Sentenza del 29/11/2017 n. 4956 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

L’Amministrazione finanziaria ha ritenuto imponibile, ai fini IRPEF, la plusvalenza derivante dalla cessione di un immobile poi demolito e ricostruito dall’acquirente. La controversia riguardava l’eventuale equiparazione della cessione di un fabbricato, insistente sul terreno, alla cessione di un terreno edificabile, in ragione della potenzialità edificatoria dell’area, della domanda di concessione edilizia presentata dal venditore e della successiva voltura dell’istanza e demolizione del fabbricato da parte dell’acquirente.

La decisione

La pretesa fiscale è stata esclusa. Sono soggette a tassazione separata, quali redditi diversi, le plusvalenze derivanti dalla cessione onerosa di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, ma non quelle relative alla cessione di terreni sui quali esista già un fabbricato. La successiva demolizione e ricostruzione dell’immobile, così come la potenzialità edificatoria o la voltura della domanda edilizia, non trasformano retroattivamente la cessione del fabbricato in una cessione di terreno edificabile.

Norme richiamate

• Art. 67, comma 1, lettera b), del TUIR

  plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione

  La norma riguarda i terreni non edificati aventi effettiva suscettibilità edificatoria al momento della cessione. Non si applica alla vendita di un terreno già edificato, anche se il fabbricato viene successivamente demolito e ricostruito.

• Art. 17 del TUIR

  La plusvalenza rientrante nella specifica categoria dei redditi diversi può essere assoggettata a tassazione separata, ma solo quando ricorrono i presupposti sostanziali previsti dalla disciplina fiscale.

Massime di principio

• Ai fini della tassazione della plusvalenza, occorre considerare la natura del bene effettivamente ceduto al momento della compravendita, non gli sviluppi edilizi successivi.
• La vendita di un fabbricato non è automaticamente equiparabile alla vendita di un terreno edificabile, anche se il fabbricato è fatiscente, destinato alla demolizione o dotato di rilevante potenzialità edificatoria.
• La successiva demolizione e ricostruzione da parte dell’acquirente non produce effetti retroattivi sulla qualificazione fiscale dell’operazione.
• La presentazione o la voltura di una domanda di concessione edilizia può costituire un elemento del contesto, ma non basta da sola a trasformare la cessione di un immobile edificato in cessione di terreno edificabile.
• Per valutare l’imponibilità della plusvalenza bisogna verificare con riferimento alla data della cessione sia la situazione urbanistica sia l’oggetto concreto del trasferimento.