Sentenza del 06/09/2017 n. 3523 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

La contribuente ha impugnato l'avviso di accertamento con cui l'Agenzia aveva rideterminato il reddito imponibile ai fini IRPEF 2009, imputandole una plusvalenza di euro 1.545.642,64 derivante dalla cessione di due complessi immobiliari. Contestava che l'area potesse essere qualificata come terreno edificabile ai sensi dell'art. 67 TUIR, sostenendo che si trattasse di fabbricati già esistenti e che il piano di recupero edilizio non fosse assimilabile né a uno strumento urbanistico generale né a un piano di lottizzazione. L'Agenzia sosteneva invece che il piano di recupero prevedesse un aumento della superficie edificabile e che il valore della compravendita dipendesse principalmente dalla cubatura e dalla potenzialità edificatoria dell'area.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale ha accolto l'appello dell'Agenzia delle Entrate e riformato la decisione della Commissione Tributaria Provinciale, confermando la legittimità dell'avviso di accertamento. Ha ritenuto sussistente la plusvalenza imponibile perché, al momento della cessione, l'area era suscettibile di utilizzazione edificatoria secondo lo strumento urbanistico vigente, anche in presenza di un piano di recupero. Il fabbricato fatiscente destinato alla demolizione è stato considerato, sostanzialmente, un mezzo per trasferire la cubatura e la potenzialità edificatoria dell'area. Le spese di lite sono state compensate.

Norme richiamate

• Art. 67 del d.P.R. n. 917/1986 (TUIR), come modificato dall'art. 36, comma 2, della legge n. 223/2006

  la plusvalenza realizzata a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzabilità edificatoria, secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione

  La plusvalenza è imponibile quando ricorrono congiuntamente la cessione onerosa del terreno e la sua potenzialità edificatoria risultante dagli strumenti urbanistici vigenti alla data del trasferimento. La qualificazione fiscale può riguardare anche un fabbricato fatiscente destinato alla demolizione, quando il valore economico effettivo deriva dalla cubatura realizzabile.

• Art. 68 del d.P.R. n. 917/1986 (TUIR)

  È richiamato insieme all'art. 67 per la disciplina delle plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni edificabili; la decisione considera fiscalmente rilevante la potenzialità edificatoria trasferita con l'operazione.

• Art. 12 delle disposizioni sulla legge in generale (preleggi)

  La norma tributaria deve essere interpretata secondo il significato proprio delle parole, la loro connessione e l'intenzione del legislatore. Applicando tale criterio, la Commissione ha individuato come requisiti essenziali la cessione onerosa e la potenzialità edificatoria esistente al momento della cessione.

• Sentenza della Corte di Giustizia dell'Unione Europea, 19 novembre 2009, causa C-461/08

  È richiamata a sostegno del principio secondo cui la cessione di un fabbricato destinato alla demolizione può essere considerata, nella sostanza economica dell'operazione, una cessione di terreno edificabile.

Massime di principio

• Ai fini della tassazione della plusvalenza non è decisiva soltanto la qualificazione catastale o formale del bene, ma la sua concreta potenzialità edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti alla data della cessione.
• Un piano di recupero o altro strumento urbanistico attuativo può essere sufficiente a dimostrare l'edificabilità dell'area, soprattutto se consente un aumento della superficie o della volumetria edificabile.
• La vendita di un fabbricato fatiscente destinato alla demolizione può essere trattata fiscalmente come vendita di terreno edificabile quando il prezzo riflette principalmente la cubatura o la potenzialità edificatoria, anziché il valore dell'edificio esistente.
• Per valutare la legittimità della pretesa tributaria occorre verificare la situazione urbanistica esistente esattamente alla data del trasferimento, non soltanto le intenzioni future dell'acquirente o del venditore.
• La qualificazione dell'operazione può dipendere dalla sua sostanza economica: se l'immobile costituisce di fatto il veicolo per trasferire diritti edificatori, può sorgere una plusvalenza imponibile ai sensi degli artt. 67 e 68 TUIR.