Sentenza n. 2301/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 4

Esito

La controversia

Il proprietario ha impugnato l’ordine di demolizione adottato dal Comune, sostenendo che il mutamento di destinazione d’uso del piano terra da fabbricato rurale a civile abitazione fosse urbanisticamente compatibile con la zona E4 e avesse natura meramente funzionale, tale da richiedere soltanto la SCIA ai sensi della normativa regionale campana e dell’art. 22 del d.P.R. n. 380/2001. Ha inoltre dedotto che gli interventi ulteriormente contestati dovessero essere qualificati come difformità parziale e che, prima della demolizione, il Comune avrebbe dovuto valutare il pregiudizio arrecato alla parte dell’immobile conforme, ai sensi dell’art. 34 del d.P.R. n. 380/2001. In appello ha sostenuto che il mutamento di destinazione d’uso del fabbricato rurale e la realizzazione del piano seminterrato fossero abusi distinti, riferibili a consistenze immobiliari autonome, e che il primo non avesse comportato nuova volumetria né aggravio di carico urbanistico.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha respinto l’appello e confermato la sentenza del TAR. Ha ritenuto non condivisibile la parcellizzazione degli interventi abusivi, che devono essere valutati unitariamente perché riconducibili a un’unica trasformazione delle caratteristiche costruttive e funzionali dell’immobile e perché occorre considerarne complessivamente l’impatto territoriale. Nel caso concreto, il fabbricato rurale è stato trasformato in residenza mediante opere che hanno comportato un incremento di superfici e volumi: aggiunta di un terrazzo di 70 mq al piano terra e realizzazione di un piano seminterrato di circa 170 mq, articolato in due unità abitative, con volume complessivo indicato in circa 510 mq. Tali interventi hanno prodotto sia un mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante, dalla categoria rurale a quella residenziale ai sensi dell’art. 23-ter del d.P.R. n. 380/2001, sia una nuova costruzione. Era quindi necessario il permesso di costruire, non essendo sufficiente la SCIA, e l’ordine di demolizione adottato ai sensi dell’art. 31, comma 2, del d.P.R. n. 380/2001 è stato ritenuto legittimo. La censura relativa all’art. 34 non ha condotto alla riforma della decisione; il TAR aveva richiamato l’orientamento secondo cui la verifica del pregiudizio alla parte conforme attiene alla fase esecutiva della demolizione e non alla legittimità dell’ordine demolitorio. Nulla sulle spese, stante la mancata costituzione del Comune.

Norme richiamate

• art. 31, comma 2, d.P.R. 380/2001

  Legittima l’ordine di demolizione per gli interventi eseguiti in assenza del necessario titolo edilizio e qualificati come nuova costruzione.

• art. 34 d.P.R. 380/2001

  La verifica dell’eventuale pregiudizio derivante dalla demolizione della parte abusiva rispetto alla parte conforme, secondo quanto richiamato nella sentenza, riguarda la fase esecutiva e non condiziona la legittimità dell’ordine di demolizione.

• art. 22 d.P.R. 380/2001

  La SCIA non è sufficiente quando l’intervento unitariamente considerato comporta mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante e realizzazione di nuova costruzione.

• art. 23-ter d.P.R. 380/2001

  Il passaggio dalla categoria funzionale rurale alla categoria residenziale costituisce mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante.

• art. 2, comma 1, lett. f), l.r. Campania 28 novembre 2001, n. 19

  La disciplina regionale sulla SCIA non trova applicazione sostitutiva del permesso di costruire quando l’intervento, valutato nel suo complesso, presenta caratteristiche di nuova costruzione e rilevante trasformazione urbanistica.

Massime di principio

• Gli interventi edilizi abusivi collegati da una volontà unitaria di trasformazione dell’immobile devono essere valutati complessivamente e non possono essere artificiosamente separati in singole opere al fine di individuare un titolo edilizio meno oneroso o eludere la disciplina sanzionatoria.
• La qualificazione dell’intervento edilizio deve considerare l’impatto complessivo sulle caratteristiche costruttive e funzionali dell’immobile e sul territorio, inclusi gli incrementi di superficie, volume e carico urbanistico.
• Il mutamento dalla destinazione rurale a quella residenziale è urbanisticamente rilevante quando è accompagnato da opere che trasformano l’immobile, creano nuove superfici o volumi e rendono autonome nuove unità abitative.
• Quando l’intervento unitariamente considerato comporta anche la realizzazione di una nuova costruzione, è necessario il permesso di costruire; la SCIA non è titolo sufficiente.
• La verifica dell’eventuale pregiudizio arrecato dalla demolizione alla parte conforme dell’immobile, prevista nell’ambito dell’art. 34 del d.P.R. n. 380/2001, secondo l’orientamento richiamato dalla decisione riguarda la fase esecutiva della sanzione e non incide, di per sé, sulla legittimità dell’ordine di demolizione.

Come è indicizzato