Sentenza n. 706/2026 - Catania, Sezione 1

Esito

La controversia

La ricorrente aveva acquistato un appartamento con diritto di posteggio in un'area coperta condominiale di circa 206 mq, già suddivisa materialmente in box mediante tramezzature prive di titolo edilizio. Dopo avere ricevuto un'ordinanza di demolizione quale detentrice e responsabile dell'abuso, aveva presentato una SCIA in sanatoria ai sensi dell'art. 37 d.P.R. 380/2001. Il Comune aveva sospeso e poi rigettato la segnalazione, ritenendo necessaria la produzione del titolo di proprietà dell'immobile e sostenendo l'impossibilità di identificare catastalmente la porzione abusiva, non essendo indicato uno specifico subalterno. La ricorrente ha dedotto, con un'unica censura articolata, la violazione degli artt. 11, 23 e 37 d.P.R. 380/2001, nonché eccesso di potere per travisamento dei fatti e difetto di motivazione. Ha sostenuto di essere legittimata alla presentazione della SCIA in sanatoria in quanto titolare della disponibilità materiale del bene e responsabile dell'abuso, anche senza essere proprietaria esclusiva, e ha contestato che l'identificazione catastale puntuale e il previo aggiornamento catastale costituissero requisiti normativi della sanatoria. Il Comune ha sostenuto, tra l'altro, l'assenza di idonei titoli della ricorrente, l'impossibilità di sanare l'opera per lo stravolgimento della destinazione a parcheggio e la necessità di indicare lo specifico subalterno. Il Collegio ha inoltre precisato che le sopravvenienze costituite dall'accertamento giudiziale dell'usucapione e dal successivo frazionamento catastale non incidevano ex post sulla legittimità dell'atto, da valutare secondo il principio tempus regit actum.

La decisione

Il ricorso è stato accolto e il diniego è stato annullato. Il TAR ha ritenuto che, ai sensi del combinato disposto degli artt. 37, 11, 20 e 27 d.P.R. 380/2001, l'amministrazione debba verificare la legittimazione del richiedente, ma non debba svolgere complessi accertamenti proprietari né sostituirsi al giudice civile in presenza di contestazioni non immediatamente evidenti. La legittimazione alla sanatoria non spetta soltanto al proprietario, ma anche al responsabile dell'abuso, inteso in senso ampio come colui che abbia la disponibilità materiale del bene al momento dell'adozione della misura repressiva e possa farsi carico della sua regolarizzazione o rimozione. La ricorrente, titolare del diritto di posteggio e destinataria dell'ordinanza di demolizione quale detentrice, era pertanto legittimata a presentare la SCIA in sanatoria. Nel caso concreto non risultavano opposizioni di condomini o altri controinteressati idonee a paralizzare la procedura. Il TAR ha inoltre ritenuto illegittimo il diniego fondato sulla pretesa mancata identificazione catastale: la SCIA e la relazione tecnica indicavano il foglio catastale, l'area interessata, la posizione e la consistenza della porzione da sanare, rendendola individuabile in modo inequivoco. La normativa sulla sanatoria non impone il previo aggiornamento catastale quale condizione per l'accertamento di conformità; tale adempimento può sorgere dopo la regolarizzazione delle opere. Il Comune non poteva quindi introdurre, a pena di improcedibilità o rigetto, un onere non previsto dalla legge. Le spese sono state compensate in ragione della peculiarità della controversia.

Norme richiamate

• art. 37 d.P.R. 380/2001

  «ove l'intervento realizzato risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell'intervento, sia al momento della presentazione della domanda, il responsabile dell'abuso o il proprietario dell'immobile possono ottenere la sanatoria dell'intervento versando la somma, […]»

  La norma riconosce la legittimazione alla presentazione della SCIA in sanatoria sia al proprietario sia al responsabile dell'abuso; quest'ultimo comprende anche il soggetto che abbia la disponibilità materiale del bene al momento della misura repressiva.

