Sentenza n. 7744/2026 - Roma, Sezione 2Q

Esito

La controversia

I ricorrenti hanno impugnato la comunicazione comunale di inefficacia della SCIA in sanatoria presentata ai sensi dell'art. 37 d.P.R. 380/2001, sostenendo anzitutto che le opere sarebbero state realizzate in difformità dal permesso di costruire n. 21158 del 23 giugno 2006 e dalla SCIA paesaggistica del 17 aprile 2023. Hanno contestato l'affermazione comunale secondo cui il permesso di costruire indicato nella SCIA non sarebbe mai esistito, richiamando il contratto d'area e il relativo protocollo aggiuntivo, dai quali sarebbe derivata un'equipollenza con un permesso di costruire. Hanno inoltre dedotto l'erroneità delle valutazioni svolte dal Comune con riferimento ai quattro edifici interessati dalla SCIA, quanto alla sussistenza dei titoli edilizi, paesaggistici, archeologici e sismici necessari. Le medesime opere erano già state oggetto dell'ordinanza di demolizione n. 168/2019, impugnata senza successo dai ricorrenti.

La decisione

Il TAR ha respinto il ricorso. Ha rilevato che la comunicazione di inefficacia motivava distintamente, per ciascuno dei quattro edifici, l'assenza dei titoli e degli adempimenti necessari, individuando inoltre incongruenze comuni, tra cui l'inesistenza del permesso di costruire n. 21158 del 23 giugno 2006. La documentazione prodotta non dimostra che il contratto d'area o il primo protocollo aggiuntivo costituissero un titolo edilizio riferibile analiticamente alle opere oggetto della SCIA: tali atti non descrivono specificamente gli edifici interessati e la numerazione indicata nella SCIA corrispondeva agli estremi di una comunicazione, non a quelli di un permesso di costruire. I ricorrenti non hanno chiarito neppure il rispetto dei termini richiamati nella documentazione prodotta. Il TAR ha attribuito ulteriore rilievo al fatto che, nel precedente giudizio contro l'ordinanza di demolizione, i ricorrenti non avevano allegato la preesistenza del presunto titolo edilizio e tale titolo non risultava neppure dall'elaborato del verificatore. È rimasta quindi integra un'autonoma ragione decisoria: la mancanza di un titolo edilizio rispetto al quale le opere potessero qualificarsi come interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria. Tale ratio era sufficiente da sola a sostenere la comunicazione impugnata, sicché l'eventuale accoglimento delle ulteriori censure non avrebbe comunque comportato la caducazione dell'atto. Il ricorso è stato pertanto respinto; nulla è stato disposto sulle spese, non essendosi costituito il Comune.

Norme richiamate

• art. 37 d.P.R. 380/2001

  La SCIA in sanatoria presuppone l'individuazione del titolo edilizio rispetto al quale le opere siano qualificabili come interventi eseguiti in difformità; la mancanza o l'indimostrata esistenza di tale titolo impedisce di riconoscere la sanabilità richiesta.

• art. 167 d.lgs. 42/2004

  È richiamato quale fondamento dell'istanza di compatibilità paesaggistica presentata dai ricorrenti, senza che la pronuncia ne svolga una specifica interpretazione.

• d.P.R. 380/2001

  Il quadro normativo edilizio rilevante richiede la dimostrazione del titolo abilitativo e degli ulteriori adempimenti necessari per valutare la sanatoria delle opere.

Massime di principio

• La SCIA in sanatoria ai sensi dell'art. 37 d.P.R. 380/2001 non può fondarsi su un titolo edilizio meramente asserito: il richiedente deve dimostrare l'esistenza del titolo e la riferibilità analitica delle opere a esso, non essendo sufficiente il richiamo a documenti generali o a un atto la cui numerazione non corrisponda a un permesso di costruire.
• Un contratto d'area, un protocollo aggiuntivo o una comunicazione amministrativa possono essere valorizzati come titolo edilizio solo se la documentazione dimostra in modo specifico che le opere oggetto della sanatoria sono comprese nel progetto cui tali atti si riferiscono; l'assenza di una descrizione analitica impedisce di considerarli prova sufficiente.
• Quando il provvedimento impugnato è sostenuto da più autonome ragioni decisorie, il ricorso deve essere respinto se il ricorrente non supera una di esse, poiché l'eventuale caducazione delle altre motivazioni non eliminerebbe comunque il fondamento dell'atto.
• La mancata allegazione, in un precedente giudizio relativo alle medesime opere, dell'esistenza del titolo edilizio successivamente invocato può costituire un elemento contrario alla sua effettiva esistenza o alla sua riferibilità alle opere, soprattutto se il titolo non risulta neppure dalla verificazione svolta in quel giudizio.

Come è indicizzato