Cassazione Civile, Sentenza n. 9449/2016 del 10/05/2016

Esito

La controversia

Tra il novembre 1997 e il maggio 1998 si verificarono infiltrazioni nell’appartamento di una condomina, provenienti dalla terrazza a livello di proprietà esclusiva della ricorrente, che svolgeva anche funzione di copertura dell’edificio. La danneggiata convenne in giudizio la proprietaria della terrazza e il condominio chiedendo il risarcimento. Dopo un provvedimento del Pretore di Roma del 19/21 giugno 1999, emesso nella procedura per danno temuto e contenente l’ordine solidale di eseguire i lavori indicati dal CTU, confermato dal Tribunale il 13 settembre 1999, il condominio eseguì le opere. Il Tribunale di Roma, con sentenza depositata il 16 aprile 2003, condannò i convenuti in solido al risarcimento di euro 10.000, da ripartire per un terzo a carico della proprietaria della terrazza e per due terzi a carico degli altri condomini. La Corte d’appello di Roma, con sentenza n. 3279 del 24 luglio 2007, rigettò l’appello principale della proprietaria e quello incidentale del condominio, confermando la ripartizione ai sensi dell’art. 1126 c.c. Con un unico motivo di ricorso, la proprietaria denunciò violazione di legge e vizio di motivazione in relazione agli artt. 1126, 1130 e 1131 c.c., contestando la propria legittimazione passiva e l’addebito di un terzo del risarcimento anziché della sola quota millesimale. Sostenne che nessuna responsabilità diretta le era stata riconosciuta, che il condominio era stato tempestivamente informato delle infiltrazioni e che il ritardo negli interventi dipendeva dal mancato raggiungimento della maggioranza assembleare nonostante il suo voto favorevole. Contestò inoltre la regolazione delle spese dei precedenti gradi.

La decisione

Le Sezioni Unite hanno rigettato il ricorso, correggendo la motivazione della sentenza d’appello ma confermandone il dispositivo. Hanno stabilito che i danni da infiltrazioni provenienti da un lastrico o da una terrazza a livello non comune a tutti i condomini ricadono nell’ambito della responsabilità extracontrattuale ex art. 2051 c.c.: risponde il titolare dell’uso o della proprietà esclusiva quale custode della superficie e può concorrere la responsabilità del condominio per gli obblighi di conservazione e manutenzione delle parti comuni. Salva la prova rigorosa che il danno sia riferibile esclusivamente all’uno o all’altro, la ripartizione segue di regola il criterio dell’art. 1126 c.c., con un terzo a carico del titolare esclusivo e due terzi a carico del condominio. Poiché la terrazza della ricorrente svolgeva anche funzione di copertura e la controversia riguardava la ripartizione della responsabilità tra lei e il condominio, la condanna nella proporzione di un terzo e due terzi era conforme al diritto. Le spese del giudizio di cassazione sono state compensate in ragione della particolare importanza della questione affrontata.

Norme richiamate

• art. 2051 c.c.

  Per la sussistenza di una simile responsabilità è sufficiente la prova del nesso causale tra la cosa in custodia e il danno arrecato, mentre non assume rilievo la condotta del custode e l’osservanza o meno di un obbligo di vigilanza, in quanto la nozione di custodia non presuppone, né implica, uno specifico obbligo di custodia analogo a quello previsto per il depositario, ma qualifica un potere di fatto, che consente di imputare la responsabilità a chi, di fatto, si trova nella condizione di controllare i rischi inerenti alla cosa.

  La responsabilità da cosa in custodia presuppone la prova del nesso causale tra la cosa e il danno e si fonda sul potere di fatto di governo e controllo dei rischi inerenti alla cosa, senza che sia necessario dimostrare una specifica violazione di un obbligo di vigilanza.

• art. 1130, primo comma, n. 4, c.c.

  Il secondo è tenuto, ex artt. 1130, primo comma, n. 4, e 1135, primo comma, n. 4, cod. civ. (nei rispettivi testi originari), a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria relativi alle parti comuni dell’edificio.

  Il condominio concorre nella responsabilità quando non siano attivati i controlli e gli atti conservativi riguardanti le parti comuni, compresi quelli strutturali del lastrico che svolge funzione di copertura.

• art. 1135, primo comma, n. 4, c.c.

  Il secondo è tenuto, ex artt. 1130, primo comma, n. 4, e 1135, primo comma, n. 4, cod. civ. (nei rispettivi testi originari), a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria relativi alle parti comuni dell’edificio.

  L’assemblea condominiale è tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria di competenza condominiale; l’omessa adozione delle relative determinazioni può fondare la concorrente responsabilità del condominio.

• art. 1126 c.c.

  Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all’uno o all’altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall’art. 1126 cod. civ., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio.

  Il criterio di ripartizione delle spese previsto dall’art. 1126 c.c. opera, di regola, anche per distribuire tra titolare esclusivo e condominio il danno da infiltrazioni, salvo prova rigorosa che il danno sia imputabile esclusivamente a uno dei due.

• art. 2055 c.c.

  Trova applicazione altresì la disposizione di cui all’art. 2055 cod. civ., ben potendo il danneggiato agire nei confronti del singolo condomino, sia pure nei limiti della quota imputabile al condominio.

  In presenza di una responsabilità solidale per il danno da cosa in custodia condominiale, il danneggiato può agire anche contro il singolo condomino, entro i limiti della quota imputabile al condominio.

Massime di principio

• I danni da infiltrazioni provenienti da un lastrico solare o da una terrazza a livello non comuni a tutti i condomini rientrano nella responsabilità extracontrattuale, non nell’inadempimento di obbligazioni propter rem.
• Il titolare della proprietà o dell’uso esclusivo del lastrico o della terrazza risponde quale custode ex art. 2051 c.c. dei danni causati dalla superficie sottoposta al suo potere di governo.
• Può concorrere la responsabilità del condominio quando l’amministratore ometta gli atti conservativi delle parti comuni o l’assemblea non deliberi le opere di manutenzione straordinaria di propria competenza.
• In assenza di prova rigorosa che il danno sia riferibile esclusivamente al titolare esclusivo o al condominio, la ripartizione della responsabilità segue di regola il criterio dell’art. 1126 c.c.: un terzo a carico del titolare esclusivo e due terzi a carico del condominio.
• Poiché la responsabilità è extracontrattuale, il danno va imputato al proprietario o al titolare dell’uso esclusivo al momento in cui si verifica; l’acquirente successivo non risponde dei danni derivanti da un fatto dannoso anteriore al suo acquisto.

Come è indicizzato