Cassazione Civile, Ordinanza n. 10954/2024 del 23/04/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla vendita, avvenuta nel 2004, di un terreno ricevuto in donazione nel 1978 e successivamente frazionato, sul quale insistevano due piccoli fabbricati non accatastati. L’Amministrazione finanziaria ha emesso un avviso di accertamento per plusvalenza non dichiarata. Il contribuente ha impugnato l’atto, ma la CTP ha respinto il ricorso; in appello la CTR ha riformato solo in parte, riducendo la plusvalenza tassabile a euro 210.000. In cassazione il contribuente ha dedotto: 1) violazione di legge e omessa pronuncia, sostenendo che la CTR avesse dichiarato inammissibili per asserita novità alcune doglianze che invece erano già state proposte in primo grado, in particolare quelle sulla mancata allegazione dell’avviso relativo all’imposta di registro e sulla richiesta di riduzione della plusvalenza mediante scomputo dei costi documentati; 2) violazione dell’art. 67 TUIR e dell’art. 2697 c.c., per avere la CTR omesso di escludere dal calcolo della plusvalenza i due fabbricati esistenti da oltre trent’anni sul terreno; 3) omesso esame di fatti decisivi, per non avere considerato i costi sostenuti e inerenti, il valore della donazione originaria rivalutato, le spese notarili e di agenzia, nonché per non avere sottratto i fabbricati preesistenti, affermando inoltre che contasse solo il corrispettivo effettivamente incassato e non il maggior valore accertato ai fini dell’imposta di registro verso l’acquirente.

La decisione

La Corte ha accolto il secondo motivo di ricorso e, per quanto di ragione, anche il primo e il terzo. Ha cassato la sentenza della CTR e ha rinviato alla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, affinché ridetermini la plusvalenza imponibile tenendo conto dei principi enunciati e provveda anche sulle spese del giudizio di legittimità. In particolare, il giudice di rinvio dovrà: verificare quali costi siano legittimamente deducibili ai sensi dell’art. 68 TUIR ratione temporis; escludere dal computo il costo di mediazione immobiliare, ritenuto non inerente; e sottrarre il valore, al momento della cessione, dei fabbricati insistenti sul terreno, anche se non accatastati, poiché rileva lo stato di fatto del bene al momento della vendita e non il solo dato catastale. Le ulteriori censure sono state dichiarate inammissibili nella parte in cui tendevano a rivalutare il merito o non si confrontavano con la ratio decidendi della sentenza impugnata.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  richiamato come parametro del vizio di omessa pronuncia, ritenuto sussistente sulle domande già introdotte in primo grado e non decise dalla CTR

• artt. 52, 54 e 57 d.P.R. n. 131/1986

  invocati dal ricorrente in relazione alla questione dell’avviso di accertamento ai fini dell’imposta di registro

• art. 7 L. n. 212/2000

  richiamato quale norma sullo Statuto del contribuente, in collegamento alle censure sull’allegazione dell’atto presupposto

• artt. 24 e 111 Cost.

  richiamati a sostegno delle doglianze processuali del contribuente

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  richiamato quale vizio di legittimità per violazione di legge

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  richiamato per il dedotto omesso esame di fatti decisivi

• art. 68, comma 2, ultimo periodo, d.P.R. n. 917/1986 (TUIR)

  "Per i terreni acquistati per effetto di successione o donazione si assume come prezzo di acquisto il valore dichiarato nelle relative denunce ed atti registrati, od in seguito definito e liquidato, aumentato di ogni altro costo successivo inerente, nonché dell'imposta comunale sull'incremento di valore degli immobili e di successione"

  ai fini della plusvalenza dei terreni pervenuti per donazione, il prezzo di acquisto va assunto nel valore dichiarato nell’atto, aumentato dei soli costi successivi inerenti e delle imposte indicate dalla norma

• art. 67, comma 1, lett. a) e b), d.P.R. n. 917/1986 (TUIR)

  richiamato per individuare la fattispecie di reddito diverso costituita dalla plusvalenza tassabile

• art. 2697 c.c.

  richiamato come norma sul riparto dell’onere della prova nella contestazione del calcolo della plusvalenza

Massime di principio

• Nella determinazione della plusvalenza tassabile derivante dalla cessione di un terreno, rileva lo stato di fatto del bene al momento della vendita e non il solo dato catastale o formale risultante dagli atti.
• Se sul terreno ceduto insistono fabbricati preesistenti da tempo significativo, il loro valore deve essere sottratto dal computo della plusvalenza imponibile, anche se tali fabbricati non risultano accatastati, quando ciò sia necessario a rappresentare correttamente il bene effettivamente trasferito.
• Per i terreni pervenuti per donazione, il costo fiscalmente rilevante è quello dichiarato nell’atto di donazione, aumentato soltanto dei costi successivi inerenti e delle imposte espressamente previste dalla legge.
• Le spese di mediazione immobiliare non costituiscono, in questo contesto, costo inerente deducibile ai fini della rideterminazione della plusvalenza.
• Il giudice di merito incorre in omessa pronuncia quando non decide su una specifica domanda o eccezione ritualmente proposta già nel primo grado; viceversa, è inammissibile in cassazione la censura che si risolva in una richiesta di nuova valutazione del merito o che non si confronti con la motivazione effettivamente adottata.
• La quantificazione del reddito imponibile deve essere coerente con il principio di capacità contributiva, evitando di tassare componenti di valore che non appartengono al bene realmente ceduto.

Come è indicizzato