Cassazione Civile, Sentenza n. 19095/2024 del 11/07/2024

Esito

La controversia

Controversia nata da un contratto preliminare di vendita (21/02/2011) relativo a un immobile commerciale a Thiene per prezzo complessivo di €600.000,00, con versamento di caparra confirmatoria di €150.000,00 da parte di Filing. Filing ha chiesto l'esecuzione in forma specifica (trasferimento della proprietà) o, in subordine, la risoluzione e risarcimento, sostenendo di essere pronta a stipulare. AFT ha contestato, sostenendo che Filing non si è presentata al notaio né ha pagato il saldo, che la mancata stipula derivava da inadempimento della promissaria acquirente e ha ritenuto legittimo il recesso e la ritenzione della caparra. In primo grado il Tribunale di Vicenza ha rigettato la domanda di Filing; la Corte d'appello di Venezia ha confermato il rigetto, ritenendo provato l'inadempimento della promissaria acquirente e ritenendo rilevante anche la clausola che qualificava come "termine essenziale ai sensi dell'art. 1457 c.c." il termine di 60 giorni per la stipula del rogito. Filing ha impugnato in Cassazione sostenendo, tra l'altro, che il giudice di merito avrebbe errato nel qualificare il termine come essenziale, nell'omessa valutazione del recesso/diffida e nell'errata valutazione delle prove (testimonianze e presunta confessione del rappresentante di AFT).

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di Filing e ha confermato la decisione della Corte d'appello. La Suprema Corte ha ritenuto infondati i quattro motivi di ricorso: (1) la censura formulata come omesso esame di fatto era in realtà un diverso inquadramento giuridico della vicenda e, in ogni caso, la decisione di merito non si è fondata esclusivamente sulla clausola del termine essenziale ma anche sulle risultanze istruttorie (testimonianze e mancanza di prova dell'accordo sulle diverse modalità di pagamento); (2) la qualificazione del termine come essenziale non è da sola decisiva e la Corte territoriale ha valutato anche la possibilità di una tacita rinuncia o di comportamenti compatibili con la prosecuzione della vendita; (3) l'assunto di travisamento della prova orale non era sindacabile in Cassazione alla stregua dei motivi invocati, specie in presenza di una "doppia conforme"; (4) la presunta confessione del rappresentante di AFT non aveva i requisiti di confessione idonea a cambiare l'esito della causa e mancava prova dell'accordo concreto sulle modalità di pagamento alternative. Spese e compensi a carico della ricorrente; condanna alla refusione delle spese in favore della resistente; ordine di versamento dell'ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  Norma richiamata nella domanda di esecuzione in forma specifica (trasferimento della proprietà). In sede decisionale è stata la pretesa fatta valere, ma l'accoglimento è stato negato per inadempimento della promissaria acquirente.

• art. 1457 c.c.

  "da intendersi come termine essenziale ex art. 1457 c.c."

  La Corte d'appello ha ritenuto che il preliminare contenesse una clausola che qualificava il termine di 60 giorni come essenziale; la Cassazione ha confermato che tale qualificazione è rilevante ma non esclusiva: il termine essenziale può essere tacitamente rinunciato e la valutazione va fatta insieme alle altre risultanze probatorie.

• art. 1455 c.c.

  Richiamato nelle doglianze relative alla valutazione della gravità dell'inadempimento (obbligo di valutare se l'inadempimento sia di scarsa importanza). La Cassazione ha ritenuto che la Corte territoriale abbia adeguatamente valutato la gravità dell'inadempimento alla luce delle prove.

• art. 1385, 1454 c.c.

  Norme richiamate dalla ricorrente in relazione a diffida ad adempiere e recesso: la Corte ha chiarito che la questione era stata valutata nel suo complesso e che la scelta di inquadramento non comporta omissione di fatto rilevante.

• art. 348-ter c.p.c. / art. 360 c.p.c.

  Evidenziata la regola secondo cui, in presenza di pronunce conformi di primo e secondo grado ("doppia conforme"), è precluso in Cassazione il sindacato su determinati vizi di fatto; la Corte ha richiamato i limiti dell'esame di legittimità sui profili probatori e di fatto.

• art. 115 c.p.c. e art. 116 c.p.c.

  Riferite in relazione al corretto apprezzamento della prova testimoniale e dell'interpello; la Cassazione ha ricordato i limiti del controllo di legittimità sull'apprezzamento della prova orale.

• art. 2733 c.c. e art. 228 c.p.c.

  Richiamati nella doglianza di nullità connessa alla presunta confidenza/confessione; la Corte ha ritenuto che non sussistessero gli elementi per qualificare la dichiarazione come confessione idonea a modificare l'esito.

• art. 378 c.p.c.

  Norma processuale richiamata per le memorie del P.M. e per le memorie illustrative depositate dalle parti; citata nella fase istruttoria e di udienza.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  Norma richiamata in relazione all'eventuale versamento di un ulteriore contributo unificato da parte della ricorrente in caso di soccombenza.

Massime di principio

• Se un preliminare contiene una clausola che dichiara un termine "essenziale" (art. 1457 c.c.), ciò rafforza la posizione della parte che invoca la risoluzione per decorso del termine, ma non è automaticamente decisivo: la parte che invoca la risoluzione deve comunque dimostrare l'inadempimento rilevante e l'assenza di tacita o esplicita rinuncia da parte dell'altra parte.
• La prova della reale disponibilità economica e della possibilità di adempiere (ad es. offerta effettiva del saldo nelle forme pattuite) grava sulla parte che chiede l'esecuzione in forma specifica o contraria risoluzione: mere dichiarazioni non supportate da documenti non sono sufficienti.
• Modifiche delle modalità di pagamento o delle condizioni principali richiedono prova chiara dell'accordo tra le parti; l'evocazione di proposte o fax non prodotti non vale a dimostrare un nuovo accordo vincolante.
• Le ammissioni rese in sede di interrogatorio o di prova per interpello devono avere gli elementi soggettivi e oggettivi della confessione per valere come prova legale; senza tali requisiti restano valutazioni a carico del giudice di merito.
• In Cassazione il sindacato sulla valutazione delle prove è molto limitato: errori di valutazione o travisamenti che costituiscano mero diverso apprezzamento probatorio sono in genere inammissibili, specialmente se la decisione di secondo grado conferma quella di primo grado (cd. "doppia conforme").
• Se la parte che invoca un rimedio (diffida, recesso, risoluzione) ha adottato comportamenti successivi che manifestano interesse alla prosecuzione della vendita, il giudice deve valutare se tale comportamento configuri rinuncia al termine essenziale o diversa volontà contrattuale.
• Quando si propone ricorso per cassazione è importante qualificare correttamente il vizio (omesso esame di fatto storico decisivo vs. mera diversa inquadratura giuridica): la Suprema Corte sindaca gli omessi esami di fatti storici non la diversa interpretazione giuridica dei medesimi fatti.