Sentenza del 21/09/2020 n. 913 - Comm. Trib. Reg. Emilia Romagna

Esito

La controversia

Accertamento ai fini dell'imposta di registro sulla vendita di un intero edificio (da "cielo a terra") del 28/02/2014, con rettifica del valore dichiarato da euro 2.500.000,00 a euro 3.820.000,00. L'Ufficio aveva determinato il maggior valore sommando le stime delle singole unità (abitazioni, uffici, negozio) usando indici OMI e rogiti comparativi. I contribuenti hanno impugnato sostenendo la violazione del contraddittorio e l'assenza di sopralluogo, nonché l'erroneità del metodo: secondo loro il valore di un palazzo intero è inferiore alla somma delle unità (per vincoli, locazioni, mancanza di garage, vetustà e crisi di mercato) e le comparazioni usate non erano rappresentative.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale ha parzialmente accolto l'appello dell'Ufficio: ha riformato la sentenza di primo grado e fissato il valore dell'immobile in euro 3.100.000,00 (di cui euro 1.150.000 per le unità residenziali ed euro 1.950.000 per le unità commerciali). Ha ritenuto che non sussista un obbligo generale per l'Ufficio di instaurare un contraddittorio preventivo né di eseguire necessariamente un sopralluogo prima dell'avviso di rettifica, pur considerandolo opportuno. Ha altresì confermato la legittimità del metodo che valuta un edificio 'da cielo a terra' mediante sommatoria delle singole unità quando non esistono beni interi comparabili; ha però richiesto che la stima tenga conto dei vincoli e delle caratteristiche del complesso. Spese compensate.

Norme richiamate

• D.P.R. 26 aprile 1986 n.131

  artt. 51 e 52, art. 51, comma 3

  L'art.51 consente all'Ufficio di determinare il valore di mercato con comparazioni e, in mancanza di beni identici, mediante sommatoria delle unità componenti; non impone un contraddittorio preventivo né un obbligo di sopralluogo come condizione di legittimità dell'accertamento.

• D.Lgs. 31 dicembre 1992 n.546

  Art.56 richiede che l'appellato riproponga in appello le questioni non decise in primo grado entro il termine per le controdeduzioni; art.32 limita il valore probatorio degli atti successivi alla funzione illustrativa, a tutela della concentrazione del giudizio.

• Codice di procedura civile

  art. 346 c.p.c. (richiamato)

  Richiama il principio processuale sulla riproposizione delle questioni in appello, richiamato dalla giurisprudenza e applicato per definire i limiti di riassunzione delle eccezioni non esaminate in primo grado.

• Circolare Agenzia delle Entrate

  Costituisce un indirizzo amministrativo che suggerisce il sopralluogo per gli accertamenti immobiliari; tuttavia non ha valore normativo vincolante tale da rendere nullo l'avviso di rettifica se il sopralluogo non è stato effettuato.

Massime di principio

• Non esiste, in via generale, un diritto al contraddittorio preventivo prima dell'emissione di un avviso di rettifica fiscale; la mancata convocazione non rende automaticamente nullo l'atto.
• Non è obbligatorio che l'Ufficio esegua un sopralluogo prima di un accertamento 'a tavolino'; il sopralluogo è consigliabile ma non condizione di legittimità se l'Ufficio ritiene di avere elementi sufficienti (dati catastali, valori OMI, rogiti).
• Quando non sono reperibili vendite di interi immobili comparabili, è ammissibile valutare un edificio 'da cielo a terra' sommando i valori delle singole unità componenti, purché la stima consideri vincoli, locazioni, condizioni e caratteristiche che possono ridurne il valore complessivo.
• I valori OMI da soli non bastano a giustificare un accertamento: l'Ufficio deve integrare con comparazioni (rogiti) e motivare il criterio di stima; analogamente il contribuente deve produrre perizie e dati pertinenti entro i termini processuali.
• I confronti e i rogiti utilizzati come comparabili devono essere temporalmente rilevanti (entro il triennio antecedente alla vendita accertata); dati successivi alla vendita non possono essere usati per svalutare retrospettivamente il prezzo.
• Le perizie dell'Ufficio (UTE) e quelle di parte hanno rilevanza probatoria e possono convergere; l'amministrazione può correggere le proprie stime in appello anche con perizia tecnica purché il metodo e le comparazioni siano motivati.
• In caso di valutazioni divergenti, è lecito applicare un'aleatoria estimale (margine di incertezza) ma la decisione deve spiegare come sono stati ponderati sconti per vincoli, locazioni e condizioni manutentive.