Sentenza del 19/04/2018 n. 46 - Comm. Trib. Prov. Biella

Esito

La controversia

Il contribuente aveva acquistato tre appartamenti distinti con l'intenzione di fonderli in un'unica unità abitativa, sostenendo che l'immobile risultante sarebbe rimasto entro il limite di superficie utile previsto per non essere qualificato come abitazione di lusso. La controversia riguardava il calcolo della superficie utile complessiva e la conseguente spettanza dell'agevolazione prima casa. Secondo la Cassazione, nel computo devono essere considerate le superfici dei muri perimetrali e divisori, mentre devono essere escluse quelle relative a balconi, terrazzi, soffitte, scale e posti auto. È stata inoltre esaminata l'eccezione relativa all'omesso contraddittorio preventivo con il contribuente.

La decisione

La Cassazione ha ritenuto corretta l'inclusione dei muri perimetrali e divisori nel calcolo della superficie utile dell'abitazione e l'esclusione degli elementi accessori indicati. Qualora, applicando tale criterio, la superficie complessiva superi il limite previsto, l'immobile non può beneficiare dell'agevolazione prima casa e l'Amministrazione può procedere alla liquidazione delle maggiori imposte dovute. La Corte ha inoltre escluso che l'assenza di un preventivo contraddittorio determini automaticamente la nullità dell'atto, non essendo prevista una generale sanzione di nullità per tale omissione. L'esito è quindi sfavorevole al contribuente, con conferma o legittimazione del recupero fiscale.

Norme richiamate

• Disciplina delle agevolazioni prima casa e dei requisiti dell'abitazione non di lusso

  L'agevolazione spetta solo se l'immobile possiede i requisiti normativi, compreso quello relativo alla superficie utile; il superamento della soglia prevista comporta la decadenza dal beneficio.

• Normativa sull'imposta di registro, ipotecaria e catastale e imposta sostitutiva sui finanziamenti

  La perdita dell'agevolazione può comportare il recupero delle imposte ordinarie e delle relative differenze, anche quando l'operazione sia collegata a un finanziamento soggetto a imposta sostitutiva.

• Principi processuali sul contraddittorio endoprocedimentale

  L'omesso contraddittorio preventivo non comporta automaticamente la nullità dell'atto impositivo in assenza di una specifica previsione normativa che stabilisca tale conseguenza.

Massime di principio

• Per verificare se un'abitazione rientra nei limiti richiesti per l'agevolazione prima casa, la superficie utile deve essere calcolata secondo i criteri stabiliti dalla giurisprudenza, includendo i muri perimetrali e divisori ed escludendo balconi, terrazzi, soffitte, scale e posti auto.
• L'acquisto di più unità immobiliari con successiva fusione non consente di eludere i requisiti dimensionali: ai fini fiscali rileva l'unità abitativa risultante e la sua superficie complessiva.
• Se il requisito dimensionale viene meno, l'Amministrazione finanziaria può revocare l'agevolazione e recuperare le imposte ordinarie, oltre agli eventuali accessori previsti.
• L'assenza di un contraddittorio preventivo produce effetti invalidanti solo quando una specifica norma lo impone e collega espressamente alla sua omissione la nullità dell'atto.
• La valutazione concreta richiede il confronto tra planimetrie, dati catastali, titoli edilizi e criteri di misurazione applicabili alla data dell'acquisto.