Cassazione Civile, Ordinanza n. 12625/2025 del 12/05/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di permuta con cui un proprietario di suolo edificatorio si obbligava a trasferire il terreno a due società, ricevendo in cambio porzioni di fabbricati da costruire. Nel preliminare erano previste: specifiche modalità di futura individuazione delle unità immobiliari, un termine per la stipula del definitivo, una penale per il ritardo nella consegna e una clausola che prevedeva, in caso di inadempimento, una somma pari a un terzo del valore della permuta; era inoltre previsto un diritto di recesso delle società se entro dieci anni non fosse stata approvato il progetto esecutivo. Il proprietario avviava arbitrato chiedendo l'accertamento degli obblighi reciproci, la declaratoria di inadempimento delle società, l'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., la condanna alla consegna della fideiussione e al pagamento della penale. Le società si difendevano contestando l'inadempimento, sostenendo l'impossibilità di ottenere il permesso di costruire e la trasferibilità dell'intero suolo, ed eccependo l'inammissibilità o nullità delle domande. Il lodo arbitrale accertava l'esistenza degli obblighi e l'inadempimento delle società, ma negava il 2932 per ritenuta indeterminatezza/determinabilità insufficiente dell'oggetto della permuta e dichiarava inammissibile la penale quale clausola risarcitoria non riferita al mero ritardo. Le società impugnavano il lodo davanti alla Corte d'appello deducendo nullità per contraddittorietà della motivazione e per incompatibilità tra la declaratoria di inadempimento e la negazione dell'esecuzione in forma specifica, nonché per la mancata considerazione del diritto di recesso. La Corte d'appello respingeva l'impugnazione; contro tale decisione le società proponevano ricorso per cassazione con tre motivi, tutti centrati sulla pretesa nullità del lodo ai sensi dell'art. 829, comma 1, n. 11, c.p.c. per contraddittorietà interna, sulla dedotta nullità/indeterminatezza del preliminare e sulla pretesa erronea esclusione del recesso. La Cassazione ha ritenuto inammissibili tutti i motivi, affermando che la contraddittorietà rilevante ai fini dell'art. 829 n. 11 deve emergere tra dispositivo e motivazione o tra le parti del dispositivo, mentre la contraddittorietà interna alla sola motivazione rileva solo se si traduce in totale mancanza di motivazione; ha inoltre ritenuto che l'accertato inadempimento rispetto all'obbligo di stipulare il definitivo può coesistere con l'impossibilità di ottenere il rimedio costitutivo ex art. 2932 c.c., poiché la non eseguibilità forzata non esclude l'autonoma rilevanza dell'inadempimento; infine ha escluso che la motivazione della sentenza impugnata fosse solo apparente o costituzionalmente inesistente, reputando corretto il rilievo per cui il recesso non aveva giustificazione alla luce della ritenuta possibilità di attuare il negozio. Il ricorso è stato quindi dichiarato inammissibile con condanna alle spese.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso proposto dalle due società avverso la sentenza della Corte d'appello che aveva confermato la validità del lodo arbitrale. Ha ritenuto che i motivi non integrassero alcuna delle ipotesi tassative di nullità del lodo di cui all'art. 829 c.p.c., che la censura tendeva in realtà a sollecitare un riesame del merito e che la motivazione della decisione impugnata era sufficiente e non apparente. Le società ricorrenti sono state condannate alle spese.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  L'esperibilità dell'esecuzione in forma specifica del preliminare è distinta dall'accertamento dell'inadempimento: la mancata praticabilità del rimedio costitutivo non esclude di per sé l'inadempimento dell'obbligo di contrarre.

• art. 1346 c.c.

  Richiamato dalle parti per contestare la determinatezza o determinabilità dell'oggetto del preliminare; la Corte non ha accolto la censura perché il relativo esame di merito era precluso e non era stata validamente dedotta in precedenza la nullità del contratto.

• art. 1378 c.c.

  Citato nel lodo per qualificare il bene promesso come cosa genericamente determinata, da individuarsi successivamente nel processo edificatorio.

• art. 1383 c.c.

  Il Collegio arbitrale ha ritenuto inammissibile la domanda di penale, qualificandola come pattuizione risarcitoria legata all'inadempimento e non al mero ritardo.

• art. 1373 c.c.

  Richiamato nel terzo motivo di ricorso per sostenere l'erronea esclusione del diritto di recesso previsto dal preliminare.

• art. 828 c.p.c.

  Norma processuale richiamata per l'impugnazione del lodo arbitrale davanti alla Corte d'appello.

• art. 829, comma 1, n. 11, c.p.c.

  La nullità per disposizioni contraddittorie sussiste solo se la contraddittorietà emerge tra le componenti del dispositivo o tra motivazione e dispositivo; la contraddizione interna alla motivazione è rilevante solo se rende impossibile ricostruire la ratio decidendi, traducendosi in motivazione mancante o apparente.

• art. 360 c.p.c.

  Invocato come norma di legittimità per i motivi di ricorso; la Corte ha ricondotto le doglianze a contestazioni inammissibili perché dirette al merito e non a un vizio di legittimità riconoscibile.

• art. 96 c.p.c.

  La Corte d'appello aveva rigettato anche la domanda di condanna per responsabilità aggravata.

Massime di principio

• In materia di impugnazione del lodo per nullità, la contraddittorietà rilevante ai sensi dell'art. 829, comma 1, n. 11, c.p.c. è solo quella che investe il rapporto tra le parti del dispositivo o tra motivazione e dispositivo; la mera incoerenza interna alla motivazione non basta, salvo che si traduca in assoluta impossibilità di ricostruire il percorso logico-giuridico della decisione.
• La censura di nullità del lodo non può essere utilizzata come strumento surrettizio per ottenere un riesame del merito della controversia arbitrale, poiché l'impugnazione è a critica vincolata e i motivi di nullità sono tassativi.
• L'accertamento dell'inadempimento dell'obbligo di concludere un contratto definitivo può coesistere con la negazione dell'esecuzione specifica ex art. 2932 c.c.: la non praticabilità del rimedio costitutivo non elimina automaticamente l'inadempimento del preliminare, che può produrre ulteriori effetti giuridici.
• La deduzione per la prima volta in cassazione della nullità del contratto preliminare o dell'indeterminatezza dell'oggetto non è ammissibile quando richiede accertamenti di fatto e interpretazione del contratto non svolti nei gradi di merito.
• Il vizio di motivazione censurabile in cassazione, dopo la riforma dell'art. 360 c.p.c., è limitato alle anomalie che integrano una violazione del minimo costituzionale della motivazione; non sono più deducibili mere insufficienze o contraddittorietà non insanabili.

Come è indicizzato