Sentenza n. 1143/2026 - Salerno, Sezione 2

Esito

La controversia

La controinteressata aveva presentato una SCIA ordinaria per lavori qualificati come manutenzione straordinaria e risanamento conservativo, diretti a trasformare un manufatto catastalmente destinato a deposito in unità residenziale. L’intervento comprendeva opere strutturali e modifiche prospettiche, tra cui la sostituzione di una porta basculante con un finestrone e un portoncino d’ingresso e la realizzazione di finestre laterali. Il Comune aveva espresso parere favorevole, ritenendo applicabili gli artt. 3, comma 1, lettere b), c) e d), e 23-ter, comma 1-quinquies, del d.P.R. n. 380/2001, nonché la disciplina paesaggistica semplificata. La proprietaria ricorrente ha impugnato il successivo diniego comunale alla richiesta di esercizio dei poteri di controllo e di autotutela, deducendo: violazione dell’art. 23-ter, comma 1-quater, ultimo periodo, del d.P.R. n. 380/2001, poiché l’unità era parzialmente seminterrata e mancava la disciplina regionale richiesta per tali immobili; violazione degli artt. 3, 6, 6-bis, 22, 23-ter e 27 del d.P.R. n. 380/2001 e degli artt. 19 e 21-nonies della l. n. 241/1990, poiché le opere non erano riconducibili alla SCIA prevista per il mutamento di destinazione d’uso, ma richiedevano un permesso di costruire; erronea qualificazione degli interventi come manutenzione straordinaria o risanamento conservativo, in ragione delle opere strutturali e della rilevante alterazione degli elementi tipologici, formali e prospettici; erronea valutazione della compatibilità paesaggistica; violazione dell’art. 2, comma 6, della l.r. n. 13/2022, per l’omesso ricorso alla SCIA alternativa al permesso di costruire per opere strutturalmente e tipologicamente rilevanti; difetto di istruttoria, carenza di motivazione, erroneità dei presupposti ed eccesso di potere.

La decisione

Il TAR ha accolto il ricorso e annullato il provvedimento comunale. Il Collegio ha interpretato l’art. 23-ter, comma 1-quinquies, lettera b), del d.P.R. n. 380/2001 nel senso che, quando il mutamento di destinazione d’uso è accompagnato da opere diverse da quelle di edilizia libera o da quelle realizzabili mediante CILA, occorre il titolo edilizio richiesto per l’esecuzione delle opere necessarie. Richiamando la giurisprudenza del Consiglio di Stato, ha affermato che la trasformazione di un garage o magazzino in vano residenziale non è urbanisticamente irrilevante: essa amplia la superficie residenziale e la volumetria autorizzate e può determinare un aggravio del carico urbanistico e una variazione degli standard. Ne consegue che la trasformazione di un magazzino in vano residenziale necessita di permesso di costruire, non essendo sufficiente una SCIA ordinaria. Poiché il Comune aveva ritenuto la SCIA formalmente corretta sulla base dell’art. 23-ter, comma 1-quinquies, senza considerare la necessità del titolo edilizio maggiore, il diniego impugnato è stato annullato. Le spese sono state integralmente compensate per la peculiarità della fattispecie e la mancata costituzione del Comune.

Norme richiamate

• art. 23-ter d.P.R. 380/2001

  Il mutamento di destinazione d’uso è soggetto, nei casi accompagnati da opere, al titolo richiesto per l’esecuzione delle opere necessarie al mutamento di destinazione d’uso.

  Il mutamento da deposito o magazzino a residenza, se accompagnato da opere che eccedono l’edilizia libera o la CILA, richiede il titolo edilizio corrispondente alle opere; la SCIA ordinaria non è sufficiente quando la trasformazione comporta ampliamento della superficie residenziale e della volumetria.

• art. 23-ter, comma 1-quater, d.P.R. 380/2001

  Per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate il cambio di destinazione d’uso è disciplinato dalla legislazione regionale.

  La disposizione demanda alla legislazione regionale la disciplina del cambio di destinazione d’uso delle unità poste al primo piano fuori terra o seminterrate.

• art. 32, comma 1, lettera a), d.P.R. 380/2001

  Costituisce variazione essenziale ogni mutamento della destinazione d’uso che implichi variazione degli standards previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968.

  Il mutamento da spazio accessorio a superficie residenziale può costituire variazione essenziale quando determina incremento degli standard urbanistici e del carico urbanistico.

• art. 3, comma 1, lettere b), c) e d), d.P.R. 380/2001

  La qualificazione dell’intervento come manutenzione straordinaria o risanamento conservativo non consente di eludere il permesso di costruire quando le opere trasformano un deposito in superficie residenziale, incidendo sulla volumetria e sulla destinazione urbanisticamente rilevante.

• art. 19 l. 241/1990

  La SCIA non costituisce titolo idoneo a legittimare interventi che, per natura e consistenza, richiedono il permesso di costruire.

• art. 21-nonies l. 241/1990

  La ricorrente aveva chiesto l’esercizio dell’autotutela sulla SCIA; la decisione si fonda tuttavia principalmente sull’inidoneità della SCIA a legittimare l’intervento, in quanto soggetto a permesso di costruire.

• art. 2, comma 6, l.r. Campania n. 13/2022

  La ricorrente ha invocato la disciplina regionale relativa alla SCIA alternativa al permesso di costruire per opere rilevanti sotto il profilo strutturale e tipologico; il giudice ha accolto il ricorso sulla base della necessità del permesso di costruire, senza sviluppare uno specifico esame autonomo della disposizione.

Massime di principio

• La trasformazione di un deposito, garage o magazzino in vano residenziale, quando comporta la creazione o l’ampliamento di superficie residenziale e volumetria utili, non è urbanisticamente irrilevante e richiede il permesso di costruire.
• L’art. 23-ter, comma 1-quinquies, lettera b), del d.P.R. n. 380/2001 non attribuisce automaticamente al mutamento di destinazione d’uso accompagnato da opere il regime della SCIA, ma rinvia al titolo edilizio necessario per le opere che realizzano il mutamento.
• La qualificazione formale delle opere come manutenzione straordinaria o risanamento conservativo non è decisiva quando l’intervento altera la destinazione urbanisticamente rilevante, la superficie residenziale o la volumetria autorizzata.
• La trasformazione di spazi accessori privi di autonoma superficie residenziale in locali abitabili può determinare un aggravio del carico urbanistico e una variazione degli standard urbanistici; pertanto, non può essere assentita mediante un titolo edilizio semplificato inidoneo rispetto alla consistenza effettiva dell’intervento.

Come è indicizzato