Sentenza del 21/12/2016 n. 9667 - Comm. Trib. Prov. Milano

Esito

La controversia

La controversia riguardava la qualificazione fiscale della cessione di un complesso immobiliare. Il ricorrente sosteneva che fossero stati ceduti fabbricati esistenti e non un'area edificabile, con conseguente esclusione della plusvalenza da IRPEF. L'acquirente, tuttavia, aveva acquistato il complesso con l'intenzione di demolirlo e ricostruirlo, aveva acquisito ulteriori terreni limitrofi e aveva iniziato, già nell'anno della cessione, a richiedere le autorizzazioni necessarie. Tali elementi hanno evidenziato che il valore economico principale dell'operazione risiedeva nella potenzialità edificatoria del complesso destinato alla demolizione.

Norme richiamate

• Art. 67, comma 1, lettera b), d.P.R. 917/1986 (TUIR)

  Plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi i terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

  La norma è stata applicata ritenendo che l'operazione avesse a oggetto, nella sostanza, la potenzialità edificatoria del complesso immobiliare. La destinazione concreta alla demolizione e ricostruzione, confermata dalle attività preparatorie dell'acquirente, ha consentito di qualificare la plusvalenza come imponibile.

Massime di principio

• Ai fini fiscali conta la sostanza economica dell'operazione e non soltanto la descrizione formale del bene nell'atto di vendita.
• La cessione di fabbricati destinati alla demolizione può essere riqualificata come cessione di area edificabile quando risulti che il valore e la finalità principale dell'acquisto riguardino la potenzialità edificatoria.
• L'intenzione dell'acquirente deve essere valutata sulla base di elementi oggettivi, quali l'acquisto di terreni limitrofi, la presentazione di richieste autorizzative e l'avvio di pratiche urbanistiche già nell'anno della cessione.
• In situazioni analoghe, la plusvalenza può essere assoggettata a IRPEF anche se l'atto trasferisce formalmente edifici esistenti, quando la demolizione e la ricostruzione siano concretamente programmate e documentate.
• La mera intenzione astratta di ristrutturare non è necessariamente sufficiente: assumono particolare rilievo gli atti e i comportamenti concretamente posti in essere dall'acquirente prima o contestualmente alla vendita.