Cassazione Civile, Ordinanza n. 31187/2024 del 05/12/2024

Esito

La controversia

Una società di mediazione immobiliare aveva agito per ottenere la provvigione per l'attività svolta in relazione alla vendita di un immobile. In primo grado aveva chiesto la condanna dei due proprietari venditori al pagamento di una provvigione e, nei confronti dell'acquirente, al pagamento di un'ulteriore somma, assumendo che la compravendita fosse stata conclusa grazie al proprio intervento. Il tribunale aveva rigettato la domanda ritenendo non determinante il suo apporto alla conclusione dell'affare; la corte d'appello aveva confermato, osservando che l'acquirente era venuta a conoscenza dell'immobile anche tramite altra agenzia, che la proposta iniziale non era stata accettata, che la trattativa con la ricorrente si era interrotta e che solo successivamente l'immobile era stato ripubblicizzato a prezzo inferiore tramite altra agenzia. In cassazione la società ha dedotto: 1) omesso esame di fatti decisivi ex art. 360 n. 5 c.p.c., relativi alla pubblicizzazione dell'immobile, alle visite effettuate e al ribasso di prezzo concordato; 2) violazione degli artt. 1754 e 1755 c.c., sostenendo che la corte territoriale avesse erroneamente escluso il nesso causale tra la sua attività e la conclusione dell'affare, attribuendo rilievo all'attività dell'altra agenzia; 3) violazione dell'art. 1758 c.c., invocando in subordine il diritto alla ripartizione della provvigione tra più mediatori per interventi concorrenti.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto che i primi due motivi mirassero sostanzialmente a una diversa ricostruzione dei fatti, non consentita in sede di legittimità, e che la motivazione della corte d'appello fosse coerente con il principio per cui il diritto alla provvigione del mediatore sorge solo se l'affare sia stato concluso per effetto del suo intervento, con nesso di causalità adeguata da provare a carico del mediatore. Quanto al terzo motivo, la Corte ha escluso la ripartizione della provvigione ex art. 1758 c.c., perché le due attività di mediazione non risultavano coordinate, simultanee o causalmente concatenate: vi erano due distinte fasi di trattativa non interconnesse, e la conclusione dell'affare era dipesa da una successiva autonoma riduzione del prezzo. La ricorrente è stata condannata alle spese e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 360 n. 5 c.p.c.

  Il vizio di omesso esame dei fatti decisivi non può essere utilizzato per ottenere una nuova valutazione del merito dei fatti già esaminati dal giudice di appello.

• art. 360 n. 3 c.p.c.

  La dedotta violazione di legge è stata esclusa perché la corte territoriale ha applicato correttamente i principi sul nesso causale tra attività di mediazione e conclusione dell'affare.

• art. 1754 c.c.

  La mediazione rilevante ai fini della provvigione presuppone un'attività che metta in relazione le parti in modo causalmente efficiente rispetto alla conclusione dell'affare.

• art. 1755 c.c.

  Il diritto alla provvigione sorge solo se l'affare è concluso per effetto dell'intervento del mediatore; è necessario un nesso di causalità adeguata tra attività svolta e risultato finale, da accertare ex post.

• art. 1758 c.c.

  La divisione della provvigione tra più mediatori è riconoscibile solo quando essi abbiano cooperato simultaneamente e di comune intesa, oppure autonomamente ma con attività tra loro collegate da un nesso di concausalità obiettiva.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115 del 2002

  Essendo il ricorso rigettato, ricorrono i presupposti per l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. 115 del 2002

  È richiamato quale parametro per la misura dell'ulteriore contributo unificato dovuto in caso di soccombenza.

Massime di principio

• Il diritto del mediatore alla provvigione non deriva dalla sola messa in relazione delle parti, ma richiede che la conclusione dell'affare sia conseguenza causalmente adeguata dell'attività svolta dal mediatore.
• Il nesso causale tra intervento del mediatore e conclusione dell'affare va valutato ex post, ad affare compiuto, e l'onere della prova grava sul mediatore che rivendica la provvigione.
• Non sussiste diritto alla provvigione quando le trattative iniziate con un mediatore si interrompono e l'affare viene poi concluso per iniziative nuove e autonome, non ricollegabili a quell'originario intervento.
• La ripartizione della provvigione tra più mediatori è ammessa solo se vi sia cooperazione simultanea o un collegamento causale tra i rispettivi interventi tale da integrare una concausalità obiettiva nella conclusione dell'affare.
• In sede di legittimità non è consentito sostituire la propria valutazione del materiale istruttorio a quella compiuta dal giudice di merito, quando la censura si risolva in una diversa lettura dei fatti.
• rami

Come è indicizzato