Sentenza del 22/11/2017 n. 4811 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

La controversia riguardava la qualificazione fiscale dell’immobile venduto: l’Amministrazione riteneva che la presenza di una concessione edilizia o di un permesso a costruire trasformasse il bene in un’area edificabile, rendendo imponibile la plusvalenza. Il contribuente sosteneva invece che l’atto di compravendita avesse avuto a oggetto un fabbricato e che, essendo trascorsi più di cinque anni dal precedente acquisto, la relativa plusvalenza non fosse tassabile.

La decisione

È stata esclusa l’esistenza di una plusvalenza imponibile derivante dalla cessione di un’area edificabile. La presenza del permesso o della concessione edilizia non ha modificato la natura del bene trasferito, poiché dall’atto risultava la volontà delle parti di vendere un immobile fabbricato e non un terreno edificabile. Poiché la cessione del fabbricato è avvenuta oltre cinque anni dopo il precedente acquisto, la plusvalenza non è stata assoggettata a imposizione.

Norme richiamate

• Disciplina fiscale delle plusvalenze immobiliari

  La plusvalenza derivante dalla cessione di fabbricati dopo cinque anni dal loro acquisto non è imponibile, salvo specifiche ipotesi previste dalla legge.

  La qualificazione del bene deve essere ricavata dall’effettivo oggetto del trasferimento e dal contenuto dell’atto. Un permesso di costruire collegato a un fabbricato non è sufficiente, da solo, a trasformare la vendita del fabbricato in una cessione di area edificabile.

Massime di principio

• Per stabilire se una plusvalenza immobiliare sia imponibile occorre individuare la natura del bene effettivamente trasferito, dando rilievo al contenuto dell’atto di compravendita e alla volontà negoziale delle parti.
• La presenza di una concessione edilizia o di un permesso a costruire non determina automaticamente la qualificazione dell’immobile come terreno edificabile, se l’oggetto della vendita è chiaramente un fabbricato.
• La cessione di un fabbricato effettuata oltre cinque anni dal precedente acquisto, in assenza di altre ipotesi speciali di imponibilità, non genera normalmente una plusvalenza tassabile.
• L’Amministrazione non può fondare la tassazione esclusivamente sull’esistenza di potenzialità edificatorie: deve dimostrare che il bene ceduto fosse sostanzialmente un’area edificabile e non un fabbricato.
• È importante verificare che l’atto descriva con chiarezza il bene trasferito, distinguendo tra vendita di un edificio e vendita di un terreno sul quale esista o sia previsto un progetto edilizio.