Sentenza del 05/02/2020 n. 2620 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

Impugnazione dell'avviso di liquidazione e rettifica dell'imposta di registro relativo alla compravendita (3 giugno 2003) di un terreno a destinazione industriale ceduto dal Comune alla società T. S.r.l. Il prezzo dichiarato in atto era Euro 303.533,12; l'Ufficio aveva rettificato il valore a Euro 736.912,00 sulla base della tabella allegata alla Delibera consiliare del Comune di Legnano del 5 ottobre 2004 contenente i valori unitari medi di mercato ai fini ICI. In primo grado il ricorso fu rigettato; in appello la CTR accolse il Comune ritenendo che il terreno fosse stato precedentemente espropriato e rivenduto dall'ente senza scopo di lucro nell'ambito di una politica sociale/di edilizia convenzionata, giustificando quindi il prezzo inferiore al valore venale.

Norme richiamate

• Delibera consiliare Comune di Legnano 5 ottobre 2004

  tabella relativa alla stima del valore di mercato unitario medio delle zone fabbricabili determinato ai fini ICI

  Utilizzata dall'Ufficio come base per la rettifica del valore dell'area; la CTR ha ritenuto però che tale valore non fosse determinante ove la cessione dell'ente pubblico avvenisse per finalità non lucrative e in regime di edilizia convenzionata.

• Decreto-Legge n. 50 del 2017, art. 11

  Consente la definizione agevolata di controversie fiscali; la definizione e il pagamento da parte della società coobbligata hanno determinato la cessazione della materia del contendere e l'estinzione del giudizio.

Massime di principio

• Se un ente pubblico vende un terreno a prezzo inferiore al valore venale per finalità pubbliche (es. edilizia convenzionata, politica sociale, programmi di insediamenti produttivi) il prezzo dichiarato in atto può essere considerato congruo e giustificare una valutazione inferiore rispetto alle tabelle di mercato, se documentata la finalità non lucrativa.
• Le tabelle comunali dei valori (es. usate ai fini ICI) possono costituire un criterio di valutazione, ma non sono vincolanti se risultano circostanze specifiche che giustificano prezzi deflazionati (esproprio, vincoli convenzionati, finalità pubbliche).
• La definizione della controversia fiscale ai sensi dell'art. 11 del D.L. n. 50/2017 da parte di una coobbligata e il pagamento previsto possono determinare l'estinzione del giudizio senza pronuncia di merito; ciò impedisce una pronuncia definitiva sulla questione sostanziale.
• Quando si effettuano cessioni immobiliari da parte di enti pubblici a condizioni agevolate, è importante documentare formalmente la finalità pubblica, i vincoli convenzionali e gli atti di esproprio/programmatori, per opporre eventuali rettifiche fiscali basate su valori di mercato.
• La dichiarazione di estinzione del processo per definizione del debito da parte di una controparte può indurre le parti a valutare soluzioni di definizione consensuale ma comporta il rischio di non ottenere una pronuncia di merito utile come precedente.