Sentenza del 23/09/2022 n. 705 - Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Sardegna

Esito

La controversia

Conteso il regime di esenzione dall'ICI per un fabbricato in corso di costruzione (non ultimato e non concretamente utilizzato) accatastato nella categoria fittizia F/3, realizzato come sopraelevazione di un corpo di fabbrica già esistente e già assoggettato a ICI. Il ricorrente pretendeva (implicitamente) l'esenzione del nuovo volume non ultimato; l'ente impositore sostiene la tassabilità secondo la disciplina relativa alle aree fabbricabili o alla frazione di cubatura.

La decisione

Il giudice ha ritenuto che il fabbricato in corso di costruzione, ancorché non ultimato e non concretamente utilizzato e classificato in catasto nella categoria fittizia F/3, non è esente dall'ICI quando costituisce sopraelevazione di un fabbricato preesistente soggetto a imposta. L'imposta dovuta va determinata considerando come base imponibile il valore della frazione di cubatura ovvero dell'area edificatoria (cioè la quota di cubatura/area relativa alla sopraelevazione), senza tener conto del valore del fabbricato in corso di costruzione. Il fatto che i piani sottostanti siano occupati da immobili completati non impedisce la tassazione della frazione di cubatura; resta comunque salva la possibilità per l'ente impositore di contestare il corretto classamento in categoria F/3.

Norme richiamate

• ICI (Imposta Comunale sugli Immobili)

  L'imposta si applica anche alle fattispecie riconducibili a frazioni di cubatura/aree edificabili; un fabbricato in corso di costruzione classificato F/3 e realizzato come sopraelevazione non gode dell'esenzione invocata dal contribuente.

• Regole catastali - categoria fittizia F/3

  La qualificazione catastale F/3 (fabbricato in corso di costruzione) non determina automaticamente esenzione dall'ICI quando la costruzione costituisce ampliamento/sopraelevazione di un immobile già soggetto a tassazione; tuttavia l'ente può sempre impugnare/contestare il corretto classamento.

Massime di principio

• Un fabbricato in corso di costruzione classificato F/3 che costituisce sopraelevazione/ampliamento di un edificio già soggetto a ICI non è automaticamente esente dall'imposta.
• La base imponibile, in casi di sopraelevazione/nuova cubatura, può essere determinata sul valore della frazione di cubatura o sull'area edificabile relativa, senza includere il valore del fabbricato non ultimato.
• La presenza di piani sottostanti completati e occupati non esclude la tassazione della nuova cubatura: l'utilizzazione concreta del volume aggiunto è valutata separatamente.
• Resta sempre facoltà dell'ente impositore di contestare il classamento catastale (F/3) se ritiene errata la qualificazione, posto che il corretto inquadramento influisce sulla determinazione dell'imposta.
• In situazioni simili conviene verificare: a) la classificazione catastale effettiva e la sua correttezza; b) se la nuova cubatura è considerabile frazione autonoma o mera parte dell'esistente; c) possibilità di ricorso o di istanze di rettifica catastale prima di impugnare l'avviso di accertamento.