Cassazione Civile, Ordinanza n. 01107/2026 del 19/01/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce dall'impugnazione di una delibera assembleare con cui il condominio aveva approvato lavori straordinari di rifacimento della facciata e dei balconi, sulla base degli accertamenti successivi alla battitura della facciata e della relazione del direttore dei lavori. La condomina sosteneva che l'ordine del giorno fosse generico e non comprendesse le lavorazioni poi approvate; che alcune opere riguardassero parti private e non fossero quindi di competenza condominiale; che la rimozione dei pilastri rivestiti in mosaico integrasse un'innovazione vietata perché lesiva del decoro architettonico; e che fosse estranea all'ordine del giorno la presa d'atto di opere straordinarie finalizzate al certificato di prevenzione incendi. In cassazione ha articolato quattro motivi: violazione delle norme sulla convocazione e validità della delibera per omessa indicazione dei lavori nell'ordine del giorno; omessa pronuncia della Corte d'appello sul motivo di nullità per asserito grave eccesso di potere, essendo stata approvata un'offerta che escludeva le garanzie di legge dell'appaltatore; ulteriore violazione degli artt. 345, 1135, 1418 e 1421 c.c. per mancato rilievo officioso della nullità derivante dalla rinuncia alle garanzie; violazione delle norme sulle innovazioni vietate e sul decoro architettonico per l'eliminazione del mosaico e il ripristino con semplice intonacatura e tinteggiatura.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché l'ordine del giorno indicava in termini essenziali e comprensibili gli argomenti da trattare e la delibera si collocava nel perimetro della precedente programmazione assembleare; ha escluso che potesse essere rilevata d'ufficio, in cassazione, la nullità per mancata costituzione del fondo speciale, perché la relativa questione non era stata introdotta nei gradi di merito; ha riconosciuto che la Corte d'appello non si era espressamente pronunciata sulla domanda di nullità per rinuncia alle garanzie dell'appaltatore, ma ha deciso nel merito, ritenendo la censura infondata poiché la validità di una clausola di esonero dipende dalla natura dei vizi e, comunque, la convenienza della scelta assembleare è insindacabile ex art. 1137 c.c.; ha infine escluso la lesione del decoro architettonico, valorizzando l'accertamento di merito secondo cui i mosaici non costituivano un elemento caratterizzante percepibile dell'edificio. Le spese sono state poste a carico della ricorrente.

Norme richiamate

• art. 1105 c.c.

  richiede che tutti i partecipanti siano preventivamente informati delle questioni e materie sulle quali sono chiamati a deliberare; l'avviso è sufficiente se indica gli argomenti in termini essenziali e comprensibili.

• art. 1135 c.c.

  richiamato per la questione del fondo speciale; la nullità per sua violazione non è rilevabile d'ufficio se i relativi presupposti fattuali non sono stati introdotti nel giudizio di merito nel rispetto delle preclusioni.

• art. 1136 c.c.

  richiamato quale norma sulle deliberazioni assembleari condominiali in tema di validità della convocazione e della delibera.

• art. 1139 c.c.

  applicabile al condominio per il richiamo delle regole sulle decisioni assembleari e sull'informazione dei partecipanti.

• art. 66 disp. att. c.c.

  richiamato in tema di avviso di convocazione dell'assemblea condominiale e sufficienza dell'indicazione degli argomenti all'ordine del giorno.

• art. 360 c.p.c.

  indicato come parametro dei motivi di ricorso per cassazione per violazione di legge e nullità della sentenza per omessa pronuncia.

• art. 112 c.p.c.

  rilevante per il vizio di omessa pronuncia su un capo della domanda o un motivo di appello.

• art. 345 c.p.c.

  richiamato in relazione alla riproposizione in appello della domanda di nullità rimasta assorbita in primo grado.

• art. 346 c.p.c.

  consente la riproposizione delle domande ed eccezioni assorbite; la Corte richiama il principio secondo cui la riproposizione deve risultare specifica e trascritta secondo l'art. 366, n. 6, c.p.c.

• art. 366 c.p.c.

  impone l'onere di specifica indicazione e trascrizione degli atti rilevanti nel ricorso per cassazione.

• art. 384 c.p.c.

  consente alla Corte di cassazione, per ragioni di economia processuale, di decidere nel merito la questione di diritto quando non siano necessari ulteriori accertamenti di fatto.

• art. 1137 c.c.

  richiamato per affermare che la valutazione di convenienza delle scelte assembleari non è sindacabile dal giudice.

• art. 1667 c.c.

  citato quale possibile disciplina dei vizi dell'opera appaltata cui può riferirsi una clausola di esonero, nei limiti della colpa lieve.

• art. 1669 c.c.

  la clausola di esonero non può riguardare la garanzia per rovina e difetti gravi dell'opera.

• art. 1120 c.c.

  le innovazioni sono vietate se lesive del decoro architettonico del fabbricato.

• art. 1127 c.c.

  richiamato dalla ricorrente ma non decisivo nel ragionamento finale.

• art. 1418 c.c.

  richiamato come parametro della nullità della delibera per asserita rinuncia a garanzie di legge.

• art. 1421 c.c.

  invocato per il potere-dovere di rilievo officioso della nullità.

• art. 13 d.P.R. n. 115 del 2002

  richiamato nel dispositivo per il contributo unificato dovuto in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• L'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale è valido quando indica gli argomenti da trattare in termini essenziali ma comprensibili; non è necessario prefigurare in dettaglio lo sviluppo della discussione né l'esito delle valutazioni tecniche che l'assemblea svolgerà.
• L'adeguatezza dell'ordine del giorno e la pertinenza della deliberazione rispetto ai temi indicati sono accertamenti di merito, insindacabili in cassazione se sorretti da motivazione congrua.
• La nullità di una deliberazione assembleare per violazione di norme imperative può essere rilevata d'ufficio solo se i relativi presupposti di fatto risultano già acquisiti al giudizio di merito nel rispetto delle preclusioni; non può essere introdotta per la prima volta in cassazione.
• Il vizio di omessa pronuncia sussiste solo quando la domanda o eccezione non esaminata non sia logicamente superata da una statuizione incompatibile; in difetto, la cassazione può decidere nel merito se la questione è di puro diritto e non richiede ulteriori accertamenti fattuali.
• In materia di appalto, una clausola di esonero dalle garanzie dell'appaltatore può operare solo nei limiti consentiti dall'ordinamento e non può incidere sulla garanzia per i gravi difetti dell'opera.
• La valutazione della convenienza economica o tecnica di una scelta assembleare condominiale appartiene al merito della gestione e non è sindacabile dal giudice ai fini dell'annullamento della delibera.
• Un'innovazione è vietata per lesione del decoro architettonico solo se altera in modo apprezzabile l'armonia estetica dell'edificio o ne cancella un elemento effettivamente caratterizzante e percepibile; il giudizio è rimesso al prudente apprezzamento del giudice di merito.

Come è indicizzato