Sentenza del 10/11/2015 n. 578 - Comm. Trib. Prov. Pavia

Esito

La controversia

La controversia riguarda il trattamento IVA della vendita, da parte di una società di costruzioni, di un immobile ultimato da oltre quattro anni, precedentemente concesso in locazione e contabilizzato come bene patrimoniale ammortizzabile. Occorre stabilire se tale cessione costituisca un'operazione rientrante nell'attività tipica di costruzione e vendita dell'impresa, con conseguente inclusione del relativo corrispettivo nel volume d'affari IVA, oppure se riguardi un bene strumentale o patrimoniale estraneo al volume d'affari.

Norme richiamate

• Normativa IVA sul volume d'affari

  Nel volume d'affari rientrano le cessioni e prestazioni effettuate nell'esercizio dell'impresa, mentre può restarne esclusa la cessione di beni strumentali o patrimoniali che non costituiscono oggetto dell'attività ordinaria di commercializzazione.

• Normativa IVA sulle cessioni di fabbricati

  La vendita di un immobile ultimato da oltre quattro anni deve essere valutata anche in relazione alla sua qualificazione concreta e alla sua destinazione precedente, inclusa l'eventuale locazione, ai fini della determinazione del trattamento IVA e dell'incidenza sul volume d'affari.

Massime di principio

• La qualifica del cedente come impresa di costruzioni non determina automaticamente l'inclusione nel volume d'affari di ogni vendita immobiliare: occorre verificare la concreta destinazione e contabilizzazione del bene.
• Un immobile costruito o detenuto come investimento patrimoniale, ammortizzato e concesso in locazione, può essere considerato bene strumentale o patrimoniale anziché bene-merce destinato alla rivendita.
• La vendita di un bene patrimoniale o strumentale estraneo all'attività ordinaria di commercializzazione può non concorrere alla formazione del volume d'affari IVA.
• Per qualificare l'operazione sono rilevanti elementi sostanziali e documentali quali il tempo trascorso dalla costruzione, la locazione, l'iscrizione contabile, l'ammortamento e l'effettiva destinazione economica del bene.
• La valutazione deve essere effettuata caso per caso, verificando che la destinazione strumentale o patrimoniale sia reale e coerente con la condotta contabile e gestionale dell'impresa.