Cassazione Civile, Ordinanza n. 28413/2023 del 11/10/2023

Esito

La controversia

Un soggetto aveva convenuto davanti al Tribunale di Udine il venditore originario e il terzo acquirente di alcuni fondi agricoli, chiedendo: la nullità della compravendita stipulata tra i due convenuti per violazione delle norme imperative sulla prelazione agraria; il trasferimento coattivo dei fondi ex art. 2932 c.c. in suo favore in esecuzione specifica del preliminare da lui concluso con il venditore; il risarcimento dei danni. Deduceva di aver sottoscritto un preliminare con caparra confirmatoria avente ad oggetto terreni sui quali insisteva una prelazione agraria spettante a un soggetto che, secondo la sua prospettazione, era privo dei requisiti di legge per esercitarla. Il Tribunale, acquisita prova testimoniale e una CTU, aveva ritenuto provato l’assenza dei requisiti del prelazionario e aveva dichiarato la nullità della vendita successiva, accogliendo anche la domanda ex art. 2932 c.c. La Corte d’Appello, invece, aveva riformato la decisione ritenendo valida la vendita conclusa dopo l’esercizio della prelazione agraria del terzo. Con il ricorso per cassazione il promissario acquirente denunciava violazione e falsa applicazione degli artt. 1418, 1421 e 2932 c.c., dell’art. 8 L. n. 590/1965 e dell’art. 7 L. n. 817/1971, sostenendo che la corte territoriale aveva applicato precedenti relativi al retratto del prelazionario pretermesso, non pertinenti al caso del terzo promissario acquirente che agisce contro un acquisto nullo per esercizio illegittimo della prelazione. Deduceva inoltre nullità della sentenza e del procedimento d’appello per violazione degli artt. 112, 342 e 329 c.p.c. e dell’art. 2909 c.c., nonché omessa motivazione.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso, ritenendo che il giudice di merito avesse errato nel qualificare la vicenda come ipotesi di nullità relativa e nel richiamare precedenti inerenti alla tutela del prelazionario pretermesso. Ha ribadito che, quando la prelazione agraria sia esercitata da un soggetto privo dei requisiti richiesti dalla legge o senza il rispetto delle modalità prescritte, l’acquisto è nullo per contrarietà a norme imperative; tale nullità è assoluta e può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse, quindi anche dal promissario acquirente il cui preliminare sia subordinato alla validità dell’atto concluso a seguito della prelazione. Per effetto dell’accoglimento del primo motivo, i motivi secondo e terzo sono stati dichiarati assorbiti. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte d’Appello di Trieste in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1418 c.c.

  richiamato per affermare la nullità del contratto concluso in violazione di norme imperative sulla prelazione agraria

• art. 1421 c.c.

  la nullità per contrarietà a norme imperative può essere rilevata da chiunque vi abbia interesse, incluso il promissario acquirente

• art. 2932 c.c.

  il promissario acquirente può chiedere l’esecuzione in forma specifica del preliminare nei confronti del promittente alienante quando l’atto successivo sia nullo

• art. 8 L. 26 maggio 1965, n. 590

  norma sulla prelazione agraria; l’esercizio senza i requisiti o senza le modalità prescritte determina nullità dell’acquisto

• art. 7 L. 14 agosto 1971, n. 817

  richiamato insieme alla disciplina della prelazione agraria

• art. 360, co. 1, n. 3 c.p.c.

  norma processuale posta a fondamento del motivo per violazione di legge

• art. 360, co. 1, n. 5 c.p.c.

  richiamato per il motivo di omessa motivazione

• art. 112 c.p.c.

  richiamato nel secondo motivo per asserita violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato

• art. 342 c.p.c.

  richiamato nel secondo motivo in relazione alla specificità dei motivi di appello

• art. 329 c.p.c.

  richiamato nel secondo motivo

• art. 2909 c.c.

  richiamato nel secondo motivo in tema di giudicato

Massime di principio

• Se la prelazione agraria è esercitata da un soggetto privo dei requisiti di legge o in violazione delle modalità prescritte, il contratto di acquisto concluso in suo favore è nullo per contrarietà a norme imperative.
• La nullità derivante dall’illegittimo esercizio della prelazione agraria ha natura assoluta e può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse, compreso il promissario acquirente di un preliminare condizionato alla validità dell’altrui acquisto.
• Quando il preliminare di vendita è subordinato al mancato esercizio valido della prelazione, il promissario acquirente, se il successivo acquisto del terzo è nullo, può domandare sia la declaratoria di nullità dell’atto successivo sia l’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. nei confronti del promittente venditore.
• Non è corretto applicare al promissario acquirente che agisce contro un acquisto nullo i principi elaborati per la diversa ipotesi del prelazionario pretermesso che esercita il retratto.

Come è indicizzato