Sentenza del 21/09/2020 n. 618 - Comm. Trib. Reg. per la Toscana

Esito

La controversia

Impugnazione di avviso di accertamento che attribuiva rendita catastale di €192.000 a un fabbricato categoria D/8 adibito a supermercato. La contribuente chiedeva la riduzione della rendita (proponendo rendita €107.964,25) sulla base di una stima sintetica/Docfa e della comparazione con altri supermercati similari; l'Ufficio aveva determinato la rendita mediante il procedimento del costo di ricostruzione deprezzato (stima indiretta) nell'ambito della stima diretta prevista per gli immobili di categoria speciale.

La decisione

La Commissione tributaria regionale ha accolto l'appello dell'Agenzia delle Entrate, ritenendo corretta l'applicazione della stima diretta mediante procedimento indiretto (costo di ricostruzione deprezzato) per il fabbricato D/8. Ha ritenuto che la comparazione proposta dalla contribuente non potesse prevalere sulla stima diretta necessaria per immobili a destinazione speciale e che l'Ufficio avesse legittimamente considerato tutte le componenti rilevanti (es. ascensori) e le superfici così come determinate. Conseguentemente il ricorso della E. Spa è stato integralmente respinto e la contribuente condannata alle spese di entrambi i gradi di giudizio.

Norme richiamate

• R.D.L. 13/4/1939, n. 652 (art. 10)

  La rendita catastale delle unità immobiliari costituite da opifici ed in genere dai fabbricati di cui all'art. 28 della legge 8 giugno 1936, n. 1231, costruiti per le speciali esigenze di una attività industriale o commerciale e non suscettibili di una destinazione estranea alle esigenze suddette senza radicali trasformazioni, è determinata con stima diretta per ogni singola unità.

  Per i fabbricati a destinazione speciale (categoria D) la rendita deve essere determinata con stima diretta per ogni singola unità; vale a dire che non si applicano le tariffe ordinarie.

• D.P.R. 1/12/1949, n. 1142 (art. 30)

  Le tariffe non si determinano per le unità immobiliari indicate nell'art. 8. Tuttavia la rendita catastale delle unità immobiliari appartenenti a tali categorie si accerta ugualmente, con stima diretta per ogni singola unità.

  Ribadisce l'obbligo di stima diretta per immobili a destinazione speciale/particolare (gruppi D ed E).

• D.P.R. 1/12/1949, n. 1142 (art. 28)

  Qualora non sia possibile determinare il capitale fondiario sulla base ... dei prezzi correnti per la vendita di unità immobiliari analoghe, il valore venale si stabilisce con riguardo al costo di ricostruzione, applicando su questo un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unità immobiliari.

  La stima diretta può essere eseguita con procedimento indiretto: si può utilizzare il costo di ricostruzione deprezzato quando non è possibile basarsi su compravendite o mercato locativo.

• D.P.R. 22/12/1986, n. 917 (art. 37, I co.)

  Il reddito medio ordinario delle unità immobiliari è determinato mediante l'applicazione delle tariffe d'estimo ... ovvero, per i fabbricati a destinazione speciale o particolare, mediante stima diretta.

  Conferma che per immobili speciali la determinazione del reddito (e quindi della rendita) avviene con stima diretta.

• Circolare Agenzia del Territorio 6/T/2012

  Fornisce indicazioni operative interpretative sulla stima diretta e sui procedimenti diretto/indiretto; richiamata come prassi consolidata con valore interpretativo nella determinazione della rendita.

• Legge n. 208/2015 (art. 1, comma 21)

  "...determinazione della rendita catastale degli immobili a destinazione speciale e particolare con stima diretta, tenendo conto del suolo e delle costruzioni, nonché degli elementi ad essi strutturalmente connessi che ne accrescono la qualità e l'utilità, nei limiti dell'ordinario apprezzamento; sono esclusi dalla stessa stima diretta esclusivamente i 'macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo'."

  Nella stima diretta si devono considerare anche gli elementi strutturalmente connessi (es. ascensori) salvo escludere macchinari e impianti strettamente funzionali al processo produttivo specifico.

Massime di principio

• Per immobili classificati nelle categorie D/E (destinazione speciale/particolare) la rendita catastale si determina con stima diretta per ogni singola unità: le comparazioni con altri immobili hanno valore meramente integrativo e non possono sostituire la stima autonoma.
• La stima diretta può avvenire con procedimento diretto (reddito da locazione) o, se manca un mercato di riferimento, con procedimento indiretto basato sul costo di ricostruzione deprezzato; l'uso del costo di ricostruzione è corretto quando non esistono elementi di mercato affidabili.
• Le componenti strutturalmente connesse all'immobile (es. ascensori) devono essere valutate nella stima diretta, mentre sono esclusi solo i macchinari e gli impianti funzionali allo specifico processo produttivo.
• La semplice indicazione di immobili "similari" da parte del contribuente non prevale se non è dimostrata l'effettiva comparabilità tecnica e funzionale; il contribuente deve provare discrepanze o errori materiali nelle misurazioni/superfici o nei coefficienti utilizzati dall'Amministrazione.
• L'Amministrazione può basare la propria determinazione anche su documentazione (Docfa, calcoli, tariffe tecniche) senza sopralluogo; tuttavia le pretese percentuali e i coefficienti (spese tecniche, oneri, utile del promotore ecc.) possono essere contestati e richiedono prova contraria documentale specifica.