Cassazione Civile, Sentenza n. 29329/2019 del 13/11/2019

Esito

La controversia

La controversia nasceva da un contratto di locazione di un appartamento. I conduttori avevano esercitato il recesso anticipato, collegando la presenza di umidità e muffe nell’alloggio alle condizioni di salute di una di loro. Il locatore aveva chiesto la risoluzione per mancato pagamento dei canoni e degli aggiornamenti ISTAT, il rimborso degli oneri condominiali e delle spese di registrazione, nonché il costo della tinteggiatura; aveva inoltre chiesto la condanna dei garanti delle obbligazioni dei conduttori. Il Tribunale di Ancona, con sentenza n. 900/2015, aveva dichiarato legittimo il recesso e respinto le altre domande. La Corte d’Appello di Ancona, con sentenza n. 793/2016 del 15 novembre 2016, aveva accolto parzialmente l’appello del locatore, dichiarato risolto il contratto e condannato in solido i conduttori e i garanti a pagare Euro 650,63, Euro 134,10 ed Euro 1.697,11, oltre interessi, compensando per metà le spese di lite. I conduttori hanno proposto ricorso principale con sei motivi: (1) nullità per motivazione incompleta sulle somme dovute; (2) violazione delle regole sull’onere della prova in relazione agli oneri condominiali e omesso esame delle contestazioni circa esistenza, ammontare e ripartizione del credito; (3) ultrapetizione e rinuncia presunta alla domanda di rimborso delle spese di registrazione, non riproposta nelle conclusioni d’appello; (4) nullità e ultrapetizione per la liquidazione di Euro 1.697,11 a titolo di aggiornamenti ISTAT, a fronte di una domanda di importo inferiore e senza spiegazione della quantificazione; (5) violazione delle regole sulle spese di lite; (6) erroneo rigetto della domanda di responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c. Il locatore ha proposto ricorso incidentale condizionato con tre motivi, contestando la legittimità del recesso per mancata segnalazione dei vizi e sostenendo che umidità e muffe non integrassero gravi motivi, vizi rilevanti o inadempimento del locatore; ha inoltre censurato l’esclusione dell’obbligo contrattuale di tinteggiatura.

La decisione

La Cassazione ha preliminarmente respinto l’eccezione di inammissibilità del ricorso principale per irregolarità nell’autenticazione della procura: la procura a margine del ricorso, firmato anche da un avvocato abilitato al patrocinio in Cassazione e indicato come codifensore, non è nulla per la sola certificazione della firma da parte di difensori non abilitati, in assenza di una specifica contestazione dell’autografia. Sul ricorso principale: il primo motivo è stato rigettato, perché, pur estremamente laconica, la motivazione consentiva di comprendere che le somme erano state riconosciute come dovute e non risultavano pagate; il secondo è stato rigettato, poiché, in caso di contestazione, il locatore assolve l’onere probatorio producendo i rendiconti condominiali approvati, mentre il conduttore deve formulare contestazioni specifiche e attivarsi nei termini di legge per consultare i giustificativi; il terzo è stato rigettato, perché la mancata riproposizione di una domanda nelle conclusioni definitive non esonera il giudice dall’interpretare la volontà della parte e la pronuncia di accoglimento esprimeva la valutazione che la domanda fosse stata mantenuta. Il quarto motivo è stato accolto: la sentenza d’appello non spiegava l’iter logico seguito per liquidare Euro 1.697,11 per aggiornamenti ISTAT, importo diverso da quello indicato nelle domande, e non era possibile correggerla, essendovi incertezza sull’importo richiesto. Il quinto e il sesto motivo sono rimasti assorbiti. Il ricorso incidentale è stato integralmente rigettato: la presenza di umidità e muffe, valutata insieme alla patologia respiratoria della conduttrice, poteva giustificare il recesso anticipato; tali fenomeni sono riconducibili alla disciplina dei vizi della cosa locata e non necessariamente alle riparazioni di manutenzione ordinaria. L’omessa segnalazione al locatore non privava di titolo il recesso e non risultava proposta una domanda risarcitoria per la violazione dell’obbligo di avviso. È stata inoltre confermata l’esclusione dell’obbligo di tinteggiatura, poiché la clausola che pone a carico del conduttore le spese di ordinaria manutenzione alla fine della locazione è nulla ai sensi dell’art. 79 della L. n. 392/1978. La Corte ha cassato la sentenza limitatamente al motivo accolto e rinviato alla Corte d’Appello di Ancona in diversa composizione; ha compensato le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 365 c.p.c.

