Sentenza del 18/08/2015 n. 98 - Comm. Trib. II grado di Bolzano

Esito

La controversia

Il contribuente contestava l'assoggettamento a IRPEF della plusvalenza realizzata mediante il conferimento di un terreno sul quale insisteva un fabbricato. Prima del trasferimento era stata rilasciata una concessione edilizia per la demolizione e ricostruzione del fabbricato, poi effettivamente demolito. La questione riguardava se il bene dovesse essere qualificato come semplice fabbricato oppure come terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria ai sensi dell'articolo 67, comma 1, lettera a), del TUIR.

La decisione

La pretesa fiscale è stata ritenuta fondata. Il conferimento è stato qualificato come cessione a titolo oneroso di un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria, poiché la concessione di demolizione e ricostruzione, seguita dalla demolizione, evidenziava una concreta possibilità edificatoria. La plusvalenza realizzata è pertanto imponibile come reddito diverso ai sensi dell'articolo 67, comma 1, lettera a), del TUIR, con determinazione secondo i criteri dell'articolo 68 del TUIR.

Norme richiamate

• Articolo 67, comma 1, lettera a), del DPR 917/1986 (TUIR)

  Cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria

  La norma comprende le cessioni di terreni che, al momento del trasferimento, presentano una concreta attitudine edificatoria. La presenza di una concessione edilizia di demolizione e ricostruzione e la successiva demolizione del fabbricato possono dimostrare tale caratteristica.

• Articolo 68 del DPR 917/1986 (TUIR)

  Disciplina la determinazione delle plusvalenze rilevanti come redditi diversi, individuandole in linea generale nella differenza tra il corrispettivo percepito e il costo di acquisto o il valore fiscalmente riconosciuto, tenendo conto degli oneri inerenti.

Massime di principio

• Per valutare la tassabilità di una cessione non conta soltanto la qualificazione formale del bene come fabbricato o terreno, ma anche la sua concreta destinazione urbanistica al momento del trasferimento.
• Una concessione edilizia che consenta la demolizione e ricostruzione, soprattutto se seguita dalla demolizione, può dimostrare che il bene è suscettibile di utilizzazione edificatoria e quindi rientra nell'articolo 67, comma 1, lettera a), del TUIR.
• Il conferimento di un immobile o di un terreno può costituire una cessione a titolo oneroso rilevante ai fini della plusvalenza, anche se non avviene mediante una compravendita ordinaria.
• Quando il trasferimento riguarda un'area concretamente edificabile, la plusvalenza può essere imponibile come reddito diverso; la base imponibile va determinata secondo i criteri dell'articolo 68 del TUIR.
• La verifica deve essere effettuata sulla situazione urbanistica effettiva esistente alla data del trasferimento, considerando concessioni, autorizzazioni, strumenti urbanistici e attività edilizie già eseguite.