Circolare n. 61 del 3/11/2008

Modifiche alla disciplina fiscale dei fondi immobiliari

La circolare illustra le innovazioni introdotte dall’articolo 82, commi da 17 a 22, del D.L. 112/2008, convertito dalla L. 133/2008, sulla tassazione dei fondi immobiliari chiusi. Le modifiche incidono sia sulla tassazione dei partecipanti sia sul regime speciale dei fondi a ristretta base partecipativa e dei fondi familiari, oltre a introdurre una presunzione di residenza per talune società ed enti non residenti.

Quadro normativo e ambito della disciplina

La circolare richiama la disciplina dei fondi immobiliari di cui all’articolo 37 del TUF e al regolamento attuativo del D.M. 24 maggio 1999, n. 228, come modificato dal D.M. 14 ottobre 2005, n. 256. In particolare, chiarisce che ai fini regolamentari un fondo immobiliare è tale quando investe almeno i due terzi del valore complessivo in attività immobiliari; tale soglia scende al 51% se almeno il 20% del patrimonio è investito in strumenti finanziari di cartolarizzazione aventi ad oggetto immobili, diritti reali immobiliari o crediti garantiti da ipoteca immobiliare.

La finalità della riforma è duplice: da un lato, l’allineamento del prelievo sui proventi da fondi immobiliari a quello previsto per plusvalenze immobiliari e proventi SIIQ; dall’altro, l’introduzione di un presidio antielusivo per i fondi utilizzati da un numero ristretto di soggetti o da nuclei familiari.

Aumento della ritenuta sui redditi di capitale dei partecipanti

L’articolo 7 del D.L. 351/2001 disciplina la tassazione dei proventi dei partecipanti ai fondi immobiliari. La circolare chiarisce che la ritenuta sui redditi di capitale derivanti dalla partecipazione al fondo passa dal 12,50% al 20%.

La ritenuta si applica ai proventi risultanti dai rendiconti periodici e distribuiti ai possessori delle quote, nonché alla differenza tra valore di riscatto o liquidazione delle quote e costo di sottoscrizione o acquisto. Il costo di acquisto deve essere documentato dal partecipante; in mancanza, è ammessa una dichiarazione sostitutiva.

La ritenuta opera:

• a titolo di acconto per imprenditori individuali, società di persone ed equiparate, società ed enti ex art. 73, comma 1, lett. a) e b), TUIR, e stabili organizzazioni in Italia di soggetti non residenti;
• a titolo di imposta per tutti gli altri soggetti, compresi quelli esenti o esclusi da IRES.

Non si applica ai proventi percepiti da:

• forme di previdenza complementare di cui al D.Lgs. 252/2005;
• organismi di investimento collettivo del risparmio istituiti in Italia e disciplinati dal TUF;
• soggetti non residenti di cui all’articolo 6 del D.Lgs. 239/1996, ossia soggetti residenti in Stati o territori a regime di adeguato scambio di informazioni, enti e organismi internazionali, investitori istituzionali esteri, banche centrali e organismi che gestiscono anche le riserve ufficiali dello Stato.

Regime transitorio per i rimborsi delle quote

Per il passaggio dal 12,50% al 20% sui proventi percepiti in sede di rimborso, la circolare applica un criterio di maturazione temporale. La nuova aliquota si applica ai proventi percepiti dal 25 giugno 2008, ma solo sulla parte maturata da tale data in avanti.

In pratica, occorre:

• determinare il provento complessivo dato dalla differenza tra valore di rimborso e costo di acquisto;
• scorporare la plusvalenza maturata fino all’ultimo rendiconto anteriore al 25 giugno 2008;
• assoggettare tale quota al 12,50%;
• tassare al 20% la parte residua maturata successivamente.

La circolare riporta un esempio numerico che conferma il metodo di riparto tra vecchia e nuova aliquota. Diversamente, i proventi derivanti da distribuzioni periodiche sono assoggettati direttamente al 20% se percepiti dal 25 giugno 2008.

