Cassazione Civile, Ordinanza n. 07544/2025 del 21/03/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto del 23 novembre 2009 qualificato come affitto di ramo d'azienda con contestuale locazione di immobile. La società affittuaria sosteneva che l'altra società, proprietaria e affittante, avesse trattenuto indebitamente somme pari agli oneri condominiali riferiti a una quota di multiproprietà di cui la società proprietaria era titolare/conduttrice in base a un precedente contratto di locazione del 9 novembre 2007 con una terza società proprietaria dell'immobile. In via principale chiedeva l'accertamento dell'inadempimento della controparte e la condanna al pagamento di oltre 1,3 milioni di euro; in via subordinata chiedeva l'annullamento del contratto per dolo o errore essenziale e riconoscibile. Dopo il rigetto in primo grado e in appello, la ricorrente ha proposto ricorso per cassazione con due motivi: 1) violazione degli artt. 1362 c.c., 2558 c.c. e 36 L. 392/1978, sostenendo che i giudici di merito avessero erroneamente desunto, tramite presunzioni e contro il senso letterale del contratto, l'avvenuta cessione alla ricorrente del contratto di locazione già in essere, con conseguente obbligo di sopportare i costi di gestione e gli oneri condominiali; 2) violazione degli artt. 2727 e 2729 c.c., lamentando che la corte territoriale avesse trascurato fatti pacifici e univoci che, secondo la ricorrente, dimostravano il mancato trasferimento del contratto di locazione e il permanere dei rapporti tra le originarie parti del contratto di locazione.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso. Ha rilevato, in via dirimente, che la Corte d'appello aveva fondato la decisione anche su una ratio decidendi autonoma non censurata: qualora la società ricorrente avesse comunque goduto della quota di multiproprietà, gli oneri accessori/condominiali sarebbero stati a suo carico in base agli artt. 9 e 41 L. 392/1978. Quanto ai motivi proposti, la Corte ha osservato che essi miravano in realtà a contestare l'interpretazione del contratto e la valutazione delle risultanze istruttorie, chiedendo una nuova valutazione del merito, attività non consentita in sede di legittimità. Ne è seguita la condanna della ricorrente alle spese del giudizio di cassazione e l'applicazione del contributo unificato aggiuntivo ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1362 c.c.

  Richiamato come parametro di interpretazione del contratto; la censura è stata ritenuta inammissibilmente diretta a ottenere una diversa lettura del testo negoziale.

• art. 2558 c.c.

  Richiamato per il subentro nei rapporti contrattuali in caso di trasferimento d'azienda o ramo d'azienda; i giudici di merito avevano ritenuto che operasse il trasferimento del contratto di locazione, ma la Cassazione non ha rivalutato tale accertamento di fatto.

• art. 36 L. 392/1978

  Richiamato quale norma che consente la cessione del contratto di locazione senza consenso del locatore quando sia ceduta o locata l'azienda; la Corte non ha accolto la diversa lettura proposta dalla ricorrente.

• art. 2727 c.c.

  Richiamato sulla prova presuntiva; la censura è stata giudicata inammissibile perché volta a sollecitare una nuova valutazione del merito.

• art. 2729 c.c.

  Richiamato sui requisiti delle presunzioni semplici; la ricorrente non ha rispettato i criteri indicati dalla giurisprudenza di legittimità e ha sostanzialmente contestato il merito dell'apprezzamento probatorio.

• art. 9 L. 392/1978

  Richiamato dalla Corte d'appello come base per porre gli oneri accessori a carico di chi goda dell'immobile/complesso alberghiero.

• art. 41 L. 392/1978

  Richiamato dalla Corte d'appello insieme all'art. 9 L. 392/1978 per affermare la debenza degli oneri accessori in capo alla parte subentrata nel godimento.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  Richiamato per dare atto della sussistenza dei presupposti per il pagamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

• art. 360 n. 3 c.p.c.

  Indicato quale parametro formale dei motivi di ricorso per violazione di legge, ma le censure sono state ritenute inammissibili perché in realtà miravano a una rivalutazione del merito.

Massime di principio

• L'interpretazione del contratto è un accertamento di fatto riservato al giudice di merito: in cassazione è censurabile solo per effettiva violazione dei canoni ermeneutici o per motivazione del tutto apparente/inadeguata, non per la mera contrapposizione di una diversa lettura del testo.
• Quando una sentenza d'appello si fonda su una ratio decidendi autonoma e non impugnata, tale ratio diviene definitiva e rende inammissibili le ulteriori censure che non la colpiscano specificamente.
• La deduzione di violazione degli artt. 2727 e 2729 c.c. non può risolversi in una richiesta di nuova valutazione degli indizi e delle prove da parte della Cassazione: è inammissibile se mira soltanto a sostituire l'apprezzamento del merito del giudice di appello.
• Nel contesto di affitto di azienda o ramo d'azienda, la questione del subentro nei contratti e della imputazione degli oneri accessori deve essere valutata alla luce del complessivo assetto negoziale e delle clausole contrattuali; il sindacato di legittimità non può trasformarsi in un riesame del contenuto economico dell'operazione.
• Se il soggetto che utilizza l'immobile/complesso alberghiero subentra nel godimento, gli oneri accessori possono essere posti a suo carico secondo la disciplina locatizia richiamata dal giudice di merito; in cassazione tale conclusione non è riesaminabile se non nei ristretti limiti del vizio di legge o di motivazione.

Come è indicizzato