del certificato di abitabilità e che tale titolo non fosse più suscettibile di autotutela; incongruità della motivazione e erronea applicazione delle disposizioni regolamentari e regionali richiamate dall’amministrazione.

La decisione

Il TAR ha respinto integralmente il ricorso. Ha ritenuto non contestato e comunque adeguatamente accertato che i locali non possedessero i requisiti igienico-sanitari minimi per l’uso abitativo: l’altezza di 2,25 metri era inferiore al minimo di 2,70 metri e la superficie finestrata apribile era inferiore a un ottavo della superficie del pavimento. Le risultanze dell’AUSL non sono state efficacemente confutate dal ricorrente, che non ha documentato una diversa situazione dei luoghi. La concessione in sanatoria del 1995 non è stata ritenuta idonea a fondare l’abitabilità, poiché la sua efficacia era subordinata ad adempimenti e verifiche ulteriori, dei quali non risultava l’esecuzione. Il giudice ha distinto la regolarizzazione edilizia dell’opera dalla verifica dei requisiti igienico-sanitari e ha escluso che il condono determini automaticamente l’abitabilità. L’art. 35, comma 19, della l. n. 47/1985 consente deroghe soltanto rispetto a disposizioni regolamentari autonome e autosufficienti, non rispetto a requisiti di salubrità e sicurezza riconducibili a fonti primarie, anche quando attuati da norme secondarie, come il d.m. 5 luglio 1975 in attuazione degli artt. 218 e 221 del testo unico delle leggi sanitarie. Non è stata quindi ravvisata alcuna contraddizione tra la sanatoria edilizia e la successiva dichiarazione di inabitabilità ai sensi dell’art. 222 del testo unico delle leggi sanitarie. Sono state escluse anche la lesione dell’affidamento e la necessità di un annullamento d’ufficio, perché nessun certificato di abitabilità risultava automaticamente conseguito e non vi era un titolo favorevole da rimuovere in autotutela. La motivazione dell’ordinanza è stata ritenuta sufficiente, in quanto fondata sui dati relativi all’altezza, alla collocazione seminterrata e alle aperture finestrate, nonché sulle note dell’AUSL. Il ricorrente è stato condannato al pagamento di 1.500 euro, oltre accessori, in favore del Comune e di 1.500 euro, oltre accessori, in favore dell’AUSL.

Norme richiamate

• art. 35, comma 19, l. n. 47/1985

  A seguito della concessione o autorizzazione in sanatoria viene altresì rilasciato il certificato di abitabilità o agibilità anche in deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari, qualora le opere sanate non contrastino con le disposizioni vigenti in materia di sicurezza statica, attestata dal certificato di idoneità di cui alla lettera b) del terzo comma e di prevenzione degli incendi e degli infortuni

  La disposizione non comporta una deroga generale e indiscriminata ai requisiti di abitabilità; la deroga non si estende alle condizioni di salubrità e sicurezza poste da fonti primarie o da norme secondarie che ne costituiscano diretta attuazione.

• art. 35, comma 20, l. n. 47/1985

  Il rilascio del certificato di abitabilità conseguente al condono può avvenire in deroga soltanto a disposizioni regolamentari autonome e autosufficienti, non ai requisiti igienico-sanitari fondamentali.

• art. 21-nonies l. n. 241/1990

  La disciplina dell’annullamento d’ufficio non è applicabile in assenza di un precedente titolo di abitabilità effettivamente conseguito e suscettibile di rimozione; la sanatoria edilizia non aveva prodotto automaticamente tale effetto.

• art. 222 R.D. n. 1265/1934

  Consente l’adozione della dichiarazione di inabitabilità e del conseguente sgombero in presenza di accertate carenze igienico-sanitarie.

• artt. 218 e 221 R.D. n. 1265/1934

  Le disposizioni in materia di requisiti igienico-sanitari minimi trovano fondamento nella tutela primaria della salute e della sicurezza degli ambienti.

• artt. 3 e 5 d.m. 5 luglio 1975

  I requisiti minimi relativi all’altezza interna e alla superficie finestrata costituiscono condizioni inderogabili per l’abitabilità quando attuano prescrizioni primarie in materia di igiene e salute.

• art. 11 delle disposizioni sulla legge in generale

  Il richiamo al principio di irretroattività non impedisce l’applicazione dei requisiti igienico-sanitari alla verifica attuale dell’abitabilità del locale.

• art. 1 l. n. 241/1990

  I principi di legalità e buona fede dell’azione amministrativa non risultano violati quando l’amministrazione accerta l’attuale carenza di requisiti sanitari minimi non superati da una precedente sanatoria edilizia.

Massime di principio

• La concessione edilizia in sanatoria regolarizza, di regola, il profilo edilizio dell’opera, ma non determina automaticamente il conseguimento dell’abitabilità o dell’agibilità, soprattutto quando il titolo sia subordinato a ulteriori adempimenti, verifiche o autorizzazioni.
• La deroga prevista dalla disciplina del condono edilizio ai requisiti regolamentari di abitabilità non è generale e indiscriminata: non può riguardare requisiti di salubrità e sicurezza riconducibili a fonti primarie o a norme secondarie che ne costituiscano diretta attuazione.
• La verifica dei requisiti igienico-sanitari minimi dell’immobile resta distinta dalla regolarizzazione edilizia e può condurre alla dichiarazione di inabitabilità e allo sgombero anche quando l’immobile sia stato oggetto di sanatoria edilizia.
• Non è configurabile un legittimo affidamento sull’abitabilità quando dagli atti risulti che la sanatoria edilizia non abbia comportato automaticamente il rilascio del relativo certificato e il privato non abbia adempiuto alle condizioni cui tale effetto era subordinato.
• La motivazione di un provvedimento di inabitabilità è sufficiente quando individua concretamente le carenze dell’immobile, quali altezza insufficiente, collocazione seminterrata e inadeguatezza delle superfici finestrate, e richiama le risultanze dell’autorità sanitaria, ove tali dati non siano efficacemente contestati.

Come è indicizzato