Sentenza del 14/06/2018 n. 2732 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

Il ricorrente sosteneva che l’area, pur urbanisticamente edificabile, fosse una pertinenza del fabbricato principale e non dovesse quindi essere tassata autonomamente come area fabbricabile. La controversia riguardava se la sola edificabilità urbanistica fosse sufficiente a escludere la pertinenzialità.

La decisione

La sentenza ha affermato che l’edificabilità dell’area non esclude automaticamente la sua natura pertinenziale. Quando coesistono accessorietà ed edificabilità, ai fini ICI prevale la verifica concreta del vincolo funzionale con il fabbricato principale. Tuttavia, la pertinenzialità deve essere dimostrata attraverso elementi oggettivi e soggettivi, idonei a provare che l’area sia stabilmente e necessariamente asservita al fabbricato e che non possa essere destinata autonomamente a fini edificatori senza una radicale trasformazione. In assenza di tali elementi, l’area può essere tassata separatamente.

Norme richiamate

• Disciplina ICI sulle aree edificabili e sulle pertinenze

  Quando è rilevabile coesistenza di accessorietà ed edificabilità nella stessa porzione immobiliare, il trattamento fiscale delle porzioni immobiliari asservite ad immobile principale rende irrilevante il regime di edificabilità attribuito dallo strumento urbanistico.

  La qualificazione urbanistica come area edificabile non è decisiva se il terreno è concretamente una pertinenza del fabbricato; in tal caso non opera l’autonoma tassazione come area fabbricabile.

• Principi civilistici sulla pertinenza

  Deve essere dimostrato il necessario ed insostituibile «vincolo funzionale dell’area rispetto al manufatto principale».

  La pertinenzialità richiede un rapporto di servizio concreto, stabile e necessario tra area e fabbricato, non una mera vicinanza fisica o una semplice dichiarazione del proprietario.

Massime di principio

• Un terreno urbanisticamente edificabile può comunque essere qualificato come pertinenza di un fabbricato: l’edificabilità, da sola, non esclude la pertinenzialità.
• Per evitare la tassazione autonoma dell’area, il contribuente deve provare un vincolo funzionale concreto, stabile e insostituibile rispetto al fabbricato principale.
• La destinazione pertinenziale deve risultare da elementi esteriori e oggettivi, non soltanto dalla volontà dichiarata del proprietario.
• È rilevante verificare se l’area possa essere destinata autonomamente all’edificazione senza una radicale trasformazione; se ciò è possibile, la pertinenzialità è più difficile da riconoscere.
• La valutazione deve essere effettuata in concreto, considerando l’uso effettivo dell’area, la sua configurazione, il collegamento con il fabbricato e l’eventuale possibilità di separarla funzionalmente.
• La qualificazione catastale o urbanistica dell’area non è necessariamente decisiva ai fini fiscali quando sussistono i presupposti sostanziali della pertinenza.