  La mancata certificazione o la certificazione da parte di avvocato che non sia ammesso al patrocinio innanzi alla Suprema Corte di Cassazione dell’autografia della sottoscrizione della parte ricorrente (o di quella resistente) apposta sulla procura speciale ad litem rilasciata in calce o a margine del ricorso (o del controricorso) per cassazione, che sia stato firmato anche da altro avvocato, quest’ultimo iscritto nell’albo speciale e indicato come codifensore in procura, costituisce mera irregolarità, che non comporta la nullità della procura “ad litem”, perchè tale nullità non è comminata dalla legge, ed è del tutto inidonea ad incidere sui requisiti indispensabili per lo scopo dell’atto, sanabile per effetto della costituzione in giudizio del procuratore nominato, salvo che la controparte non contesti, con specifiche argomentazioni, l’autografia della firma di rilascio della procura.

  In questo caso la certificazione dell’autografia della procura da parte di un avvocato non abilitato in Cassazione è una mera irregolarità, non causa di nullità o inammissibilità, se il ricorso è firmato anche da un codifensore abilitato e non è contestata specificamente l’autografia.

• art. 2697 c.c.

  In conclusione, può affermarsi che il locatore, il quale convenga in giudizio il conduttore per il pagamento delle spese condominiali, soddisfa il proprio onere probatorio, producendo i rendiconti dell’amministratore, approvati dai condomini, mentre spetta al conduttore muovere specifiche contestazioni in ordine alle varie partite conteggiate, prendendo a tale scopo visione dei documenti giustificativi ovvero ottenendone l’esibizione a norma degli artt. 210 e ss c.p.c.

  Per ottenere il rimborso degli oneri condominiali contestati, il locatore deve provare i fatti costitutivi del credito mediante la produzione dei rendiconti dell’amministratore approvati dai condomini. Il conduttore deve formulare contestazioni specifiche sulle singole poste e può consultare i giustificativi o chiederne l’esibizione.

• artt. 210 e ss. c.p.c.

  In conclusione, può affermarsi che il locatore, il quale convenga in giudizio il conduttore per il pagamento delle spese condominiali, soddisfa il proprio onere probatorio, producendo i rendiconti dell’amministratore, approvati dai condomini, mentre spetta al conduttore muovere specifiche contestazioni in ordine alle varie partite conteggiate, prendendo a tale scopo visione dei documenti giustificativi ovvero ottenendone l’esibizione a norma degli artt. 210 e ss c.p.c.

  Il conduttore che contesti specifiche poste degli oneri condominiali può ottenere in giudizio l’esibizione dei documenti giustificativi secondo le disposizioni richiamate.

• L. n. 392/1978, art. 9, comma 3

  Significa, insomma, che il conduttore che abbia ricevuto la richiesta di pagamento degli oneri condominiali è tenuto ad attivarsi entro lo spatium deliberandi che la legge gli concede, sollecitando l’indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione e pretendendo di prendere visione dei documenti giustificativi.

  Il conduttore deve esercitare entro il termine previsto dalla disposizione il diritto di chiedere il dettaglio delle spese e dei criteri di ripartizione e di consultare i documenti giustificativi; il mancato tempestivo esercizio comporta le conseguenze indicate dalla Corte in tema di mora e contestazione del pagamento.

• art. 346 c.p.c.

  Ribadito che il dovere decisorio del giudice trae la propria origine ed il proprio fondamento nella “domanda” proposta dalle parti, va altresì rilevato che nel caso di specie vi erano i presupposti affinchè il giudice si pronunciasse sulla domanda rientrando essa tra quelle implicitamente proposte, posto che si è trattato dell’omessa riproposizione della domanda in sede di precisazione delle conclusioni: la mancata riproposizione di una domanda nelle conclusioni definitive dà luogo ad una presunzione di abbandono della stessa che non esonerava il giudice dall’obbligo di interpretare la volontà della parte per accertare se, nonostante la materiale omissione, essa avesse inteso mantenere ferma la domanda.

  La mancata riproposizione di una domanda nelle conclusioni definitive determina una presunzione di abbandono, ma il giudice deve comunque interpretare la volontà della parte per verificare se la domanda sia stata mantenuta.

• art. 112 c.p.c.

