Sentenza n. 848/2026 - Brescia, Sezione 2

Esito

La controversia

La ricorrente ha impugnato il permesso di costruire e il provvedimento comunale di liquidazione del contributo di costruzione relativo a un intervento di riqualificazione con mutamento rilevante della destinazione d’uso da rurale a residenziale, avente ad oggetto quattro unità immobiliari rurali. Ha contestato, in primo luogo, il calcolo degli oneri di urbanizzazione, pari a € 51.579,39, sostenendo che l’intervento dovesse essere qualificato come ristrutturazione edilizia e beneficiare della riduzione del 70% prevista dalla deliberazione comunale, anziché essere assoggettato alle tariffe delle nuove costruzioni. In secondo luogo, ha contestato il contributo sul costo di costruzione, liquidato in € 20.755,66, chiedendo l’applicazione del limite del 50% previsto per le ristrutturazioni edilizie. In terzo luogo, ha censurato la maggiorazione del 50% del costo unitario di costruzione, derivante dall’inquadramento degli edifici nella classe XI del D.M. LL.PP. 10 maggio 1977, deducendo difetto di motivazione, indebita estensione delle caratteristiche della casa padronale agli edifici rurali e inapplicabilità delle classi alle ristrutturazioni. Infine, ha impugnato la prescrizione n. 5 del permesso di costruire relativa ai parcheggi, sostenendo che il fabbisogno dovesse essere calcolato sulla sola volumetria dei fabbricati rurali oggetto dell’intervento, pari a 1.480,89 mc, e non sull’intero compendio, comprensivo della casa padronale, per complessivi 3.516,04 mc. Ha chiesto l’accertamento della debenza del contributo nella misura di € 35.316,83 o € 39.306,15 e la restituzione della differenza pagata.

La decisione

Il ricorso è stato accolto solo in parte. Il Collegio ha respinto le prime due censure, ritenendo legittima l’applicazione integrale del contributo di costruzione. Il mutamento da destinazione rurale a residenziale costituisce mutamento urbanisticamente rilevante ai sensi dell’art. 23-ter d.P.R. 380/2001, comporta un aggravio del carico urbanistico ed è soggetto al pagamento integrale del contributo, indipendentemente dal fatto che sia realizzato con opere edilizie e dalla qualificazione dell’intervento come ristrutturazione. Le riduzioni previste per la ristrutturazione edilizia dagli artt. 44 e 48 l.r. Lombardia n. 12/2005 non sono applicabili, poiché riguardano interventi non implicanti un mutamento rilevante di destinazione d’uso. È stata inoltre esclusa l’applicazione dell’art. 52, comma 3, della medesima legge regionale, poiché la disposizione riguarda i mutamenti realizzati senza opere entro dieci anni dall’ultimazione dei lavori, mentre nel caso concreto il mutamento era realizzato con opere e a distanza di diversi decenni. È stata respinta anche la terza censura: la classificazione in classe XI e la conseguente maggiorazione del 50% sono state ritenute fondate su parametri oggettivi del D.M. LL.PP. 10 maggio 1977, dettagliatamente esposti nei conteggi comunali non contestati, e applicabili a tutti gli interventi soggetti al contributo sul costo di costruzione, comprese le ristrutturazioni. È stata invece accolta la censura relativa ai parcheggi. Il Comune aveva calcolato la dotazione sulla volumetria complessiva del compendio, inclusa la casa padronale, senza dimostrare adeguatamente che una porzione di essa fosse inclusa nel progetto e senza indicare la relativa volumetria. La prescrizione n. 5 è stata quindi annullata per difetto di istruttoria e di motivazione, ai fini di un nuovo esame in contraddittorio con la ricorrente e sulla base di dati concreti e verificabili. Le spese sono state integralmente compensate per la complessità delle questioni e la reciproca parziale soccombenza.

Norme richiamate

• art. 16, comma 1, d.P.R. 380/2001

  Il permesso di costruire è oneroso e comporta il pagamento di un contributo commisurato agli oneri di urbanizzazione e al costo di costruzione.

• art. 17 d.P.R. 380/2001

  Le ipotesi di esonero o riduzione del contributo di costruzione sono tassative e non sono suscettibili di applicazione analogica o estensiva.

• art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. 380/2001

  La ristrutturazione edilizia costituisce una fattispecie cui possono applicarsi le riduzioni del contributo previste dalla normativa, ma tali riduzioni non si estendono ai mutamenti rilevanti di destinazione d’uso.

