Sentenza del 21/07/2015 n. 3441 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

La controversia riguardava la tassazione dei canoni relativi a un immobile locato a uso commerciale, non pagati dal conduttore per morosità. Il ricorrente sosteneva che, non essendo stati effettivamente incassati, tali importi non dovessero concorrere alla formazione del reddito. L'Amministrazione riteneva invece applicabile il principio secondo cui i redditi fondiari sono tassati sulla base del contratto di locazione e non dell'effettiva percezione, salvo le specifiche deroghe previste per gli immobili a uso abitativo.

Norme richiamate

• Art. 26 del d.P.R. n. 917/1986 (TUIR)

  I redditi fondiari concorrono a formare il reddito complessivo indipendentemente dalla percezione.

  Per gli immobili locati, il reddito imponibile è determinato sulla base del reddito locativo risultante dal contratto, anche se i canoni non sono stati effettivamente riscossi.

• Art. 26 del d.P.R. n. 917/1986, disciplina delle locazioni a uso abitativo

  Per gli immobili abitativi, i canoni non percepiti cessano di concorrere al reddito complessivo dal momento della conclusione del procedimento di convalida dello sfratto per morosità. Tale deroga non si applica alle locazioni a uso commerciale o ad altri usi diversi da quello abitativo.

Massime di principio

• Nelle locazioni commerciali, il locatore deve normalmente dichiarare e assoggettare a imposizione i canoni contrattualmente dovuti anche se non incassati.
• La morosità del conduttore, da sola, non elimina l'imponibilità dei canoni per gli immobili non abitativi.
• Per interrompere la tassazione dei canoni commerciali non percepiti è generalmente necessario che il contratto sia risolto oppure che intervenga un provvedimento giudiziale rilevante, come la convalida dello sfratto, secondo la disciplina applicabile.
• Le regole previste per le locazioni abitative non possono essere automaticamente estese alle locazioni commerciali: occorre verificare la destinazione dell'immobile e la specifica norma applicabile.
• La tassazione segue l'esistenza giuridica del rapporto locatizio più che l'effettivo incasso, fino a quando il rapporto non venga formalmente cessato o accertato come cessato.