Cassazione Civile, Ordinanza n. 02403/2024 del 25/01/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce dall'impugnazione, da parte della proprietaria di una porzione immobiliare in condominio, della deliberazione assembleare che aveva espresso contrarietà allo svolgimento nel fabbricato di attività di sala giochi, ristorante, locali pubblici con somministrazione e, in generale, attività con apertura serale, ritenendo la delibera una illegittima modifica del regolamento condominiale approvata senza unanimità. Il condominio, a sua volta, aveva chiesto in via riconvenzionale la cessazione dell'attività di sala giochi svolta dalla conduttrice dell'unità immobiliare, sostenendo che fosse vietata dal regolamento. La ricorrente ha censurato: la validità della procura e la legittimazione del condominio; la ritenuta natura meramente interpretativa e non modificativa della delibera; l'interpretazione del regolamento; il richiamo all'art. 2 del regolamento non oggetto di domanda; l'omessa pronuncia su una seconda deliberazione; la mancata integrazione del contraddittorio nei confronti della conduttrice; e la mancata autorizzazione assembleare dell'amministratore. La Corte di cassazione ha ritenuto infondati i motivi sulla procura, sulla legittimazione dell'amministratore e sulla pretesa mancata integrazione del contraddittorio con la conduttrice, ma ha accolto le censure centrali perché il giudice di merito non aveva correttamente considerato che le clausole limitative della destinazione delle unità immobiliari, se costitutive di servitù reciproche, richiedono approvazione unanime e forma scritta; inoltre la delibera del 21 maggio 2012 non era una semplice interpretazione dell'art. 1 del regolamento, bensì introduceva un nuovo divieto specifico, quindi una modifica sostanziale non adottabile a maggioranza.

La decisione

La Corte ha cassato la sentenza impugnata nei limiti dei motivi accolti e ha rinviato la causa alla Corte d'appello di Torino, perché riesamini la controversia attenendosi ai principi enunciati. Sono stati rigettati i motivi primo, sesto e settimo; sono stati accolti, nei limiti della motivazione, i motivi secondo, terzo, quarto e quinto. La Corte ha affermato che le limitazioni convenzionali alla destinazione delle unità immobiliari, se incidono sui diritti dei condomini come servitù reciproche, devono risultare da un consenso unanime e scritto e non possono essere introdotte da una delibera assembleare maggioritaria presentata come mera interpretazione del regolamento. Ha inoltre chiarito che il condominio poteva agire anche nei confronti della conduttrice per far cessare l'attività, ma ciò non escludeva che, per accertare la validità e opponibilità della clausola limitativa, dovesse essere verificata la titolarità e la validità del vincolo regolamentare nei confronti del proprietario.

Norme richiamate

• art. 83 c.p.c.

  La procura alle liti non è nulla se la sottoscrizione del difensore è comunque identificabile dall'atto complessivamente considerato.

• art. 182 c.p.c.

  Il difetto di rappresentanza o di autorizzazione può essere sanato in qualsiasi fase e grado del giudizio con effetti ex tunc, quando il giudice assegni il termine per la regolarizzazione.

• art. 1131 c.c.

  L'autorizzazione o ratifica assembleare è necessaria solo per le cause che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore.

• art. 1130 c.c.

  L'amministratore è legittimato a curare l'osservanza del regolamento di condominio e a promuovere le azioni conseguenti.

• art. 1137 c.c.

  Solo i condomini, non i conduttori, sono legittimati a impugnare le deliberazioni assembleari; la sentenza di annullamento fa stato nei confronti dei condomini.

• art. 1585 c.c.

  Il conduttore pregiudicato da deliberazioni condominiali può eventualmente avvalersi delle tutele proprie del rapporto locativo.

• art. 1586 c.c.

  Il conduttore convenuto dal condominio ha interesse a resistere quando si deduca una servitù o un limite opponibile al bene locato.

• art. 1362 c.c.

  L'interpretazione del regolamento deve muovere dalla lettera quando questa sia chiara e univoca; non è ammissibile una lettura che contraddica il testo.

• art. 1138 c.c.

  Le clausole regolamentari che limitano i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive hanno natura convenzionale e si coordinano con i titoli di acquisto come fonti dei diritti dei condomini.

• art. 1350 c.c.

  La modifica delle clausole regolamentari costitutive di limitazioni reali richiede la forma scritta e il consenso unanime dei partecipanti.

• art. 34 c.p.c.

  L'accertamento incidentale della nullità del regolamento non fa giudicato senza domanda specifica di parte.

• art. 329 c.p.c.

  La qualificazione della natura contrattuale del regolamento non integra necessariamente una autonoma parte della sentenza idonea a formare giudicato interno.

• art. 384 c.p.c.

  La Corte può esaminare questioni rilevanti emerse nel contraddittorio sulle osservazioni depositate in cassazione.

Massime di principio

• Le clausole del regolamento condominiale che limitano la destinazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva sono opponibili solo se risultano da un titolo chiaro, espresso e inequivoco; il giudice deve privilegiare il dato letterale quando il testo non lasci margini di dubbio.
• Una clausola regolamentare che si limiti a formule generiche sul decoro, sulla tranquillità o sull'uso non indiscreto del fabbricato non è sufficiente, da sola, a costituire una servitù reciproca idonea a imporre specifici divieti di destinazione d'uso.
• La modifica di clausole regolamentari che incidono sui diritti reali dei condomini non può essere validamente approvata a maggioranza, ma richiede il consenso unanime in forma scritta dei partecipanti alla comunione.
• L'assemblea condominiale non può presentare come mera interpretazione del regolamento una delibera che, in realtà, introduca nuovi divieti o ampli il contenuto limitativo di una clausola preesistente.
• Nel giudizio volto a far cessare un'attività vietata da un regolamento condominiale costitutivo di servitù reciproche, la validità e l'opponibilità del vincolo al proprietario dell'unità immobiliare devono essere verificate dal giudice anche d'ufficio.
• Il conduttore non è legittimato autonomamente a impugnare le delibere condominiali ex art. 1137 c.c., ma può essere coinvolto o intervenire nei limiti del rapporto locativo; la legittimazione principale resta del proprietario condomino.
• L'amministratore del condominio è legittimato ad agire per l'osservanza del regolamento e per l'esecuzione delle delibere assembleari senza necessità di autorizzazione assembleare quando la controversia rientri nelle sue attribuzioni ordinarie.

Come è indicizzato