Cassazione Civile, Ordinanza n. 29905/2021 del 25/10/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce da un documento del 18 settembre 2003 relativo alla futura vendita di immobili di proprietà di soggetti terzi. Secondo i giudici di merito, il ricorrente si era presentato come titolare del potere di disporre dei beni e aveva assunto obblighi tipici di un preliminare di compravendita immobiliare, con impegno a procurare il trasferimento dei beni dai proprietari effettivi, oltre a liberare gli immobili e ottenere un'autorizzazione comunale per una strada carrabile. Ritenuto l'inadempimento del promittente alienante, era stato disposto il pagamento del doppio di una somma qualificata come caparra confirmatoria. Nel ricorso per cassazione si denunciavano violazione degli artt. 1351, 1325, 1418, 1385, 1362 e 1370 c.c. e omesso esame di fatto decisivo, sostenendo: che il documento dovesse essere qualificato come mera proposta irrevocabile accettata, non come preliminare; che mancassero causa e accordo perché il soggetto venditore non sarebbe stato identificato con certezza; che la somma di 35.000 euro fosse un semplice acconto e non caparra confirmatoria, sicché non poteva disporsi il doppio; che il ricorrente avrebbe eventualmente assunto soltanto una responsabilità da falso rappresentante ex art. 1398 c.c.; e che non vi fosse affidamento incolpevole della controparte sulla sua spendita del potere di rappresentanza.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto infondati o inammissibili i motivi. Ha affermato che la qualificazione del negozio e la ricostruzione della comune volontà delle parti sono accertamenti di fatto riservati al giudice di merito e sindacabili solo per violazione dei canoni ermeneutici o per omesso esame di un fatto storico decisivo. Ha condiviso l'interpretazione della Corte d'appello, secondo cui il documento conteneva tutti gli elementi essenziali del contratto preliminare di compravendita immobiliare, avente ad oggetto cosa altrui, con obbligo del promittente di attivarsi per ottenere il trasferimento dai titolari. Ha inoltre osservato che la sottoscrizione senza modifiche del documento costituiva accettazione della proposta, che la tesi del preliminare di preliminare non escludeva comunque la meritevolezza dell'assetto negoziale, che il ricorrente aveva stipulato in proprio ed era quindi comunque vincolato, e che la censura sulla natura di mero acconto della somma era nuova e comunque incompatibile con il tenore letterale della clausola. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna del ricorrente alle spese e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1351 c.c.

  richiamato dal ricorrente per contestare la qualificazione del negozio come preliminare; la Corte ribadisce che la corretta qualificazione dipende dall'accertamento della comune volontà delle parti riservato al merito.

• art. 1325 c.c.

  richiamato per sostenere la mancanza di causa e accordo; la Corte esclude il vizio ritenendo integrati gli elementi essenziali del preliminare.

• art. 1418 c.c.

  invocato per affermare la nullità del negozio; la Corte non ravvisa la nullità perché il contratto è ritenuto valido preliminare di compravendita immobiliare.

• art. 1385 c.c.

  richiamato in relazione alla caparra confirmatoria; la Corte reputa inammissibile la censura sulla natura dell'acconto e conferma la condanna al doppio della caparra.

• art. 1362 c.c.

  canone ermeneutico indicato dalla Corte come parametro per contestare l'interpretazione del contratto, sindacabile solo se specificamente violato.

• art. 1370 c.c.

  richiamato dal ricorrente tra le norme di interpretazione; la Corte afferma che occorre individuare specificamente il canone violato, altrimenti la censura si risolve in mero dissenso sul merito.

• art. 360, n. 3, c.p.c.

  consente il ricorso per violazione di legge, ma non il riesame del merito interpretativo quando si contesta solo il risultato interpretativo.

• art. 360, n. 5, c.p.c.

  nel testo riformulato, il vizio è limitato all'omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, decisivo e discusso tra le parti.

• art. 1398 c.c.

  richiamato dal ricorrente per sostenere l'eventuale responsabilità da falso rappresentante; la Corte osserva che il ricorrente aveva stipulato in proprio ed era comunque obbligato.

• art. 1705 c.c.

  richiamato dalla Corte per affermare che, anche in ipotesi di rappresentanza indiretta, il soggetto che stipula in proprio resta vincolato dall'obbligazione assunta.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002

  la Corte dà atto dei presupposti per il pagamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato da parte del ricorrente.

• art. 1, comma 17, L. n. 228/2012

  richiamato quale norma che ha inserito il comma 1-quater nell'art. 13 del D.P.R. n. 115/2002.

• art. 13, comma 1-bis, D.P.R. n. 115/2002

  indicato come parametro per la quantificazione dell'ulteriore contributo unificato dovuto, se dovuto.

Massime di principio

• La qualificazione di una scrittura negoziale come preliminare, proposta irrevocabile accettata o altra figura contrattuale dipende dall'accertamento della comune volontà delle parti e degli elementi essenziali del regolamento negoziale, attività riservata al giudice di merito.
• In cassazione, la censura contro l'interpretazione del contratto è ammissibile solo se si indica in modo puntuale il canone ermeneutico violato e il modo in cui il giudice di merito se ne è discostato; non è sufficiente contrapporre una diversa lettura del testo negoziale.
• Quando di una clausola o di un contratto sono possibili più interpretazioni plausibili, il giudice di legittimità non può sostituire la propria lettura a quella scelta dal giudice di merito, se quest'ultima è logicamente sostenibile.
• La proposta sottoscritta dalla controparte senza modifiche o integrazioni può valere come accettazione quando dal documento emergano gli elementi essenziali del contratto e la volontà di aderire alle condizioni proposte.
• Il contratto preliminare può riguardare anche beni altrui: il promittente che si obblighi alla vendita assume l'onere di attivarsi per procurare il trasferimento dai titolari del diritto.
• La doglianza secondo cui una somma pattuita come caparra sarebbe in realtà un semplice acconto non può essere prospettata per la prima volta in cassazione e, comunque, deve misurarsi con il tenore letterale della clausola.
• Il vizio di cui all'art. 360, n. 5, c.p.c. post-riforma è circoscritto all'omesso esame di un fatto storico decisivo e discusso, non già a una rivalutazione complessiva del percorso motivazionale.

Come è indicizzato