Cassazione Civile, Ordinanza n. 17148/2024 del 21/06/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita di un locale terraneo ad uso deposito, nel quale i promittenti venditori avevano dichiarato che il bene era stato realizzato prima del settembre 1967. Dopo la stipula, la promissaria acquirente fece svolgere una verifica tecnica e sostenne che il bene presentasse gravi irregolarità urbanistico-edilizie: il piano seminterrato sarebbe stato privo di concessione edilizia e di sanatoria, e alcune opere successive (in particolare finestra, solaio ammezzato/soppalco e servizio igienico) sarebbero state abusive. La promissaria acquirente inviò anche comunicazioni per sciogliersi dal vincolo con restituzione delle somme, ma senza esito. In primo grado ottenne l’accoglimento della domanda subordinata di recesso per grave inadempimento dei promittenti venditori, con condanna di costoro al pagamento del doppio della caparra confirmatoria; la domanda principale di annullamento per dolo fu invece respinta. In appello i promittenti venditori contestarono, tra l’altro, la mancata ammissione di prove testimoniali e la c.t.u., la qualificazione degli abusi edilizi come tali da giustificare il recesso e la decisione sulla nullità del preliminare. In cassazione il ricorrente dedusse: 1) nullità del procedimento per mancata ammissione e acquisizione di prove decisive e per carenze della c.t.u.; 2) violazione della disciplina urbanistico-edilizia, sostenendo che le opere fossero minori, sanabili e compatibili con la commerciabilità del bene; 3) violazione delle norme sulla nullità del contratto, sostenendo che il preliminare dovesse ritenersi nullo per oggetto/cause illeciti o impossibili, con conseguente illegittimità del recesso e del doppio della caparra. La Corte ha ritenuto il primo motivo inammissibile per difetto di specificità e i secondi due motivi infondati: ha affermato che il preliminare non è nullo per la difformità urbanistica del bene se contiene una dichiarazione sul titolo edilizio, e che la difformità sostanziale e non sanabile del bene, accertata in fatto, integra inadempimento rilevante ai fini del recesso ex art. 1385 c.c. e giustifica la condanna al doppio della caparra.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha dichiarato inammissibile il primo motivo perché privo di specificità e non adeguatamente riferito a fatti decisivi o alla decisività delle prove asseritamente pretermesse. Ha respinto il secondo motivo ritenendo corretta l’applicazione della disciplina urbanistica e l’accertamento di fatto secondo cui il piano seminterrato era privo di titolo edilizio e le opere avevano determinato un aumento di superficie/consistenza non sanabile. Ha respinto anche il terzo motivo, chiarendo che la presenza di difformità urbanistiche non determina, nel caso concreto, nullità genetica del preliminare, ma incide sulla fase esecutiva e sull’adempimento; conseguentemente è legittimo il recesso della promissaria acquirente e la condanna dei promittenti venditori al doppio della caparra. Il ricorrente è stato inoltre condannato alle spese in favore dei controricorrenti costituiti; nulla è stato liquidato agli intimati rimasti senza difese.

Norme richiamate

• art. 360 c.p.c.

  viene richiamato quale parametro del ricorso per cassazione, ma le censure sono dichiarate inammissibili o infondate perché non soddisfano i requisiti di specificità e riferibilità alla decisione impugnata.

• art. 111 Cost.

  invocato dal ricorrente a sostegno della doglianza sul giusto processo, ma non idoneo a superare le carenze di specificità della censura istruttoria.

• art. 183 c.p.c.

  richiamato dal ricorrente in relazione alle preclusioni istruttorie; la Corte osserva che il mezzo di prova non dedotto o non specificato non può essere recuperato in cassazione.

• art. 345 c.p.c.

  richiamato dal ricorrente con riferimento ai limiti di ammissibilità delle prove in appello.

• art. 40, comma 2, l. n. 47 del 1985

  richiamato nel preliminare come base della dichiarazione del promittente venditore sulla realizzazione del bene in epoca anteriore al 1967.

• l. n. 47 del 1985

  la Corte richiama la disciplina delle nullità urbanistiche, ma chiarisce che la nullità testuale attiene alla mancata indicazione del titolo edilizio, non alla difformità del bene rispetto al titolo.

• art. 46 d.P.R. n. 380 del 2001

  richiamato in combinazione con la disciplina previgente; la nullità urbanistica è ricondotta a nullità testuale collegata alla mancata indicazione del titolo edilizio.