  Ribadito che il dovere decisorio del giudice trae la propria origine ed il proprio fondamento nella “domanda” proposta dalle parti, va altresì rilevato che nel caso di specie vi erano i presupposti affinchè il giudice si pronunciasse sulla domanda rientrando essa tra quelle implicitamente proposte, posto che si è trattato dell’omessa riproposizione della domanda in sede di precisazione delle conclusioni: la mancata riproposizione di una domanda nelle conclusioni definitive dà luogo ad una presunzione di abbandono della stessa che non esonerava il giudice dall’obbligo di interpretare la volontà della parte per accertare se, nonostante la materiale omissione, essa avesse inteso mantenere ferma la domanda.

  Non sussiste ultrapetizione quando il giudice decide una domanda che, benché materialmente omessa nelle conclusioni definitive, risulti mantenuta secondo l’interpretazione della volontà processuale della parte.

• art. 4 L. n. 392/1978

  Nel caso di specie, essendo stata individuata nel collegamento tra due problematiche – la umidità degli ambienti e la pregressa patologia della conduttrice, sofferente di dispnea e di attacchi broncospastici – la giustificazione del recesso, deve escludersi che la Corte territoriale sia incorsa nella violazione della L. n. 392 del 1978, art. 4 sostanzialmente riprodotto nella L. 9 dicembre 1998, n. 431, art. 3.

  Nelle locazioni abitative la gravosità della prosecuzione può essere valutata anche in relazione alle esigenze di vita del conduttore; nel caso concreto, la combinazione tra umidità dell’alloggio e patologia respiratoria giustificava il recesso anticipato.

• art. 3 L. 9 dicembre 1998, n. 431

  Nel caso di specie, essendo stata individuata nel collegamento tra due problematiche – la umidità degli ambienti e la pregressa patologia della conduttrice, sofferente di dispnea e di attacchi broncospastici – la giustificazione del recesso, deve escludersi che la Corte territoriale sia incorsa nella violazione della L. n. 392 del 1978, art. 4 sostanzialmente riprodotto nella L. 9 dicembre 1998, n. 431, art. 3.

  La disposizione, sostanzialmente riproduttiva dell’art. 4 della L. n. 392/1978, consente il recesso anticipato quando i gravi motivi rendano eccessivamente gravosa la prosecuzione; la valutazione può tener conto, nelle locazioni abitative, delle esigenze di vita e delle condizioni di salute del conduttore.

• art. 1575 c.c.

  La giurisprudenza di questa Corte ritiene che i fenomeni di umidità siano annoverabili non tra le riparazioni necessarie a mantenere la cosa in stato da servire all’uso convenuto (artt. 1576 c.c.), bensì tra i vizi della cosa locata (art. 1578 c.c.), rectius: tra i vizi costituenti cose pericolose per la salute in quanto hanno esposto a serio pericolo la salute dei familiari di esso conduttore (art. 1580 c.c.) – Cass. 25/05/2010, n. 12712 – i quali, secondo giurisprudenza conforme, non derivano da un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell’art. 1575 c.c., ma alterano l’equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull’idoneità all’uso della cosa stessa (Cass. 21/11/2011, n. 24459).

  I vizi della cosa locata che incidono sull’idoneità all’uso alterano l’equilibrio delle prestazioni, ma non costituiscono per ciò solo inadempimento del locatore alle obbligazioni dell’art. 1575 c.c.

• art. 1576 c.c.

  L’obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l’immobile in buono stato locativo, di cui all’art. 1576 c.c., riguarda gli inconvenienti eliminabili nell’ambito delle opere di manutenzione, e, pertanto, non può essere invocato per rimuovere guasti aventi causa in fenomeni non transitori o deterioramenti rilevanti (nella specie, presenza di umidità e formazione di condensa), rispetto ai quali la tutela del locatario resta affidata alle disposizioni dettate dagli artt. 1578 e 1581 c.c. per i vizi della cosa locata.

  L’obbligo di manutenzione riguarda gli inconvenienti rimediabili con opere manutentive e non i fenomeni non transitori o i deterioramenti rilevanti, che ricadono nella disciplina dei vizi della cosa locata.

• art. 1578 c.c.

  L’obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l’immobile in buono stato locativo, di cui all’art. 1576 c.c., riguarda gli inconvenienti eliminabili nell’ambito delle opere di manutenzione, e, pertanto, non può essere invocato per rimuovere guasti aventi causa in fenomeni non transitori o deterioramenti rilevanti (nella specie, presenza di umidità e formazione di condensa), rispetto ai quali la tutela del locatario resta affidata alle disposizioni dettate dagli artt. 1578 e 1581 c.c. per i vizi della cosa locata.

  I fenomeni non transitori o i deterioramenti rilevanti, come umidità e condensa nel caso esaminato, sono trattati come vizi della cosa locata e ricadono nella tutela prevista per tali vizi.