Plusvalenze da cessione delle quote dei fondi a ristretta base partecipativa e familiari

Il comma 18-bis dell’articolo 82 eleva al 20% l’imposta sostitutiva sui redditi diversi di natura finanziaria realizzati mediante cessione o rimborso delle quote dei fondi a ristretta base partecipativa o familiari soggetti alla nuova imposta patrimoniale. Tuttavia, poiché i redditi da rimborso delle quote sono qualificati come redditi di capitale e già soggetti a ritenuta, il 20% riguarda in concreto le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso delle quote di tali fondi.

Restano al 12,50% le plusvalenze su quote di fondi immobiliari diversi da quelli interessati dalla nuova imposta patrimoniale.

La circolare precisa inoltre che:

• l’aliquota del 20% si applica sia in dichiarazione sia tramite intermediari aderenti al regime del risparmio amministrato;
• le plusvalenze tassate al 20% devono essere assoggettate separatamente da quelle tassate al 12,50%;
• non è ammessa la compensazione delle plusvalenze al 20% con minusvalenze o eccedenze riferite al regime del 12,50%;
• le minusvalenze generate dalla cessione di tali quote possono invece essere compensate con plusvalenze e altri redditi diversi tassati al 12,50%, non essendo previsto un vincolo specifico.

La stessa aliquota del 20% si applica anche ai proventi realizzati su tali quote quando siano inserite in gestioni individuali di portafoglio con opzione per il risparmio gestito: le plusvalenze maturate e realizzate vanno scorporate dal risultato di gestione ordinario e tassate separatamente al 20%, mentre le eventuali minusvalenze concorrono al risultato soggetto al 12,50%.

La nuova aliquota si applica senza disciplina transitoria e quindi alle plusvalenze realizzate a decorrere dal 22 agosto 2008.

Obblighi degli intermediari per la corretta applicazione dell’aliquota maggiore

Per le quote detenute in custodia, amministrazione o gestione presso intermediari finanziari italiani, questi ultimi devono acquisire dalla SGR o dal partecipante l’informazione relativa all’assoggettamento del fondo all’imposta patrimoniale. In assenza di informazioni, l’intermediario può comunque eseguire l’operazione o prelevare l’imposta applicando l’aliquota ordinaria del 12,50%, fermo restando che il cliente, se partecipante a un fondo soggetto a imposta patrimoniale, dovrà versare la maggiore imposta in dichiarazione annuale.

Fondi a ristretta base partecipativa e fondi familiari: definizione e condizioni

La disciplina speciale si applica ai fondi immobiliari non quotati, o non destinati alla quotazione, con patrimonio lordo inferiore a 400 milioni di euro e con almeno una delle seguenti caratteristiche:

• quote detenute da meno di 10 partecipanti, salvo che almeno il 50% delle quote sia posseduto da investitori istituzionali, soggetti residenti in Stati o territori a fiscalità cooperativa, imprenditori individuali, società ed enti in relazione all’impresa commerciale, enti pubblici, enti di previdenza obbligatoria ed enti non commerciali;
• fondi riservati o speculativi in cui più dei due terzi delle quote siano detenuti, nel corso del periodo d’imposta, da persone fisiche legate da rapporti di parentela o affinità, da società ed enti da esse controllati o con diritto agli utili superiore al 50%, nonché da trust di cui siano disponenti o beneficiari, salvo il caso in cui le quote siano relative a imprese commerciali.

La circolare specifica che i fondi familiari sono quelli in cui più dei due terzi delle quote sono detenuti da persone fisiche appartenenti al medesimo nucleo familiare e da società, enti o organismi da queste controllati.

Regime patrimoniale dell’1% e sua determinazione

Per i fondi che ricadono nell’ambito della disciplina speciale, la società di gestione deve applicare annualmente un’imposta patrimoniale pari all’1% del valore netto contabile del fondo.

