Cassazione Civile, Sentenza n. 16536/2020 del 31/07/2020

Esito

La controversia

Controversia relativa a un contratto preliminare di compravendita (15/12/1998) di un immobile in Ascea. Il promissario acquirente Petillo aveva chiesto la risoluzione del preliminare per mancata consegna di documenti e per diritti di usi civici sull'immobile; i promissari venditori (De Dura e Di Blasi) contestarono che Petillo occupava l'immobile senza titolo fin dal 1998 e vi aveva eseguito opere abusive, chiedendo a sua volta la risoluzione per inadempimento e indennità per occupazione sine titulo. In primo grado il tribunale rigettò le domande risarcitorie e le riconvenzionali; la Corte d'appello accolse invece la risoluzione per inadempimento esclusivo di Petillo (per le opere abusive) ma respinse le richieste di indennità/risarcimento avanzate dai venditori. De Dura e Di Blasi ricorsero in Cassazione, come pure Petillo con ricorso incidentale.

La decisione

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso incidentale di Michele Petillo per tardività/formalità (mancata notifica del controricorso nei termini) e ha accolto il ricorso principale di Felice De Dura e Patrizia Di Blasi limitatamente ai motivi riguardanti il rigetto del risarcimento per l'occupazione sine titulo e la mancata considerazione del valore d'uso nella liquidazione. La Cassazione ha affermato che il danno da occupazione o modifica illegittima dell'immobile è spesso "in re ipsa" (presunzione iuris tantum) e che la Corte d'appello ha erroneamente richiesto prove ulteriori sull'an del danno e non ha adeguatamente considerato le risultanze della CTU e l'effettivo pregiudizio dimostrato (es. impugnativa al TAR per evitare l'acquisizione comunale). La sentenza impugnata è cassata e rinviata alla Corte d'appello di Salerno, in altra composizione, per riesame e per la quantificazione del danno e la ripartizione delle spese; salvo l'accertata inammissibilità dell'atto incidentale si dà atto degli adempimenti relativi al contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n.3 cod. proc. civ.

  Invocato dai ricorrenti per censurare la violazione o falsa applicazione di norme sostanziali nella valutazione delle domande di risarcimento; la Corte ha ritenuto fondata la censure in relazione all'an del danno da occupazione.

• art. 360, comma 1, n.5 cod. proc. civ.

  Richiamato per omesso esame delle risultanze probatorie (CTU) sul valore d'uso dell'immobile; la Cassazione ha rilevato l'omissione e disposto il rinvio per nuovo esame.

• art. 1226 cod. civ.

  Tra le norme civili richiamate dai ricorrenti nel profilo risarcitorio (responsabilità contrattuale/extracontrattuale); la Corte ha esaminato la compatibilità delle domande risarcitorie con i principi del diritto civile.

• art. 1458 cod. civ.

  Norma sulla risoluzione per inadempimento: richiamata nel quadro delle domande di risoluzione già accolte in sede d'appello rispetto alle opere abusive dell'acquirente.

• art. 2043 cod. civ.

  Fondamento dell'azione risarcitoria per fatto illecito: la Corte ricorda che la limitazione del godimento della proprietà legittima il risarcimento.

• art. 2056 cod. civ.

  Richiamata tra le norme sul risarcimento; la Corte prende in considerazione la quantificazione dei danni e la possibilità della liquidazione equitativa del valore d'uso.

• art. 2727 cod. civ.

  Principi sulla prova; la Corte ricorda che l'esistenza del danno da occupazione può essere presunta (iuris tantum) e che l'onere probatorio riguarda soprattutto la determinazione dell'ammontare.

• art. 325 cod. proc. civ.

  Richiamato per il termine breve (60 giorni) di impugnazione della sentenza d'appello; la Corte ha ritenuto tardivo il ricorso incidentale di Petillo anche rispetto a tale termine.

• art. 13, comma 1-quater e comma 1-bis, d.P.R. 115/2002

  Richiamati in punto di contributo unificato: la Corte dà atto della sussistenza dei presupposti per l'ulteriore versamento da parte del ricorrente incidentale, se dovuto.

• Massima SS.UU. 11/11/2008 n. 26972 (giurisprudenza)

  Utilizzata in senso ermeneutico per distinguere danni-conseguenza da danni-evento e per giustificare il riconoscimento del danno come in re ipsa nelle modificazioni illegittime del bene.

Massime di principio

• L'occupazione sine titulo o la modifica illegittima di un immobile altrui generano, di regola, un danno "in re ipsa" (presunzione iuris tantum) sulla base della perdita temporanea delle utilità normalmente ottenibili dal proprietario; il proprietario non deve provare l'esistenza del danno, ma ne va quantificato l'ammontare.
• La presunzione del danno è superabile solo con prova convincente dell'inesistenza del valore economico del bene (es. disinteresse del proprietario).
• In caso di contestazioni su opere abusive che comportino conseguenze amministrative (es. rischio di acquisizione comunale), tali fatti rafforzano la sussistenza del danno e devono essere valutati dal giudice nella fase di an e di quantificazione.
• La CTU sul valore d'uso è elemento probatorio rilevante e va preso in considerazione dal giudice quando si discute la quantificazione del danno per perdita di godimento; se mancante o non valutata, il giudice può procedere a liquidazione equitativa.
• Le censure sul mancato riconoscimento del danno devono distinguere tra l'accertamento dell'an (esistenza del danno) e la determinazione del quantum; i giudici non possono richiedere prove impossibili o inutili (p.es. prova di una locazione che non è stata mai avanzata) per negare la presunzione.
• I ricorsi incidentali in Cassazione devono rispettare le regole procedurali (notifica del controricorso nei termini); il mancato rispetto comporta l'inammissibilità dell'impugnazione incidentale.