Sentenza n. 3428/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 7

Esito

La controversia

L’appellante ha impugnato la sentenza del TAR Lazio, deducendo l’erronea applicazione della disciplina del terzo condono edilizio e della normativa relativa ai vincoli paesaggistici sopravvenuti. La domanda di condono, presentata ai sensi dell’art. 32 del d.l. n. 269 del 2003, riguardava una sopraelevazione destinata a uso residenziale, con creazione di nuove unità immobiliari, nuova superficie e circa 200 metri cubi di volumetria, asseritamente realizzata negli anni 1951-1952. L’appellante sosteneva che l’opera fosse anteriore all’imposizione del vincolo paesaggistico e che, pertanto, Roma Capitale avrebbe dovuto acquisire il parere dell’autorità paesaggistica e svolgere una valutazione concreta di compatibilità paesaggistica "ora per allora", senza poter rigettare automaticamente la domanda. Sono state inoltre riproposte censure relative all’interpretazione della disciplina del terzo condono, alla rilevanza della giurisprudenza sull’anteriorità del vincolo, alla questione di legittimità costituzionale della disciplina regionale più restrittiva e alla mancata considerazione delle osservazioni presentate dopo il preavviso di rigetto. Roma Capitale ha sostenuto che la sopraelevazione costituisse un abuso maggiore, comportante nuova superficie e nuova volumetria, non condonabile in area vincolata ai sensi della disciplina del terzo condono, con conseguente inutilità del parere paesaggistico.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha respinto l’appello e confermato la sentenza del TAR. La sopraelevazione è stata correttamente qualificata come intervento comportante la realizzazione di nuove superfici e nuovi volumi e, quindi, come abuso maggiore, non riconducibile alle sole opere minori condonabili nelle aree vincolate secondo la disciplina del terzo condono prevista dall’art. 32 del d.l. n. 269 del 2003 e dalla legge regionale Lazio n. 12 del 2004. L’appellante non ha assolto l’onere di provare che l’opera assentita nel 1951 coincidesse con quella oggetto della domanda di condono del 2004; la mera allegazione dell’anteriorità dell’abuso rispetto al vincolo non era sufficiente. In ogni caso, la qualificazione dell’intervento come abuso maggiore in area vincolata comportava una preclusione legale alla sanatoria, sicché l’acquisizione del parere paesaggistico sarebbe stata inutiliter data e non avrebbe potuto modificare l’esito del procedimento. Il giudice ha distinto la disciplina del terzo condono da quella del primo condono e dall’accertamento di conformità ordinario ex art. 36 d.P.R. n. 380 del 2001, escludendo che i principi elaborati per tali diversi istituti potessero essere trasposti alla fattispecie. È stata inoltre ritenuta infondata la censura relativa all’automaticità del diniego, poiché Roma Capitale aveva comunicato il preavviso di rigetto, esaminato le osservazioni dell’interessato e adottato il diniego definitivo dopo averle ritenute insufficienti. È stata esclusa anche la fondatezza della questione di legittimità costituzionale, in quanto la legislazione regionale può prevedere limiti più restrittivi al condono edilizio per una più intensa tutela dei valori paesaggistici e ambientali. L’appellante è stato condannato al pagamento delle spese del grado, liquidate in euro 3.000 oltre accessori.

Norme richiamate

• art. 32 d.l. n. 269/2003, convertito dalla l. n. 326/2003

  La disciplina del terzo condono ha un ambito applicativo più ristretto e, nelle aree sottoposte a vincolo, consente la sanatoria delle sole opere di minore rilevanza, non degli interventi che comportano nuove superfici o nuovi volumi.

• l.r. Lazio n. 12/2004

  La disciplina regionale può rendere più restrittive le condizioni del condono edilizio nelle aree vincolate, in funzione della tutela dei valori paesaggistici e ambientali.

• art. 10-bis l. n. 241/1990

  Il procedimento non è viziato da automatismo o mancata partecipazione quando l’amministrazione comunica il preavviso di rigetto, esamina le osservazioni del privato e adotta il provvedimento definitivo motivando il loro mancato accoglimento.

• art. 36 d.P.R. n. 380/2001

  L’accertamento di conformità ordinario, fondato sulla doppia conformità, è istituto distinto dal condono edilizio straordinario e non consente di trasferire al terzo condono le regole proprie della sanatoria ordinaria.

Massime di principio

• Nella disciplina del terzo condono edilizio, quando l’opera realizzata in area sottoposta a vincolo paesaggistico comporta la creazione di nuove superfici o nuovi volumi, essa costituisce abuso maggiore e non è condonabile, anche se l’interessato invoca la compatibilità paesaggistica dell’intervento.
• Quando la disciplina speciale del terzo condono pone una preclusione legale alla sanatoria degli abusi maggiori in area vincolata, l’acquisizione del parere dell’autorità paesaggistica è irrilevante ai fini dell’esito del procedimento, perché un eventuale parere favorevole non potrebbe superare la preclusione normativa.
• Chi fonda la domanda di condono sulla preesistenza dell’opera rispetto all’imposizione del vincolo paesaggistico deve dimostrare in modo certo che l’opera storicamente assentita coincida con quella oggetto della domanda di sanatoria; in mancanza, non può pretendere una valutazione paesaggistica riferita alla situazione esistente al momento della realizzazione.
• I principi elaborati in materia di primo condono edilizio o di accertamento di conformità ordinario non sono automaticamente applicabili al terzo condono, che costituisce istituto eccezionale e derogatorio, soggetto a disciplina speciale e di stretta interpretazione.
• La disciplina regionale può introdurre limiti più rigorosi al condono edilizio rispetto alla normativa statale quando tali limiti siano finalizzati a una maggiore tutela dei valori paesaggistici e ambientali e siano adottati nell’ambito delle competenze regionali.

Come è indicizzato