Cassazione Civile, Ordinanza n. 22143/2021 del 03/08/2021

Esito

La controversia

Un promissario acquirente aveva convenuto in giudizio il promittente venditore per ottenere la restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata in relazione a una proposta di acquisto/preliminare avente ad oggetto un immobile. Il compratore sosteneva di aver rinunciato alla stipula del definitivo per inadempimento del venditore, poiché l’immobile era stato presentato come composto da piano terra e primo piano, mentre in realtà risultava avere un solo piano; inoltre deduceva che il bene non fosse conforme alle norme edilizie e che non fosse possibile la ricostruzione del piano mancante. La Corte d’appello aveva accolto la domanda, ritenendo legittimo il recesso e dovuto il doppio della caparra. In cassazione il venditore ha proposto due motivi: con il primo ha denunciato la violazione dell’art. 19, comma 14, D.L. 31 maggio 2010, n. 78 conv. in L. 122/2010, sostenendo che l’obbligo di conformità catastale/urbanistica sarebbe applicabile solo agli atti traslativi stipulati dal 1 luglio 2010 e non al preliminare; con il secondo ha dedotto nullità della sentenza e violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., contestando la valutazione delle prove testimoniali sulla consapevolezza dell’acquirente circa l’impossibilità di sopraelevare l’immobile.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha chiarito che la disciplina invocata dal ricorrente non si applica ai contratti ad effetti obbligatori, ma agli atti pubblici e alle scritture private autenticate aventi effetto traslativo, sicché il motivo era comunque fuori bersaglio rispetto alla ratio decidendi della sentenza di merito, fondata sull’inadempimento del promittente venditore per aver promesso in vendita un bene non corrispondente alla consistenza pattuita e non conforme agli impegni assunti sulla regolarità edilizia. Quanto al secondo motivo, la Corte lo ha dichiarato inammissibile perché mirava, in sostanza, a una rivalutazione del merito e delle prove testimoniali, attività preclusa in sede di legittimità; il giudice di merito aveva motivato in modo sufficiente e plausibile sulla base delle prove ritenute decisive. Il ricorso è stato quindi respinto, con condanna del ricorrente alle spese e all’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 19, comma 14, D.L. 31 maggio 2010, n. 78 conv. in L. 122/2010

  decorrenza dal 01.07.2010 per gli atti di trasferimento

  la norma riguarda gli atti traslativi tra vivi e non i contratti ad effetti obbligatori; non è quindi applicabile al preliminare

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  consente la censura per violazione o falsa applicazione di norme di diritto, ma il motivo deve colpire la ratio decidendi

• art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c.

  la denuncia di nullità processuale non può tradursi in una richiesta di nuova valutazione del merito

• artt. 115 e 116 c.p.c.

  la valutazione e l’apprezzamento delle prove restano riservati al giudice di merito, salvo errori giuridici specifici

• art. 13, comma 1 quater, D.P.R. 115/2002

  sussistendo il presupposto della soccombenza, è dovuto l’ulteriore importo a titolo di contributo unificato

• art. 13, comma 1-bis, D.P.R. 115/2002

  indicato come parametro di calcolo dell’ulteriore importo dovuto in caso di rigetto del ricorso

• art. 19, comma 14, D.L. 31 maggio 2010

  la Corte lo richiama come norma relativa alla validità degli atti di trasferimento, non all’esecuzione del preliminare

Massime di principio

• La disciplina che impone la conformità catastale/urbanistica nei trasferimenti immobiliari si applica agli atti aventi effetto traslativo e non al contratto preliminare, che produce soltanto obblighi a contrarre.
• Nel giudizio di legittimità il motivo è inammissibile se, sotto la veste della violazione di legge o del vizio processuale, mira in realtà a contestare la ricostruzione dei fatti e la valutazione delle prove compiute dal giudice di merito.
• Il ricorso per cassazione deve aggredire la reale ratio decidendi della sentenza impugnata; se censura una norma che il giudice di merito non ha effettivamente applicato, il motivo è infondato o inconferente.
• L’apprezzamento dell’attendibilità delle testimonianze, la scelta delle prove decisive e la ponderazione del loro peso probatorio spettano al giudice di merito e non sono rivalutabili in cassazione se la motivazione è logica e non apparente.
• In tema di caparra confirmatoria e recesso, il presupposto per la restituzione del doppio è l’accertamento dell’inadempimento della controparte che renda legittima la scelta di sciogliersi dal vincolo.

Come è indicizzato