Sentenza del 15/05/2018 n. 586 - Comm. Trib. Reg. per il Veneto

Esito

La controversia

L'Amministrazione finanziaria ha recuperato a tassazione una plusvalenza qualificandola come reddito diverso derivante dalla cessione di terreni edificabili ai sensi dell'art. 67, comma 1, lettera b), TUIR. La controversia riguardava la qualificazione giuridica di un compendio composto da fabbricati fatiscenti, rispetto al quale nel contratto era stata prevista, in alternativa alla ristrutturazione, la possibile demolizione degli edifici esistenti e la costruzione di nuovi immobili.

La decisione

Il recupero della plusvalenza è stato ritenuto illegittimo. La cessione di fabbricati fatiscenti non può essere riqualificata come cessione di terreni edificabili sulla base della sola potenzialità edificatoria dell'area o della previsione contrattuale di demolizione e successiva ricostruzione. L'oggetto della vendita resta il compendio immobiliare esistente e non un terreno edificabile; pertanto non ricorrono i presupposti per la tassazione della plusvalenza come reddito diverso ai sensi dell'art. 67, comma 1, lettera b), TUIR.

Norme richiamate

• Art. 67, comma 1, lettera b), del TUIR

  redditi diversi costituiti dalle plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione

  La norma si applica alla cessione di terreni edificabili, non alla cessione di fabbricati, anche se fatiscenti, situati su un'area dotata di potenzialità edificatoria. La qualificazione fiscale dipende dall'oggetto effettivo della compravendita e non dalla mera possibilità di demolire e ricostruire gli immobili.

Massime di principio

• La vendita di un fabbricato, anche se in condizioni di grave degrado o inutilizzabile, non diventa automaticamente vendita di terreno edificabile ai fini fiscali.
• Per applicare la tassazione della plusvalenza prevista per i terreni edificabili occorre verificare che l'oggetto sostanziale della cessione sia il terreno e non un edificio esistente.
• La previsione contrattuale della demolizione e della successiva edificazione, soprattutto se formulata come alternativa alla ristrutturazione, non è da sola sufficiente a riqualificare la cessione.
• La potenzialità edificatoria dell'area e l'intenzione dell'acquirente di realizzare nuovi immobili non prevalgono necessariamente sulla consistenza catastale e materiale del bene trasferito.
• In situazioni analoghe è essenziale esaminare il contenuto del contratto, lo stato dei manufatti, la loro autonomia funzionale e l'effettiva causa della compravendita, senza basarsi esclusivamente sulla destinazione urbanistica dell'area.