• art. 17 l. n. 47 del 1985

  richiamato nel quadro delle nullità urbanistiche testuali.

• art. 1418 c.c.

  la nullità urbanistica viene ricondotta a una specifica nullità testuale ex art. 1418, comma 3, c.c., che colpisce solo gli atti privi degli estremi del titolo edilizio ove richiesto.

• art. 1489 c.c.

  la difformità urbanistica non incidente sulla validità del preliminare può rilevare come onere o diritto altrui gravante sulla cosa, con possibile rilievo risolutorio o riduttivo del prezzo se l’onere incide sul godimento o sul valore del bene ed è ignoto al compratore.

• art. 2932 c.c.

  richiamato per affermare che, nel preliminare, la dichiarazione urbanistica può anche essere sopravvenuta e prodotta in giudizio ai fini dell’esecuzione specifica.

• art. 1385 c.c.

  il recesso del promissario acquirente è qualificato come risoluzione stragiudiziale per inadempimento; in presenza di inadempimento colpevole e non di scarsa importanza legittima il trattenimento della caparra o la domanda del doppio della caparra.

• art. 1175 c.c.

  richiamato nella domanda originaria quale parametro di correttezza e buona fede nell’esecuzione del contratto.

• art. 1375 c.c.

  richiamato nella domanda originaria quale parametro di correttezza e buona fede nell’esecuzione del contratto.

• art. 1325 c.c.

  richiamato dal ricorrente nella censura sulla presunta nullità del contratto.

• art. 1343 c.c.

  richiamato dal ricorrente per sostenere la causa illecita del preliminare.

• art. 1346 c.c.

  richiamato dal ricorrente per sostenere l’illiceità o impossibilità dell’oggetto.

• art. 1418 c.c.

  richiamato dal ricorrente per sostenere la nullità del preliminare.

• art. 145 c.c.

  nel testo della censura è richiamato in combinazione con altre norme, ma la Corte lo tratta come parte dell’argomentazione sulla nullità/recesso.

• art. 22 d.P.R. n. 380 del 2001

  richiamato dal ricorrente per sostenere che per alcuni interventi edilizi sarebbe sufficiente la denuncia di attività e non la menzione del titolo in atto.

• art. 31 d.P.R. n. 380 del 2001

  richiamato dal ricorrente per sostenere la sanabilità degli interventi edilizi.

• art. 33 d.P.R. n. 380 del 2001

  richiamato dal ricorrente per sostenere la sanabilità degli interventi edilizi.

• art. 34 d.P.R. n. 380 del 2001

  richiamato dal ricorrente per sostenere la sanabilità degli interventi edilizi.

• art. 44 d.P.R. n. 380 del 2001

  menzionato nel richiamo alla giurisprudenza penale sulla nozione di totale difformità urbanistica.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione, la censura contro l’omessa ammissione di prove o contro l’attività del consulente tecnico è inammissibile se non indica con precisione i capitoli di prova, i fatti decisivi che essi avrebbero dovuto dimostrare e la concreta incidenza sul decisum.
• Il consulente tecnico d’ufficio non può supplire alle decadenze istruttorie delle parti né acquisire d’ufficio documenti o prove dei fatti costitutivi, salvo i limitati casi in cui la prova richieda necessariamente cognizioni tecnico-scientifiche o serva a verificare fatti tecnici accessori.
• Nel preliminare di compravendita immobiliare, la difformità urbanistica del bene non determina di per sé nullità genetica del contratto se la nullità urbanistica è testuale e dipende dalla mancanza dell’indicazione del titolo edilizio, non dalla conformità sostanziale del bene al titolo stesso.
• La difformità urbanistica sostanziale del bene, quando non incide sulla validità del contratto, può rilevare come inadempimento o come onere/diritto altrui gravante sulla cosa, con conseguenze risolutorie o risarcitorie secondo le norme applicabili.
• Il recesso dal contratto preliminare ex art. 1385 c.c. presuppone un inadempimento colpevole e non di scarsa importanza della controparte; se legittimamente esercitato, consente il trattenimento della caparra o la richiesta del suo doppio secondo la funzione liquidatoria tipica della caparra confirmatoria.
• In sede di legittimità non è consentito ottenere una rivalutazione del merito fattuale o della gravità tecnica degli abusi edilizi accertati dal giudice di merito, salvo vizi motivazionali o giuridici specificamente dedotti.

Come è indicizzato