Sentenza del 24/11/2016 n. 6160 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

L'Ufficio aveva determinato un maggiore valore del terreno compravenduto, ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, basandosi su un'inserzione pubblicata su un portale web relativa alla vendita di un altro terreno. Il ricorrente ha contestato la sufficienza e l'attendibilità di tale elemento, deducendo la violazione dell'art. 51 del d.lgs. 131/1986 e il difetto di motivazione dell'atto, poiché l'Amministrazione non aveva svolto ulteriori accertamenti né acquisito dati oggettivi e verificabili sul reale valore del bene.

La decisione

La contestazione è stata accolta. La determinazione del maggior valore non può fondarsi unicamente su un'annuncio immobiliare reperito online, riferito peraltro a un terreno diverso. L'Ufficio avrebbe dovuto ampliare l'attività istruttoria e procurarsi elementi certi, anche mediante il ricorso all'Ufficio Tecnico Erariale o ad altri organi tecnici competenti per una stima del terreno oggetto della compravendita. La carenza motivazionale e istruttoria comporta la nullità dell'avviso di liquidazione.

Norme richiamate

• Art. 51 del d.lgs. 131/1986 (Testo unico dell'imposta di registro)

  La rettifica del valore dichiarato di un immobile deve essere sostenuta da elementi oggettivi, attendibili e riferibili al bene valutato. L'Ufficio non può basarsi esclusivamente su informazioni generiche o su un'inserzione online relativa a un immobile diverso, ma deve svolgere un'adeguata attività istruttoria.

Massime di principio

• Un avviso di liquidazione che rettifica il valore di un immobile deve indicare elementi concreti, verificabili e specificamente riferibili al bene oggetto della compravendita.
• Le inserzioni immobiliari pubblicate su siti web possono costituire, al massimo, un indizio, ma non sono normalmente sufficienti da sole a fondare una rettifica fiscale, soprattutto perché rappresentano prezzi richiesti e non necessariamente valori effettivi di vendita.
• Quando l'Amministrazione dispone di elementi non conclusivi, deve integrare l'istruttoria mediante dati catastali, comparabili attendibili, atti di compravendita effettivi o una perizia tecnica dell'Ufficio competente.
• La motivazione dell'atto deve consentire al contribuente di comprendere il percorso logico seguito per determinare il maggior valore; una motivazione fondata su dati generici o non pertinenti può comportare l'annullamento o la nullità dell'atto.
• In situazioni analoghe, il contribuente dovrebbe verificare sia la pertinenza dei comparabili utilizzati sia l'effettiva natura dei dati considerati dall'Ufficio, contestando l'assenza di un'adeguata attività estimativa.