• art. 23-ter, comma 1, d.P.R. 380/2001

  “costituisce mutamento rilevante della destinazione d’uso ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorchè non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie, purchè tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale”

  Il passaggio da destinazione rurale a residenziale è sempre urbanisticamente rilevante e comporta un aggravio del carico urbanistico, indipendentemente dall’esecuzione di opere e dalla qualificazione dell’intervento edilizio.

• art. 44, comma 8, l.r. Lombardia n. 12/2005

  “Per gli interventi di ristrutturazione edilizia, nonché per quelli di demolizione e ricostruzione anche con diversa sagoma (…) gli oneri di urbanizzazione sono quelli stabiliti per gli interventi di nuova costruzione, ridotti del sessanta per cento, salva la facoltà per i comuni di deliberare ulteriori riduzioni”

  La riduzione degli oneri prevista per la ristrutturazione edilizia non si applica agli interventi che comportano un mutamento rilevante della destinazione d’uso da rurale a residenziale.

• art. 48, comma 6, l.r. Lombardia n. 12/2005

  “Per gli interventi di ristrutturazione edilizia, nonché per quelli di demolizione e ricostruzione anche con diversa sagoma (…), il costo di costruzione è determinato in relazione al costo reale degli interventi stessi, così come individuato sulla base del progetto presentato e comunque non può superare il 50 per cento del valore determinato per le nuove costruzioni (…)”

  Il limite ridotto del costo di costruzione riguarda le ristrutturazioni edilizie, ma non è estensibile agli interventi con mutamento rilevante della destinazione d’uso.

• art. 52, comma 3, l.r. Lombardia n. 12/2005

  “Qualora la destinazione d’uso sia modificata, senza opere edilizie, nei dieci anni successivi all’ultimazione dei lavori, è dovuto l’eventuale conguaglio degli oneri di urbanizzazione, corrispondente alla differenza tra gli oneri dovuti per la nuova destinazione e gli oneri riferiti alla precedente destinazione, entrambi determinati applicando le tariffe stabilite per la nuova costruzione e vigenti al momento della variazione”

  La disciplina del conguaglio ridotto si applica esclusivamente ai mutamenti di destinazione d’uso senza opere realizzati entro dieci anni dall’ultimazione dei lavori e non a quelli eseguiti con opere o oltre tale termine.

• art. 41-sexies l. 17 agosto 1942, n. 1150

  Costituisce il riferimento legislativo per la dotazione di spazi per parcheggi privati, secondo i criteri integrativi stabiliti dalle NTA comunali.

• D.M. LL.PP. 10 maggio 1977

  Stabilisce criteri oggettivi per il calcolo del costo di costruzione e per le maggiorazioni correlate alle classi degli edifici; tali maggiorazioni si applicano a tutti gli interventi soggetti al contributo sul costo di costruzione, comprese le ristrutturazioni.

Massime di principio

• Il mutamento di destinazione d’uso da rurale a residenziale costituisce sempre un mutamento urbanisticamente rilevante, perché comporta il passaggio tra diverse categorie funzionali e un aggravio del carico urbanistico, indipendentemente dalla realizzazione di opere edilizie e dalla qualificazione dell’intervento come nuova costruzione o ristrutturazione.
• Le riduzioni del contributo di costruzione previste per gli interventi di ristrutturazione edilizia sono disposizioni eccezionali e tassative; non si applicano agli interventi di ristrutturazione che comportino un mutamento rilevante della destinazione d’uso.
• La disciplina regionale che consente il pagamento del solo conguaglio degli oneri in caso di mutamento di destinazione d’uso opera esclusivamente quando il mutamento è realizzato senza opere edilizie entro dieci anni dall’ultimazione dei lavori; non è applicabile ai mutamenti realizzati con opere o oltre il termine decennale.
• Le maggiorazioni del costo di costruzione determinate secondo le classi di edifici previste dal D.M. LL.PP. 10 maggio 1977 si applicano a tutti gli interventi assoggettati al contributo sul costo di costruzione, senza distinzione tra nuova costruzione e ristrutturazione edilizia, purché il calcolo sia fondato sui parametri oggettivi previsti dalla disciplina.
• È viziata per difetto di istruttoria e motivazione la prescrizione sulla dotazione di parcheggi che calcoli il fabbisogno sulla volumetria complessiva di un compendio immobiliare senza dimostrare quali porzioni siano effettivamente interessate dall’intervento e senza indicare i dati volumetrici idonei a giustificare il risultato matematico; in tal caso l’amministrazione deve procedere a un nuovo esame su dati concreti e in contraddittorio con l’interessato.

Come è indicizzato