Cassazione Civile, Ordinanza n. 14829/2025 del 03/06/2025

Esito

La controversia

Una società appaltatrice aveva ottenuto decreto ingiuntivo per il saldo di lavori di ristrutturazione eseguiti su un edificio condominiale. La parte opponente aveva chiesto la revoca del monitorio e, in via riconvenzionale, la condanna della controparte al risarcimento dei danni, alla penale per ritardo e alla restituzione di somme versate per servizi igienici e infissi. Il tribunale aveva rigettato l’opposizione, confermato il decreto ingiuntivo e accolto solo in parte la riconvenzionale, risolvendo il contratto d’appalto per colpa dell’appaltatrice e condannandola a pagare una somma all’opponente. In appello, la corte territoriale aveva dichiarato inammissibile l’appello principale della parte opponente perché proposto in proprio, ritenendo che il singolo condomino non fosse legittimato ad agire autonomamente contro l’appaltatore del condominio. Con il ricorso per cassazione sono state denunciate violazioni degli artt. 75, 81, 100, 182, 327, 331 e 345 c.p.c., dell’art. 15 del T.U. n. 76/1990 e dell’art. 111 Cost., sostenendo: che l’azione era stata proposta quale amministratrice speciale/delegata ex legge speciale per la ricostruzione post-sisma e comunque in base a deliberazione assembleare; che l’eventuale difetto di rappresentanza o autorizzazione sarebbe stato sanabile ex art. 182 c.p.c.; che la sentenza d’appello non avrebbe considerato la ratifica assembleare intervenuta; che, se si fosse ritenuto un’azione in proprio del condomino, essa sarebbe stata comunque ammissibile per i danni alle parti comuni e alla proprietà esclusiva; che si sarebbe trattato di causa inscindibile con litisconsorzio necessario e quindi con necessità di integrazione del contraddittorio ex art. 331 c.p.c. Il secondo motivo lamentava omessa pronuncia sulle censure relative alla quantificazione del credito della controparte.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché la ricorrente aveva proposto appello in proprio e la questione da scrutinare era la sua legittimazione ad impugnare personalmente, non già la posizione eventualmente tenuta in primo grado come amministratrice speciale o quale soggetto munito di autorizzazione assembleare. La Corte ha valorizzato il principio per cui il condominio, nei rapporti con i terzi relativi alle parti comuni, è rappresentato dall’amministratore quale soggetto di gestione della collettività dei partecipanti; il singolo condomino non è legittimato ad agire in proprio contro l’appaltatore per il rapporto contrattuale intestato al condominio. È stata quindi esclusa la possibilità di superare il difetto di legittimazione mediante i richiami all’art. 182 c.p.c., alla sanatoria, alla causa inscindibile o al litisconsorzio necessario. Il secondo motivo è stato dichiarato precluso dal rigetto del primo. Conseguentemente la ricorrente è stata condannata alle spese di legittimità e all’ulteriore contributo unificato ex art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002.

Norme richiamate

• art. 75 c.p.c.

  richiamato tra le norme asseritamente violate, ma la Corte ha ritenuto infondato il motivo senza accogliere la censura sulla rappresentanza o legittimazione

• art. 81 c.p.c.

  richiamato dalla ricorrente in tema di sostituzione processuale/legittimazione, ma non ritenuto decisivo

• art. 100 c.p.c.

  invocato dalla ricorrente sul profilo dell’interesse ad agire, ma non accolto

• art. 182 c.p.c.

  la Corte esclude che il dedotto difetto di rappresentanza/legittimazione possa rilevare in modo tale da mutare l’esito, poiché la questione riguardava la spendita in proprio della qualità di appellante

• art. 327 c.p.c.

  richiamato nel primo motivo, senza che la censura sia stata accolta

• art. 331 c.p.c.

  la Corte esclude che ricorresse una causa inscindibile tale da imporre l’integrazione del contraddittorio nei termini prospettati

• art. 345 c.p.c.

  richiamato per sostenere l’ammissibilità di regolarizzazioni in appello; la Corte non accoglie l’assunto

• art. 112 c.p.c.

  invocato col secondo motivo per omessa pronuncia, ma il motivo resta precluso dal rigetto del primo

• art. 111 Cost.

  richiamato come parametro costituzionale delle censure processuali, senza rilievo decisivo

• art. 15 T.U. n. 76/1990

  richiamato dalla ricorrente per la legittimazione dell’amministratore speciale nei lavori post-sisma, ma la Corte osserva che la questione rilevante era la qualità in concreto spesa in appello, cioè quella di agire in proprio

• art. 12 l. n. 219/1981

  citato dalla ricorrente in relazione all’amministratore speciale per gli interventi sugli immobili danneggiati dal sisma

• art. 1131 c.c.

  richiamato in funzione comparativa per i poteri dell’amministratore di condominio nei rapporti con i terzi

• art. 1118 c.c.

  richiamato per fondare l’obbligo del singolo condomino di contribuire alle spese comuni

• art. 1123 c.c.

  richiamato per ribadire l’autonomia dell’obbligo del condomino di versare i contributi condominiali

• art. 1667 c.c.

  citato dalla Corte come esempio di autonomia del rapporto contrattuale condominiale con l’appaltatore, in tema di denuncia dei vizi dell’opera

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  applicato per il raddoppio del contributo unificato in caso di rigetto del ricorso

• art. 13, comma 1-bis, D.P.R. n. 115/2002

  richiamato per il parametro del contributo unificato da versare

Massime di principio

• Nel rapporto tra condominio e appaltatore relativo a lavori sulle parti comuni, la legittimazione processuale verso il terzo spetta al condominio in persona dell’amministratore; il singolo condomino non può sostituirsi al condominio e agire in proprio sul medesimo rapporto contrattuale.
• Se l’impugnazione è proposta in proprio da un soggetto che avrebbe eventualmente potuto spendere una diversa qualità rappresentativa, il giudice deve valutare la legittimazione sulla base della qualità concretamente spesa nell’atto di appello, non di quella eventualmente utilizzata in primo grado.
• Il difetto di rappresentanza o di autorizzazione non può essere utilizzato per superare il dato della mancanza di legittimazione sostanziale ad agire in proprio in una controversia riferibile al condominio come parte contrattuale.
• Le vicende del credito dell’appaltatore verso il condominio e quelle dell’obbligo del singolo condomino di contribuire alle spese comuni restano sul piano giuridico distinte e autonome.
• In assenza di rituale ricorso incidentale, le doglianze che intendano contestare statuizioni della sentenza impugnata non possono essere valorizzate dalla Corte di cassazione come censure utili.
• Quando il primo motivo di ricorso è infondato e investe una questione preliminare decisiva, il secondo motivo che presupponga l’accoglimento del primo resta precluso.

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