• art. 11 d.P.R. 380/2001

  La legittimazione al titolo edilizio richiede una relazione qualificata con l'immobile, ma non necessariamente la proprietà; l'amministrazione deve verificare la disponibilità del bene senza svolgere complessi accertamenti dominicali, salvo contestazioni di terzi basate su elementi di immediata evidenza.

• art. 36 d.P.R. 380/2001

  I principi sulla legittimazione alla sanatoria del proprietario o del responsabile dell'abuso sono applicabili anche alla SCIA in sanatoria, in ragione dell'omogeneità funzionale degli istituti.

• art. 36-bis d.P.R. 380/2001

  La formulazione vigente conferma, secondo il TAR, la legittimazione alla sanatoria del proprietario e del responsabile dell'abuso.

• art. 20 d.P.R. 380/2001

  Richiamato nel combinato disposto relativo al potere-dovere comunale di verificare la legittimazione del richiedente il titolo edilizio.

• art. 27 d.P.R. 380/2001

  Richiamato nel quadro dei poteri comunali di vigilanza edilizia e di verifica dei presupposti del titolo.

• art. 29 d.P.R. 380/2001

  Rileva per interpretare in senso ampio la nozione di responsabile della realizzazione dell'abuso, includendovi il soggetto che, in ragione della relazione attuale con il bene, può e deve provvedere alla regolarizzazione o rimozione.

• art. 73, comma 1, c.p.a.

  La produzione documentale effettuata in vista dell'udienza è stata ritenuta tardiva, ma irrilevante ai fini decisori perché relativa a sopravvenienze successive all'atto impugnato.

• art. 54 c.p.a.

  Il TAR ha escluso la necessità di autorizzare o espungere la produzione tardiva, poiché la documentazione non era rilevante per la decisione.

• art. 39 l. 724/1994

  Il riferimento alla denuncia catastale preventiva riguarda la disciplina del condono edilizio e non può essere esteso alla sanatoria ordinaria.

• art. 32, comma 37, d.l. 269/2003

  Anche tale disposizione, relativa al condono edilizio, prevede la preventiva denuncia catastale quale requisito della procedura, a differenza della sanatoria ordinaria.

Massime di principio

• La legittimazione a presentare una SCIA in sanatoria non spetta esclusivamente al proprietario dell'immobile, ma anche al responsabile dell'abuso, inteso come il soggetto che abbia la disponibilità materiale del bene al momento dell'adozione della misura repressiva e possa farsi carico della sua regolarizzazione o rimozione.
• L'amministrazione comunale, nel verificare la legittimazione alla presentazione di un titolo edilizio o di una sanatoria, deve accertare l'esistenza di una relazione qualificata e della disponibilità materiale dell'immobile, ma non è tenuta a svolgere complessi accertamenti sulla titolarità dominicale né a sostituirsi al giudice civile, salvo che emergano contestazioni di terzi fondate su elementi di immediata evidenza.
• L'assenza di un'opposizione di condomini o di altri soggetti titolari di un controinteresse impedisce all'amministrazione di negare la legittimazione alla sanatoria sulla base di contestazioni proprietarie meramente ipotetiche o non concretamente documentate.
• La normativa sulla sanatoria edilizia ordinaria non subordina l'accertamento di conformità al previo aggiornamento catastale o all'attribuzione di uno specifico subalterno, quando l'opera sia comunque individuata in modo univoco mediante dati catastali dell'area e indicazioni tecniche e descrittive; l'aggiornamento catastale può seguire la regolarizzazione edilizia.
• La legittimità del diniego di una sanatoria edilizia deve essere valutata in base alla situazione di fatto e di diritto esistente al momento della sua adozione; l'accertamento successivo dell'usucapione o il successivo frazionamento catastale non sanano automaticamente l'atto, ma possono essere valutati dall'amministrazione nell'adozione di nuovi atti consequenziali.

Come è indicizzato