• art. 1581 c.c.

  Vai la pena di ricordare che i vizi della cosa locata, agli effetti dell’art. 1578 c.c., sono solo quelli che incidono sulla struttura materiale della cosa, alterandone l’integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, indipendentemente dalla loro eliminabilità e dal fatto che abbiano carattere originario, ben potendo manifestarsi successivamente alla conclusione del contratto di locazione, come si evince dall’equiparazione sancita dall’art. 1581 c.c.

  La disciplina dei vizi comprende anche quelli sopravvenuti dopo la conclusione della locazione; rilevano i difetti materiali che impediscono o riducono notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, indipendentemente dalla loro eliminabilità.

• art. 1579 c.c.

  Nè rileva che il conduttore all’atto della stipulazione del contratto abbia dichiarato di aver trovato la casa in buono stato locativo e adatta all’uso convenuto, atteso che la conoscenza dei vizi da parte del conduttore non libera il locatore da responsabilità, nè limita la sua responsabilità se i vizi sono tali da rendere impossibile il godimento della cosa locata (art. 1579 c.c.).

  La dichiarazione del conduttore di avere ricevuto il bene in buono stato non libera il locatore né limita la sua responsabilità quando i vizi rendono impossibile il godimento della cosa.

• art. 1580 c.c.

  La giurisprudenza di questa Corte ritiene che i fenomeni di umidità siano annoverabili non tra le riparazioni necessarie a mantenere la cosa in stato da servire all’uso convenuto (artt. 1576 c.c.), bensì tra i vizi della cosa locata (art. 1578 c.c.), rectius: tra i vizi costituenti cose pericolose per la salute in quanto hanno esposto a serio pericolo la salute dei familiari di esso conduttore (art. 1580 c.c.) – Cass. 25/05/2010, n. 12712 – i quali, secondo giurisprudenza conforme, non derivano da un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell’art. 1575 c.c., ma alterano l’equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull’idoneità all’uso della cosa stessa (Cass. 21/11/2011, n. 24459).

  I vizi che espongono a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari rientrano nella tutela specifica prevista per la cosa locata pericolosa per la salute.

• art. 1577 c.c.

  La eventuale violazione da parte loro dell’obbligo di segnalazione che, come questa Corte ha riconosciuto, prescinde dalla natura del vizio, essendo riferibile a tutte “tutte le ipotesi di riparazioni alla cosa locata non a carico del conduttore, indipendentemente dalla natura del difetto che esse mirano ad eliminare” – Cass. 06/03/1995, n. 2605 – non priva, infatti, di “titolo” il recesso anticipato esercitato; nè il locatore ha formulato una domanda nei confronti dei conduttori per risarcimento del danno cagionato, a causa della violazione da parte loro dell’art. 1577 c.c., per non aver potuto intervenire sull’immobile locato, eliminando un vizio da lui non conosciuto nè altrimenti conoscibile, produttivo di conseguenze immediate e quindi necessitante di riparazioni non differibili.

  L’eventuale inosservanza dell’obbligo di avvisare il locatore sulle riparazioni non a carico del conduttore non priva di titolo il recesso anticipato; un’eventuale pretesa risarcitoria del locatore richiede una domanda specifica e i relativi presupposti.

• art. 79 L. n. 392/1978

  La costante giurisprudenza della Suprema Corte è nel senso che “la clausola che obbliga il conduttore ad eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso (nella specie, ponendo a suo carico la spesa per la tinteggiatura delle pareti) deve considerarsi nulla, ai sensi della stessa L. n. 392 del 1978, art. 79 perchè, addossando al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione, che la legge pone, di regola, a carico del locatore (art. 1576 c.c.), attribuisce a quest’ultimo un vantaggio in aggiunta al canone, unico corrispettivo lecitamente pattuibile a carico del conduttore”.

  È nulla la clausola che impone al conduttore, alla fine della locazione, i costi di ordinaria manutenzione conseguenti al normale uso, come la tinteggiatura, perché attribuisce al locatore un vantaggio ulteriore rispetto al canone.

• art. 1576 c.c.

  La costante giurisprudenza della Suprema Corte è nel senso che “la clausola che obbliga il conduttore ad eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso (nella specie, ponendo a suo carico la spesa per la tinteggiatura delle pareti) deve considerarsi nulla, ai sensi della stessa L. n. 392 del 1978, art. 79 perchè, addossando al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione, che la legge pone, di regola, a carico del locatore (art. 1576 c.c.), attribuisce a quest’ultimo un vantaggio in aggiunta al canone, unico corrispettivo lecitamente pattuibile a carico del conduttore”.

