Sentenza del 19/02/2019 n. 790 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

Il ricorrente sosteneva che i canoni non pagati dall'inquilino non dovessero essere tassati, poiché non erano stati materialmente percepiti. La questione centrale riguardava però la necessità di dimostrare la cessazione o la risoluzione del contratto: il solo mancato pagamento, anche se imputabile all'inquilino e indipendentemente dagli accordi tra le parti, non è sufficiente a escludere il reddito fondiario o da locazione finché il contratto resta giuridicamente efficace.

La decisione

La pretesa fiscale è stata ritenuta fondata. Il mancato pagamento dei canoni non esclude automaticamente la tassazione; occorre provare la risoluzione del contratto, giudiziale o comunque validamente documentata, dalla quale derivi l'inefficacia del rapporto e quindi la cessazione dell'obbligo di dichiarare i relativi canoni. La decisione richiama il principio secondo cui l'inadempimento determina uno squilibrio delle prestazioni, ma deve tradursi nell'accertamento della cessazione degli effetti contrattuali.

Norme richiamate

• Art. 36 e seguenti del TUIR

  Le disposizioni disciplinano la determinazione e la tassazione dei redditi fondiari e da fabbricati. Il reddito derivante da un immobile locato continua, in linea generale, a rilevare fiscalmente finché il contratto non risulta validamente risolto, anche se i canoni non sono stati incassati.

• Cassazione civile, sentenza n. 7169/1995

  Gli effetti dell'inadempimento determinano uno squilibrio delle prestazioni ed impongono l'accertamento dell'inefficacia del contratto.

  L'inadempimento del conduttore non produce da solo, ai fini fiscali, la cessazione del reddito da locazione. È necessario l'accertamento della risoluzione o dell'inefficacia del contratto.

Massime di principio

• Il semplice mancato pagamento dei canoni non consente automaticamente di escludere tali importi dalla tassazione.
• Per interrompere la rilevanza fiscale del contratto occorre dimostrare la sua risoluzione o cessazione con elementi giuridicamente idonei, come una pronuncia giudiziale, un accordo risolutivo valido o altra documentazione avente data certa.
• La situazione economica effettiva, ossia il mancato incasso, non prevale necessariamente sulla situazione giuridica del contratto: finché il rapporto locativo resta efficace, il reddito può continuare a essere imputato al locatore.
• In caso di morosità, è opportuno attivare tempestivamente le procedure di sfratto o di risoluzione e conservare la relativa documentazione, poiché la sola autonomia negoziale o una dichiarazione informale delle parti possono non essere sufficienti.
• La regola deve essere applicata verificando anche la disciplina fiscale vigente e la tipologia di contribuente, perché eventuali regimi speciali possono prevedere criteri diversi per la tassazione dei canoni non percepiti.