Cassazione Civile, Ordinanza n. 12813/2024 del 10/05/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di vendita immobiliare stipulato nel 1997 tra una società promittente venditrice e un acquirente, il quale otteneva poi sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. per il trasferimento del bene. Successivamente l'acquirente scopriva che, nelle more di quel giudizio, la società aveva venduto lo stesso immobile a un terzo con atto pubblico trascritto. L'acquirente agiva allora per far accertare, in via principale, la simulazione assoluta della vendita successiva, o in subordine la sua inefficacia ai sensi dell'azione revocatoria, oltre a chiedere il risarcimento dei danni e di essere autorizzato a far valere sul bene i propri titoli esecutivi. Il Tribunale respingeva la revocatoria per prescrizione ma accoglieva la domanda di simulazione; la Corte d'appello confermava. In cassazione la società vendeice in liquidazione denunciava violazione degli artt. 2697, 1417 e 2729 c.c. in relazione agli artt. 1414 e 1470 c.c., sostenendo che la Corte territoriale aveva erroneamente ritenuto provata la simulazione assoluta sulla base di indizi non univoci, mentre gli elementi valorizzati avrebbero al più potuto fondare una revocatoria ordinaria, ormai prescritta. In particolare la ricorrente insisteva sulla pretesa incompatibilità tra alcuni fatti, quali il mancato saldo del prezzo nel giudizio ex art. 2932 c.c., la trascrizione tardiva della relativa domanda, l'immissione in possesso dell'acquirente del secondo contratto e la tempistica delle alienazioni, tutti elementi che a suo dire escludevano la fittizietà della vendita.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto che la censura, pur formalmente prospettata come violazione di legge, mirasse in realtà a sollecitare una rivalutazione del merito delle prove presuntive già compiuta dai giudici di merito. Ha ritenuto corretta la decisione di merito che aveva desunto la simulazione assoluta del contratto da un quadro indiziario unitario e concordante: mancata prova certa del pagamento del prezzo, assenza di plausibile giustificazione del prezzo dichiarato inferiore a quello effettivo, contiguità temporale delle vicende traslative, dilazione ingiustificata del pagamento senza garanzie, mancanza di contratto di comodato, locazione o promessa di vendita a supporto dell'immissione nel possesso. La Corte ha anche osservato che il mancato pagamento del saldo da parte dell'acquirente del preliminare non legittimava di per sé la successiva vendita a terzi, potendo la società agire con gli ordinari rimedi per l'adempimento o la risoluzione. Sono state poste a carico della ricorrente le spese del giudizio di legittimità in favore del controricorrente, oltre all'ulteriore contributo unificato; nulla è stato disposto nei rapporti con la parte intimata rimasta contumace in cassazione.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  La sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. era il titolo azionato dall'acquirente per ottenere il trasferimento del bene promesso in vendita; il mancato pagamento del saldo non giustificava, da solo, la successiva alienazione a terzi, essendo esperibili i rimedi per l'adempimento o la risoluzione.

• art. 2901 c.c.

  È richiamata come base dell'azione revocatoria proposta in via subordinata, ma la domanda era stata respinta per prescrizione.

• art. 1414 c.c.

  È la norma posta a fondamento della declaratoria di simulazione assoluta e della conseguente nullità dell'atto di compravendita successivo.

• art. 1417 c.c.

  È richiamato nel motivo di ricorso in relazione alla prova della simulazione, la cui ricostruzione presuntiva è stata ritenuta corretta dai giudici di merito.

• art. 1470 c.c.

  È richiamato nel motivo di ricorso in relazione alla qualificazione della vendita, ma non è stato ritenuto decisivo ai fini della censura.

• art. 2697 c.c.

  La ricorrente invocava la violazione dell'onere della prova; la Corte ha escluso la violazione ritenendo congrua la valutazione del compendio indiziario da parte del giudice di merito.

• art. 2729 c.c.

  La Corte ha ribadito che la simulazione assoluta può essere provata mediante presunzioni semplici, purché gli indizi siano considerati globalmente e risultino gravi, precisi e concordanti.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  La doglianza era formalmente incardinata come violazione di legge, ma in realtà tendeva a censurare la valutazione del materiale probatorio.

• art. 342 c.p.c.

  È menzionato solo per disattendere l'eccezione pregiudiziale di inammissibilità dell'appello per asserita violazione dei requisiti di specificità.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  È applicato per il raddoppio del contributo unificato a carico della parte ricorrente soccombente.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115 del 2002

  È richiamato quale parametro del contributo unificato da versare in caso di soccombenza in cassazione.

Massime di principio

• In tema di simulazione assoluta dedotta da terzi, la prova può essere fornita anche per presunzioni semplici, purché il giudice valorizzi gli indizi nel loro insieme e ne verifichi la convergenza univoca secondo un criterio di gravità, precisione e concordanza.
• La censura di violazione di legge non può essere utilizzata per ottenere in cassazione una nuova valutazione del merito del materiale probatorio, quando la decisione impugnata sia sorretta da una motivazione logicamente coerente e giuridicamente corretta.
• La successiva alienazione di un immobile promesso in vendita non è giustificata dal solo inadempimento dell'acquirente al pagamento del saldo del prezzo, dovendo il promittente venditore attivare i rimedi ordinari di adempimento o risoluzione.
• Ai fini dell'accertamento della simulazione, sono rilevanti gli elementi sintomatici quali l'assenza di prova del pagamento del prezzo, l'incongruenza del prezzo dichiarato, la contiguità temporale delle alienazioni, la mancanza di giustificazioni negoziali coerenti e l'assenza di documentazione che spieghi l'immissione nel possesso.

Come è indicizzato