Cassazione Civile, Ordinanza n. 06732/2026 del 20/03/2026

Esito

La controversia

Due società avevano impugnato separatamente gli avvisi di accertamento con cui l’amministrazione finanziaria aveva recuperato a tassazione, ai fini IRES per il periodo d’imposta 2008, la plusvalenza realizzata dalla cessione delle quote possedute in un’altra società immobiliare, negando l’applicabilità dell’esenzione PEX. La contestazione dell’Ufficio si fondava sull’assunto che la società partecipata non avesse esercitato un’effettiva attività commerciale per il triennio rilevante, ma avesse svolto solo attività preparatorie e propedeutiche all’avvio dell’impresa, consistenti in gestione del compendio immobiliare, pratiche urbanistiche e altre attività organizzative, senza concreta operatività imprenditoriale. Dopo il rigetto dell’appello dell’Agenzia da parte della CTR, l’Agenzia ha proposto ricorso per cassazione con un unico motivo, denunciando la violazione dell’art. 87, comma 1, lett. d), e comma 2, del TUIR, per avere il giudice di merito confuso la nozione di impresa commerciale con la mera predisposizione di una struttura organizzativa potenzialmente idonea all’avvio dell’attività, omettendo di verificare l’effettivo e ininterrotto esercizio dell’impresa commerciale nel triennio anteriore al realizzo della partecipazione.

La decisione

La Corte ha ritenuto infondato il giudizio della CTR e ha accolto il ricorso dell’Agenzia. Ha affermato che, ai fini del regime PEX, non è sufficiente la mera predisposizione di una struttura operativa o lo svolgimento di attività solo preparatorie; è invece necessario l’effettivo e ininterrotto esercizio, per il periodo richiesto dalla legge, di un’attività commerciale in concreto idonea a produrre reddito d’impresa. Poiché la commissione regionale non aveva verificato se, nel triennio precedente la cessione, la società partecipata avesse realmente svolto tale attività e non si fosse limitata alla gestione del compendio immobiliare o a fasi preparatorie non seguite dall’avvio dell’impresa, la sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Toscana, in diversa composizione, per nuovo esame e liquidazione delle spese.

Norme richiamate

• art. 87, comma 1, lett. d), d.P.R. n. 917/1986 (TUIR)

  "esercizio, da parte della medesima società partecipata, di un'impresa commerciale"

  Per usufruire dell’esenzione PEX la società partecipata deve svolgere in concreto un’impresa commerciale; non bastano attività preparatorie, organizzative o di mera gestione immobiliare.

• art. 87, comma 2, d.P.R. n. 917/1986 (TUIR)

  "devono sussistere ininterrottamente, al momento del realizzo, almeno dall'inizio del terzo periodo d'imposta anteriore al realizzo stesso"

  Il requisito dell’esercizio dell’impresa commerciale deve permanere senza soluzione di continuità per il periodo minimo richiesto dalla norma.

• art. 55 d.P.R. n. 917/1986 (TUIR)

  La nozione fiscale di reddito d’impresa rilevante per l’art. 87 è quella richiamata dall’art. 55, ma comunque presuppone un’attività effettivamente esercitata e non solo preparata.

• art. 327 c.p.c.

  Il termine lungo per impugnare va computato tenendo conto della sospensione prevista dalla disciplina della definizione agevolata delle controversie tributarie.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  Il motivo è stato ritenuto ammissibile perché denunciava violazione di legge sull’interpretazione della nozione di impresa commerciale, non una richiesta di nuovo esame del merito.

• art. 11, comma 9, d.l. n. 50/2017, conv. con modif. dalla L. n. 96/2017

  "Per le controversie definibili sono sospesi per sei mesi i termini di impugnazione"

  La sospensione dei termini opera anche a favore dell’Amministrazione finanziaria nelle controversie definibili, come quelle aventi a oggetto un avviso di accertamento.

Massime di principio

• Ai fini dell’esenzione PEX, il requisito dell’esercizio di un’impresa commerciale da parte della società partecipata richiede un’attività effettiva, concreta e ininterrotta, non la sola predisposizione organizzativa o la mera fase preparatoria.
• L’attività di mera gestione di un compendio immobiliare, o il compimento di atti propedeutici all’avvio dell’attività, non integra di per sé l’esercizio di impresa commerciale richiesto dall’art. 87 TUIR.
• In presenza di società immobiliari, l’esenzione sulle plusvalenze da cessione di partecipazioni non può essere utilizzata per realizzare un equivalente trasferimento di singoli cespiti immobiliari, eludendo la tassazione che colpirebbe la cessione diretta degli immobili.
• Il requisito dell’esercizio dell’impresa commerciale può sussistere anche in fase di start-up, ma solo se la società, una volta dotata di un autonomo apparato organizzativo, abbia effettivamente iniziato l’attività imprenditoriale per cui è stata costituita.
• Nel giudizio di legittimità è deducibile la violazione dell’art. 87 TUIR quando il giudice di merito abbia interpretato in modo errato la nozione di impresa commerciale, senza che la censura si risolva in una richiesta di rivalutazione del materiale probatorio.

Come è indicizzato