Sentenza n. 10408/2026 - Roma, Sezione 2Q

Esito

La controversia

I ricorrenti hanno impugnato l’ordinanza dirigenziale n. 48 del 2 settembre 2024, deducendo sei motivi. Hanno lamentato, anzitutto, la violazione del legittimo affidamento e del diritto all’abitazione, nonché l’omessa motivazione sul bilanciamento tra interesse pubblico e interesse privato, sostenendo che l’ordine fosse intervenuto a notevole distanza di tempo dalla realizzazione degli abusi. Hanno inoltre dedotto la propria buona fede, affermando di non essere responsabili degli interventi realizzati dai precedenti proprietari e di avere confidato nella regolarità dell’immobile in ragione dell’intervento notarile e della concessione del mutuo. È stata poi denunciata la violazione dell’art. 36 d.P.R. 380/2001, per non avere il Comune previamente verificato la sanabilità delle opere o soluzioni alternative alla demolizione. I ricorrenti hanno altresì dedotto la violazione delle garanzie partecipative, il difetto di istruttoria e di motivazione, contestando la valutazione della consistenza, della rilevanza urbanistica e della collocazione temporale delle opere. Infine, hanno sostenuto che l’interesse pubblico alla demolizione non sussistesse, anche perché nell’area erano presenti altri manufatti analoghi e risultavano pendenti domande di condono.

La decisione

Il TAR ha respinto integralmente il ricorso. Quanto al legittimo affidamento e al decorso del tempo, ha affermato che l’ordine di demolizione è una misura repressiva vincolata e resta legittimo anche se adottato a distanza di tempo dalla realizzazione dell’abuso, anche nei confronti dell’attuale proprietario non responsabile. Non sussiste un affidamento tutelabile alla conservazione di una situazione abusiva, né l’amministrazione deve motivare specificamente sulla prevalenza dell’interesse pubblico, poiché tale ponderazione è già stata effettuata dal legislatore. La buona fede dell’acquirente, l’assenza di responsabilità diretta e le attestazioni contenute negli atti notarili non impediscono l’adozione dell’ordine: il proprietario è legittimato passivo in quanto titolare del potere-dovere reale di rimuovere l’abuso, salva la possibilità di agire civilmente contro il dante causa. Il Comune non era tenuto a verificare d’ufficio la sanabilità ai sensi dell’art. 36 d.P.R. 380/2001, poiché l’accertamento di conformità è attivato esclusivamente su iniziativa dell’interessato; inoltre, gli stessi ricorrenti avevano riconosciuto l’insanabilità di alcune opere. Le censure relative a partecipazione, motivazione e istruttoria sono state ritenute infondate: l’ordinanza era stata preceduta da sopralluogo, relazione tecnica e comunicazione di avvio del procedimento, e descriveva adeguatamente opere idonee a incidere sul carico urbanistico e ad alterare lo stato dei luoghi. La mancata indicazione dell’epoca precisa degli interventi non incideva sul loro carattere abusivo. Infine, la presenza di altri manufatti abusivi o di istanze di condono pendenti non esclude l’interesse pubblico alla demolizione, che è in re ipsa e coincide con il ripristino della legalità urbanistico-edilizia. Nulla è stato disposto sulle spese, poiché il Comune non si è costituito.

Norme richiamate

• art. 31 d.P.R. 380/2001

  Il testo richiama l’art. 31 quale base normativa dell’ordine di demolizione.

  La disposizione fonda l’adozione dell’ordine di demolizione quale misura repressiva vincolata conseguente all’accertamento dell’abuso; il proprietario è legittimato passivo anche se non responsabile della realizzazione.

• art. 31, comma 2, d.P.R. 380/2001

  Il testo richiama la legittimazione passiva del proprietario non responsabile all’esecuzione dell’ordine di demolizione.

  La norma consente di indirizzare l’ordine al proprietario attuale, in quanto titolare del potere-dovere reale di rimuovere l’abuso, senza necessità di accertarne la responsabilità personale.

• art. 36 d.P.R. 380/2001

  Il testo richiama il procedimento di accertamento di conformità urbanistica.

  La verifica della sanabilità non deve precedere necessariamente l’ordine di demolizione e il relativo procedimento si attiva su iniziativa dell’interessato.

• art. 3 l. 241/1990

  Il testo richiama l’obbligo di motivazione del provvedimento.

  L’ordine di demolizione adeguatamente fondato sull’accertamento dell’abuso non richiede una motivazione ulteriore sul bilanciamento tra interesse pubblico e interesse privato, né sulla risalenza dell’abuso.

• artt. 7 e 8 l. 241/1990

  Il testo richiama le garanzie procedimentali e la comunicazione di avvio del procedimento.

  La documentazione acquisita ha evidenziato che i ricorrenti erano stati informati dell’avvio del procedimento sanzionatorio edilizio.

• art. 167 d.lgs. 42/2004

  La disposizione è richiamata tra i motivi di ricorso, ma non risulta decisiva nella motivazione della sentenza.

Massime di principio

• L’ordine di demolizione di opere edilizie abusive ha natura vincolata e costituisce conseguenza dell’accertamento oggettivo della difformità urbanistico-edilizia; pertanto, non richiede una specifica ponderazione motivazionale tra interesse pubblico al ripristino e interesse privato alla conservazione dell’opera.
• Il decorso del tempo dalla realizzazione dell’abuso non determina il venir meno del potere repressivo e non genera, in capo al proprietario, un affidamento tutelabile alla conservazione della situazione abusiva.
• L’ordine di demolizione può essere rivolto al proprietario attuale dell’immobile anche quando egli non abbia realizzato l’abuso e ne fosse inconsapevole, poiché la legittimazione passiva deriva dal potere-dovere reale di rimuovere l’opera; restano salve le azioni civilistiche contro il dante causa.
• L’amministrazione non è tenuta a verificare d’ufficio la sanabilità dell’opera prima di adottare l’ordine di demolizione ai sensi dell’art. 31 d.P.R. 380/2001; il procedimento di accertamento di conformità ex art. 36 è rimesso all’iniziativa dell’interessato.
• La presenza di altri abusi edilizi nella medesima area, di manufatti analoghi o di istanze di condono pendenti non esclude l’interesse pubblico alla demolizione del singolo abuso, coincidente con il ripristino della legalità urbanistico-edilizia.
• Una relazione di sopralluogo che descriva puntualmente opere incidenti sul carico urbanistico o comportanti un’apprezzabile alterazione dello stato dei luoghi è idonea a sostenere l’ordine di demolizione; la precisa individuazione dell’epoca di realizzazione non è necessaria quando non incide sull’accertamento dell’abusività.

Come è indicizzato