La base imponibile è il valore netto contabile determinato come media annuale dei valori risultanti dai prospetti periodici previsti dal TUF e dalla normativa della Banca d’Italia. In termini operativi:

• se il fondo opera per l’intero anno, si fa la media tra il valore risultante dalla relazione semestrale e quello del rendiconto annuale;
• se nel corso dell’anno vi sono distribuzioni di proventi, devono essere considerati anche i valori dei rendiconti redatti in relazione a tali distribuzioni;
• per fondi avviati o cessati in corso d’anno, il calcolo della media avviene assumendo il valore del patrimonio alla data di avvio o cessazione.

Il valore contabile rileva civilisticamente al netto dell’imposta patrimoniale dovuta, che va accantonata nel passivo; tale accantonamento, però, non riduce la base imponibile dell’imposta.

Versamento e gestione dell’imposta patrimoniale

Gli obblighi di prelievo, versamento e dichiarazione gravano sulla società di gestione. Se il fondo è istituito da una SGR ma gestito da un’altra, restano in capo alla società che ha costituito il fondo gli obblighi dichiarativi e di versamento.

L’imposta va versata in unica soluzione entro il 16 febbraio dell’anno successivo a quello del prelievo; il primo versamento è quindi fissato al 16 febbraio 2009. Il versamento deve essere eseguito con modello F24, utilizzando il codice tributo che sarà istituito successivamente. Per accertamento, riscossione, sanzioni e rimborsi si applicano le regole delle imposte sui redditi.

Verifiche SGR, comunicazioni dei partecipanti e sanzioni

Le SGR devono verificare annualmente, alla data del 31 dicembre, se il fondo è quotato o quotando e se il suo patrimonio raggiunge o supera i 400 milioni di euro. Per gli ulteriori requisiti relativi alla composizione della compagine partecipativa, la verifica deve essere effettuata sulla base del valore medio annuo delle quote detenute nel periodo d’imposta, rapportato al valore medio annuo del fondo.

I partecipanti devono comunicare entro il 31 dicembre di ogni anno le informazioni necessarie per consentire la verifica dei requisiti. Se tale comunicazione manca, la SGR deve segnalarlo all’Agenzia delle entrate; le modalità e i termini saranno fissati con provvedimento del Direttore dell’Agenzia.

Se l’imposta patrimoniale non è stata applicata per effetto dell’omessa comunicazione dei partecipanti, essa viene recuperata direttamente in capo a questi ultimi, in proporzione al valore medio delle quote detenute nel periodo d’imposta. Le sanzioni si applicano soltanto ai partecipanti che hanno omesso, in tutto o in parte, la comunicazione.

Presunzione relativa di residenza per società ed enti non residenti

Il comma 22 introduce una presunzione relativa di residenza fiscale in Italia per società ed enti non residenti che ricorrano congiuntamente in due condizioni:

• abbiano investito il patrimonio in misura prevalente in quote di fondi immobiliari;
• siano controllati, direttamente o indirettamente, da soggetti residenti in Italia, anche tramite società fiduciarie o interposta persona.

La nozione di controllo rinvia all’articolo 2359, commi 1 e 2, del codice civile. Le società e gli enti così considerati residenti sono trattati come residenti anche ai fini dell’applicazione delle disposizioni sui fondi a ristretta base partecipativa e familiari, in particolare per l’individuazione dei fondi soggetti all’imposta patrimoniale dell’1%.

Sintesi conclusiva del quadro applicativo

Nel complesso, la circolare costruisce un sistema di tassazione più gravoso per i fondi immobiliari utilizzati in contesti ristretti o familiari, attraverso:

• l’aumento della ritenuta sui proventi da partecipazione al 20%;
• l’aumento al 20% dell’imposta sostitutiva sulle plusvalenze da cessione delle quote dei fondi a ristretta base partecipativa e familiari;
• l’introduzione di un’imposta patrimoniale dell’1% sui fondi che presentano specifiche caratteristiche soggettive e oggettive.

Il tutto è accompagnato da precisi obblighi di controllo e comunicazione in capo alle SGR e ai partecipanti, oltre che da una presunzione di residenza per le strutture estere che investono prevalentemente in fondi immobiliari ma risultano controllate da soggetti italiani.