Cassazione Civile, Ordinanza n. 03122/2024 del 02/02/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di vendita immobiliare. La promissaria acquirente agiva per far accertare l'inadempimento del promittente alienante all'obbligo di stipulare il definitivo e per ottenere il risarcimento dei danni. In primo grado il Tribunale riconosceva solo il rimborso della caparra confirmatoria, qualificando la responsabilità come precontrattuale. In appello la promissaria acquirente censurava tale qualificazione sostenendo che si trattasse invece di responsabilità contrattuale, con conseguente ampliamento delle voci di danno risarcibili; la Corte d'appello accoglieva parzialmente il gravame e riconosceva anche il rimborso della provvigione pagata all'agenzia immobiliare, ritenendo provato il pagamento tramite fattura quietanzata e collegandolo alla conclusione dell'affare mediato. Il promittente alienante ricorreva in cassazione con quattro motivi: 1) violazione delle norme sulle prove e sulla quietanza, per avere la Corte territoriale attribuito valore di quietanza a una fattura che, secondo il ricorrente, non dimostrava certo il pagamento né la riferibilità alla specifica operazione; 2) violazione delle norme sulla confessione e sull'onere probatorio, per avere la Corte d'appello considerato la fattura quietanzata come prova piena verso il terzo; 3) motivazione apparente, per insufficiente indicazione della ragione del convincimento; 4) violazione dell'art. 116 c.p.c., per avere la Corte attribuito alla documentazione un valore legale pari a confessione stragiudiziale. La Suprema Corte ha ritenuto infondate tutte le censure: ha osservato che la quietanza può essere contenuta anche in una fattura se reca un'annotazione inequivoca di pagamento sottoscritta dal creditore; che, nei confronti di un terzo, la quietanza non vale come confessione stragiudiziale ma come semplice elemento probatorio liberamente valutabile; che nel caso concreto la Corte d'appello non aveva fondato la decisione solo sulla fattura, ma anche sulla circostanza che il mediatore aveva effettivamente procurato la conclusione dell'affare, circostanza dalla quale sorge il diritto alla provvigione anche in presenza di un preliminare di vendita immobiliare. Il ricorso è stato quindi respinto, con applicazione dell'art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002 per l'ulteriore contributo unificato.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha escluso sia la dedotta violazione delle regole sulla prova documentale e sulla quietanza, sia il vizio di motivazione, rilevando che la Corte d'appello aveva correttamente utilizzato la fattura quietanzata come elemento indiziario, corroborato da ulteriori circostanze, e non come confessione stragiudiziale vincolante. Ha inoltre ribadito che, nel contratto di mediazione, il diritto alla provvigione sorge quando l'affare può dirsi concluso, anche se la conclusione si realizza mediante un contratto preliminare di vendita immobiliare. Non vi è stata condanna alle spese per la mancata costituzione dell'intimata; è stato però dato atto dell'obbligo dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato dal ricorrente a sostegno della censura sulla valutazione della prova; la Corte esclude che vi sia stata violazione, perché il giudice di merito ha valorizzato correttamente il materiale probatorio acquisito.

• art. 116 c.p.c.

  La Corte ribadisce che la scrittura proveniente da terzi non ha efficacia di prova legale piena e può essere liberamente valutata dal giudice; non vi è stata attribuzione indebita di valore legale alla fattura quietanzata.

• art. 1199 c.c.

  Richiamato in relazione alla quietanza; la Corte afferma che il rilascio della quietanza non richiede formule sacramentali e può risultare da annotazioni inequivoche anche apposte in fattura.

• art. 2702 c.c.

  La quietanza sottoscritta dal soggetto da cui proviene può fare piena prova, ma solo nei rapporti tra autore e destinatario della dichiarazione; verso un terzo ha valore meramente probatorio e non vincolante.

• art. 2708 c.c.

  Richiamato dal ricorrente; la Corte non ravvisa violazione, poiché la documentazione è stata correttamente valutata come prova atipica proveniente da terzo.

• art. 1460 c.c.

  Richiamato nel ricorso, ma non decisivo nella motivazione della Corte.

• art. 1988 c.c.

  Richiamato nel ricorso, ma non ritenuto pertinente dalla Corte ai fini della qualificazione della fattura quietanzata.

• art. 2700 c.c.

  Richiamato nel ricorso, ma la Corte esclude che la fattura avesse efficacia di atto pubblico.

• art. 2730 c.c.

  Richiamato nel ricorso in tema di confessione; la Corte chiarisce che la quietanza verso terzi non vale come confessione.

• art. 2732 c.c.

  Richiamato nel ricorso in tema di revoca della confessione; non ritenuto decisivo nella fattispecie.

• art. 2735 c.c.

  La Corte richiama la nozione di confessione stragiudiziale per precisare che la quietanza ha tale efficacia solo nel rapporto tra autore e destinatario, non verso terzi.

• art. 1755 c.c.

  Il diritto alla provvigione del mediatore sorge quando l'affare è concluso; la provvigione spetta anche se l'affare si realizza mediante stipula di un preliminare di vendita immobiliare.

• art. 2932 c.c.

  Richiamato per definire la conclusione dell'affare: il vincolo giuridico nasce quando le parti sono abilitate ad agire per l'esecuzione in forma specifica del preliminare.

• art. 132, secondo comma, n. 4, c.p.c.

  La doglianza di motivazione apparente è respinta perché la sentenza d'appello esponeva gli elementi posti a base del convincimento.

• art. 118, primo comma, disp. att. c.p.c.

  Richiamato nel motivo di ricorso sul difetto di motivazione; la Corte ritiene che la motivazione della decisione di merito fosse sufficiente.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  La Corte dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• La quietanza può essere validamente contenuta anche in una fattura, purché vi sia un'annotazione inequivoca di pagamento riferibile al creditore e idonea a indicare somma e causale dell'adempimento; non sono richieste formule sacramentali né necessariamente un'autografia materiale dell'annotazione.
• Una quietanza proveniente da un rapporto tra soggetti diversi dalle parti del giudizio non ha efficacia di confessione stragiudiziale vincolante nei confronti del terzo, ma costituisce un documento liberamente valutabile dal giudice insieme agli altri elementi probatori.
• Le scritture private provenienti da terzi hanno valore probatorio meramente indiziario e possono fondare il convincimento del giudice se corroborate da ulteriori circostanze coerenti con la ricostruzione del fatto.
• Nel contratto di mediazione, il diritto del mediatore alla provvigione sorge quando l'affare può dirsi concluso, ossia quando tra le parti si è formato un vincolo giuridico che consenta l'azione per l'esecuzione in forma specifica; ciò vale anche se la conclusione si realizza mediante un contratto preliminare di vendita immobiliare.
• In sede di legittimità non possono essere introdotte contestazioni nuove che presuppongano accertamenti in fatto non svolti nei gradi di merito.

Come è indicizzato