Cassazione Civile, Ordinanza n. 05139/2024 del 27/02/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un edificio in condominio nel quale, nei rogiti di acquisto stipulati tra aprile 2004 e aprile 2005, era stata inserita una clausola secondo cui le unità immobiliari non ancora alienate dalla società venditrice non avrebbero partecipato alle spese di gestione condominiale fino alla loro vendita, partecipandovi poi con i nuovi acquirenti. Il condominio aveva successivamente deliberato a maggioranza, con delibera del 26 settembre 2011, di ripartire le spese anche sulle unità ancora invendute e aveva ottenuto un decreto ingiuntivo per contributi condominiali nei confronti di una condomina. In opposizione, si era discusso della validità della clausola contrattuale di esonero e della validità/efficacia della delibera assembleare. I ricorrenti principali hanno dedotto: 1) nullità della sentenza per violazione della disciplina sulle clausole vessatorie dei consumatori, sostenendo che fossero applicabili ratione temporis gli artt. 1469-bis e seguenti c.c., equivalenti alla disciplina del Codice del consumo; 2) omessa pronuncia sulla nullità della clausola pattizia di esonero dalle spese condominiali; 3) violazione dell'art. 1341 c.c. Il condominio, con ricorso incidentale, ha dedotto: 1) difetto di contraddittorio per non essere stati chiamati tutti i condomini; 2) ultrapetizione, perché il tribunale avrebbe pronunciato sulla nullità della delibera senza specifica domanda; 3) omesso esame circa la natura non contrattuale del regolamento condominiale e l'assenza di clausole di esonero nei titoli; 4) violazione dell'art. 1137 c.c., sostenendo che la delibera fosse al più annullabile e non nulla.

La decisione

La Corte ha accolto il primo motivo del ricorso principale e il secondo, terzo e quarto motivo del ricorso incidentale; ha rigettato il primo motivo del ricorso incidentale; ha dichiarato assorbiti i restanti motivi del ricorso principale. Ha quindi cassato la sentenza impugnata in relazione alle censure accolte e rinviato al Tribunale di Parma, in diversa composizione, per nuovo esame conforme ai principi enunciati e per la regolazione delle spese del giudizio di cassazione. Nel merito della motivazione, la Corte ha affermato che la clausola di esonero dalle spese contenuta nei titoli di acquisto poteva essere scrutinata come clausola vessatoria anche per i contratti stipulati prima dell'entrata in vigore del Codice del consumo, essendo applicabile l'art. 1469-bis c.c.; ha inoltre chiarito, richiamando Sez. Unite n. 9839/2021, che la delibera che ripartisce in concreto le spese in violazione di criteri convenzionali è annullabile e non nulla, e che l'annullabilità non può essere fatta valere solo in via di eccezione nell'opposizione a decreto ingiuntivo, ma richiede apposita domanda di annullamento ex art. 1137 c.c.

Norme richiamate

• art. 375, comma 2, 4-quater, c.p.c.

  Norma richiamata per la trattazione in camera di consiglio del ricorso per cassazione.

• art. 380 bis.1 c.p.c.

  Norma richiamata per la trattazione camerale del giudizio di legittimità.

• art. 1469-bis c.c.

  Applicabile ratione temporis ai contratti stipulati prima del Codice del consumo; consente di qualificare vessatorie le clausole che, malgrado la buona fede, determinano un significativo squilibrio tra diritti e obblighi del consumatore.

• art. 33, comma 1, d.lgs. 6 settembre 2005, n. 206

  Richiamato come disciplina successiva ma sostanzialmente conforme alla precedente tutela consumeristica; una clausola sulle spese condominiali può essere vessatoria se crea significativo squilibrio nei rapporti contrattuali.

• art. 1341 c.c.

  Richiamato nel giudizio di merito, ma la Corte non fonda la decisione su di esso; rileva il diverso tema delle clausole vessatorie consumeristiche.

• art. 112 c.p.c.

  Invocato per omessa pronuncia; i relativi profili restano assorbiti o vengono esaminati alla luce dell'esatta qualificazione delle domande e delle eccezioni.

• art. 1137 c.c.

  La delibera assembleare che ripartisce in concreto le spese in violazione dei criteri generali non è nulla ma annullabile; l'annullabilità deve essere fatta valere con impugnazione nei termini di legge.

• art. 1137, comma 2, c.c.

  L'impugnazione della delibera annullabile va proposta con apposita domanda di annullamento nel termine perentorio previsto; non basta dedurre il vizio in via di eccezione.

• artt. 33-37 d.lgs. 6 settembre 2005, n. 206

  Indicati come disciplina consumeristica sostanzialmente corrispondente, per ratio, agli artt. 1469-bis e seguenti c.c. applicabili ai rapporti sorti prima del Codice del consumo.

Massime di principio

• Nei contratti di vendita immobiliare tra professionista e consumatore, una clausola che esoneri il venditore dal concorrere alle spese condominiali relative a unità ancora invendute può essere scrutinata come clausola vessatoria se determina un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi contrattuali.
• La disciplina delle clausole vessatorie consumeristiche sopravvenuta con il Codice del consumo non esclude l'applicazione della precedente normativa di tutela, quando il contratto sia stato stipulato nel vigore dell'art. 1469-bis c.c., se la fattispecie concreta rientra nella medesima ratio protettiva.
• Nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo per oneri condominiali, la delibera assembleare posta a fondamento dell'ingiunzione può essere sindacata quanto alla sua validità solo rispettando la corretta qualificazione del vizio: la violazione dei criteri di riparto convenzionali determina, di regola, annullabilità e non nullità.
• L'annullabilità della deliberazione condominiale non può essere fatta valere soltanto come eccezione difensiva nell'opposizione a decreto ingiuntivo: occorre una specifica domanda di annullamento proposta nei termini di cui all'art. 1137 c.c.
• Il condominio è parte del rapporto processuale relativo alla riscossione dei contributi e all'opposizione al decreto ingiuntivo, ma è estraneo al giudizio volto a far valere con efficacia di giudicato la nullità o inefficacia di una clausola contrattuale inserita nei titoli di acquisto tra i singoli contraenti.

Come è indicizzato