Risoluzione n. 126 del 17/10/2017

Agevolazioni prima casa nei trasferimenti derivanti da successione

La risoluzione esamina l’applicazione dell’articolo 69, comma 3, della legge 21 novembre 2000, n. 342, ai trasferimenti di immobili per successione e donazione. Il tema centrale è stabilire se il superstite possa beneficiare dell’agevolazione "prima casa" quando, prima del decesso del coniuge, gli immobili erano già in comproprietà tra i due coniugi.

Quesito presentato

L’istante, unica erede testamentaria del marito deceduto, riferisce di essere proprietaria, insieme al coniuge, di tre immobili abitativi situati nello stesso Comune.

• Due abitazioni erano possedute in comproprietà al 50% ciascuno in regime di comunione legale dei beni.
• Un terzo immobile era posseduto per un quarto dall’istante e per tre quarti dal marito.

Con la successione, le quote del coniuge defunto sono devolute alla moglie, che chiede se possa applicare l’agevolazione "prima casa" sulle quote di uno degli immobili caduti in successione, con riferimento alle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa. L’istante precisa di non aver mai fruito in passato di tale agevolazione.

Tesi del contribuente

L’interpellante ritiene di avere diritto al beneficio perché, a suo avviso, ricorrono tutte le condizioni previste dalla Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 26 aprile 1986, n. 131 (TUR). In particolare, sostiene che:

• non sussista più la contitolarità con il coniuge, essendo il regime di comunione venuto meno per effetto della morte del marito;
• la condizione prevista dalla lettera b) della Nota II-bis debba quindi considerarsi rispettata;
• l’agevolazione sia applicabile all’acquisto, per successione, di una delle abitazioni trasferite.

Quadro normativo richiamato

L’Agenzia ricorda che l’articolo 69, comma 3, della legge n. 342 del 2000 prevede, per i trasferimenti di case di abitazione "non di lusso" derivanti da successioni o donazioni, l’applicazione in misura fissa delle imposte ipotecaria e catastale, purché in capo al beneficiario sussistano i requisiti della prima casa.

Il rinvio alle case di abitazione "non di lusso" va inteso, dopo le modifiche introdotte dall’articolo 10 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, come riferito agli immobili diversi da quelli classificati nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Il comma 4 del medesimo articolo 69 stabilisce inoltre che le dichiarazioni richieste dalla Nota II-bis siano rese dall’interessato nella dichiarazione di successione o nell’atto di donazione.

Condizioni per l’agevolazione prima casa

Per fruire del beneficio, l’interessato deve dichiarare:

• di avere la residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile, oppure di volerla trasferire entro 18 mesi dall’acquisto;
• di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui si trova l’immobile;
• di non essere titolare, neppure per quote e anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni dal medesimo soggetto o dal coniuge.

La verifica di tali condizioni deve essere effettuata con riferimento al momento del trasferimento che si realizza con l’apertura della successione.

Valutazione dell’Agenzia

Secondo l’Agenzia, nel caso esaminato la contribuente può beneficiare dell’agevolazione "prima casa" per le quote di uno degli immobili trasferiti per successione.

La circostanza che, prima del decesso del coniuge, gli immobili fossero in comproprietà tra i coniugi non impedisce il beneficio, perché la morte del de cuius comporta lo scioglimento della comunione. A supporto di tale interpretazione viene richiamata la sentenza della Corte di Cassazione 3 luglio 2015, n. 13760, secondo cui la morte del coniuge determina lo scioglimento del matrimonio e quindi anche la cessazione della comunione.

Di conseguenza, al momento dell’apertura della successione, la contribuente si trova nella condizione di poter dichiarare di non essere titolare in comunione con il coniuge di diritti sugli immobili indicati.

L’Agenzia precisa inoltre che non è ostativa la circostanza che, per effetto della successione, la contribuente divenga proprietaria esclusiva degli immobili, poiché la dichiarazione rilevante ai fini dell’agevolazione riguarda immobili diversi da quelli oggetto del trasferimento mortis causa. In altri termini, la verifica delle condizioni non deve considerare i beni o le quote che si stanno acquisendo per successione.

Limiti dell’agevolazione e imposte dovute sulle altre unità

L’agevolazione può essere richiesta solo per l’acquisto delle quote di uno dei tre immobili trasferiti per successione.

L’Agenzia richiama la circolare 7 maggio 2001, n. 44, secondo cui, in caso di trasferimento per successione o donazione di più immobili a favore di un solo beneficiario, il beneficio deve essere riferito a una sola unità immobiliare e alle relative pertinenze.

Per le restanti unità immobiliari pervenute con la medesima successione, devono essere corrisposte le imposte ipotecaria e catastale in misura proporzionale, pari rispettivamente al 2% e all’1% del valore dell’immobile.

Conclusione operativa

In presenza delle condizioni previste dalla Nota II-bis, l’istante può dunque chiedere l’applicazione dell’agevolazione "prima casa" in sede di successione, ma limitatamente a una sola unità immobiliare tra quelle trasferite. Le altre unità rimangono soggette a tassazione proporzionale secondo le aliquote ordinarie indicate dalla risoluzione.