Cassazione Civile, Sentenza n. 13217/2025 del 19/05/2025

Esito

La controversia

La ricorrente impugnava la sentenza della Corte d'appello che aveva rigettato le sue domande di riduzione del prezzo e risarcimento danni con riferimento a difformità urbanistiche emerse nel progetto allegato al permesso di costruire (trasformazione del piano interrato da autorimessa a cantine e bagni). I motivi principali denunciavano vizi della motivazione della sentenza per non aver adeguatamente o coerentemente motivato il disaccordo con la consulenza tecnica d'ufficio sulla legittimità della variante, sull'accertamento delle cause del danno e sul nesso di causalità; sul carattere meramente apparente della motivazione in ordine all'assenza di perdita di valore; e per avere ritenuto illogicamente che l'intento della società di realizzare la variante fosse un "motivo individuale" escludente la riduzione del prezzo. Un sesto motivo lamentava la violazione dell'art. 1227 c.1 c.c. con riferimento all'accoglimento delle domande riconvenzionali, poiché la causa del deprezzamento sarebbe stata ascrivibile alle venditrici.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto i primi cinque motivi, ritenendo la sentenza impugnata affetta da nullità per vizi della motivazione (contraddizioni e omissioni rispetto alle risultanze della c.t.u. e mancata qualificazione della domanda). Il sesto motivo è stato assorbito. La sentenza impugnata è stata cassata e la causa rinviata alla Corte d'appello di Firenze in diversa composizione per nuova decisione, con determinazione anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 132 cod. proc. civ.

  Richiama l'obbligo di motivazione del provvedimento giudiziario; la Corte ha valutato la motivazione impugnata alla luce del minimo costituzionale richiesto (art. 111 Cost.) e ha ritenuto che fossero presenti vizi tali da integrare nullità deducibile ex art. 360 c.p.c. n.4

• art. 360 co.1 n.4 cod. proc. civ.

  Invocato per censurare la sentenza per difetto assoluto di motivazione; la Cassazione ha ritenuto sussistente il vizio di motivazione rilevabile dal testo della decisione e quindi cagione di nullità

• art. 360 co.1 n.5 cod. proc. civ.

  Richiamato per delimitare il sindacato sulla motivazione: non è più consentito dedurre in Cassazione la semplice insufficienza della motivazione; tuttavia la nullità sussiste quando la motivazione è totalmente mancante, meramente apparente o contraddittoria in modo evidente

• art. 360 co.1 n.3 cod. proc. civ.

  Citato in riferimento alla censura di violazione di norme di diritto (es. art. 1227 c.c.); il motivo relativo è stato comunque assorbito dalla Cassazione in ragione del rinvio

• art. 111 Cost.

  Riferimento al principio costituzionale dell'obbligo di motivazione delle decisioni giudiziarie, usato per valutare la sufficienza della motivazione della sentenza impugnata

• art. 1497 cod. civ.

  Richiamato come possibile titolo giuridico su cui fondare la domanda dell'acquirente (difetto delle qualità promesse della cosa venduta); la Corte ha osservato che il giudice di merito avrebbe dovuto qualificare la domanda per decidere quale rimedio fosse applicabile

• art. 1489 cod. civ.

  Indicata come alternativa di disciplina (onere gravante sulla cosa) per la riduzione del prezzo in caso di edificabilità inferiore a quella garantita; la Corte ha ritenuto necessario il corretto inquadramento della domanda fra le fattispecie applicabili

• art. 1227 co.1 cod. civ.

  Riferito nella censura sulle domande riconvenzionali (con riguardo all'addebito della causa del danno); la questione è stata però ritenuta assorbita dal rinvio per riesame

Massime di principio

• La Corte d'appello deve esplicitare chiaramente le ragioni del dissenso rispetto alle conclusioni della consulenza tecnica d'ufficio; la semplice enunciazione della CTU seguita da affermazioni contraddittorie integra vizio di motivazione.
• Il sindacato di legittimità sulla motivazione è limitato: non basta contestare la scarsa approfonditezza; la motivazione deve però essere coerente e non meramente apparente, altrimenti la decisione è cassabile per nullità.
• Il giudice di merito deve qualificare correttamente la domanda dell'attore (es. difetto di qualità ex art.1497 c.c., onere sulla cosa ex art.1489 c.c. o altra inadempienza) perché la scelta del rimedio (riduzione del prezzo vs risarcimento) dipende dalla corretta inquadratura giuridica.
• La semplice presentazione di una variante da parte dell'acquirente non è automaticamente efficace a interrompere il nesso di causalità tra vizi anteriori e danno: se la variante era conforme agli strumenti urbanistici secondo il CTU, il giudice deve spiegare perché nondimeno ritenga interruttivo il comportamento dell'acquirente.
• In controversie immobiliari con c.t.u., la parte che intende discostarsi dalle conclusioni tecniche deve fornire argomentazione motivata e non contraddittoria; altrimenti la decisione è esposta a cassazione per vizio di motivazione.