  Le spese di ordinaria manutenzione dovute al normale deterioramento d’uso sono, di regola, a carico del locatore; la loro attribuzione contrattuale al conduttore può determinare la nullità della clausola ai sensi dell’art. 79 della L. n. 392/1978.

• art. 91 c.p.c.

  La Corte territoriale, disposta la condanna dei conduttori e dei loro fideiussori in solido al pagamento delle spese legali di primo e secondo grado e compensandole per metà, avrebbe violato il principio di causalità, omettendo di considerare che la domanda dell’odierno resistente era stata respinta pressochè integralmente.

  La norma è stata richiamata soltanto nell’esposizione del motivo di ricorso sulle spese; la Corte ha dichiarato assorbita la censura e non ne ha svolto un’interpretazione.

• art. 92 c.p.c.

  La Corte territoriale, disposta la condanna dei conduttori e dei loro fideiussori in solido al pagamento delle spese legali di primo e secondo grado e compensandole per metà, avrebbe violato il principio di causalità, omettendo di considerare che la domanda dell’odierno resistente era stata respinta pressochè integralmente.

  La norma è stata richiamata soltanto nell’esposizione del motivo sulle spese, dichiarato assorbito; la Corte non ne ha fornito una lettura.

• art. 96 c.p.c.

  I motivi quinto e sesto sono assorbiti.

  La domanda di responsabilità aggravata e la relativa censura non sono state esaminate nel merito, essendo assorbite dall’accoglimento del quarto motivo.

• art. 132 c.p.c., n. 4

  La sentenza impugnata non è supportata da una motivazione che consenta di intuire l’iter logico-giuridico che ha indotto il giudice a quo a liquidare a titolo di mancato aggiornamento Istat una somma diversa da quella richiesta, nè vi sono i presupposti per correggere la decisione, ricorrendo una incertezza in ordine alla somma reclamata.

  La motivazione deve rendere comprensibile il percorso logico-giuridico della quantificazione; se non spiega perché sia stata riconosciuta una somma diversa da quella richiesta e permane incertezza sull’importo, la decisione è viziata.

Massime di principio

• Il locatore che chiede al conduttore il rimborso degli oneri condominiali contestati assolve l’onere della prova producendo i rendiconti dell’amministratore approvati dai condomini; non è tenuto, in via generale, a corredarli dei documenti giustificativi, che il conduttore può consultare presso l’amministratore o chiedere siano esibiti in giudizio.
• Ricevuta la richiesta di pagamento degli oneri condominiali, il conduttore deve attivarsi entro il termine previsto dall’art. 9, comma 3, della L. n. 392/1978 per ottenere l’indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione e visionare i giustificativi; le contestazioni devono essere specifiche.
• La mancata riproposizione di una domanda nelle conclusioni definitive genera una presunzione di abbandono, ma il giudice deve interpretare la volontà processuale della parte e verificare se essa abbia inteso mantenere ferma la domanda.
• Nelle locazioni abitative, la gravosità della prosecuzione del rapporto ai fini del recesso può dipendere anche da esigenze di vita e condizioni di salute del conduttore; l’umidità dell’alloggio valutata insieme a una patologia respiratoria può giustificare il recesso anticipato.
• I fenomeni non transitori di umidità e condensa che incidono sulla struttura materiale o riducono notevolmente il godimento dell’immobile ricadono nella disciplina dei vizi della cosa locata, non in quella delle riparazioni manutentive ordinarie.
• La conoscenza dei vizi da parte del conduttore, o la dichiarazione di aver ricevuto l’immobile in buono stato, non libera il locatore nei casi in cui i vizi rendano impossibile il godimento della cosa.
• L’eventuale violazione dell’obbligo del conduttore di segnalare le riparazioni non a suo carico non priva di titolo il recesso anticipato; l’eventuale pretesa risarcitoria del locatore per l’omessa segnalazione deve essere proposta con specifica domanda.
• È nulla la clausola che addossa al conduttore le spese di ordinaria manutenzione dovute al normale deterioramento d’uso dell’immobile, come la tinteggiatura delle pareti alla fine della locazione.
• La liquidazione di una somma diversa da quella domandata deve essere sorretta da una motivazione che consenta di ricostruire il criterio seguito; in mancanza, e in presenza di incertezza sull’importo effettivamente richiesto, la decisione è cassabile.

Come è indicizzato