Cassazione Civile, Ordinanza n. 21566/2024 del 31/07/2024

Esito

La controversia

I promissari acquirenti avevano convenuto in giudizio il promittente venditore chiedendo l'esecuzione in forma specifica del preliminare ex art. 2932 c.c. per il trasferimento di una proprietà immobiliare. Sostenevano che il preliminare garantisse la regolarità urbanistica degli immobili e imponesse al venditore di produrre la documentazione necessaria per il definitivo; deducevano inoltre di essere già stati immessi nel possesso degli immobili in attesa di un nulla osta delle Ferrovie dello Stato necessario per la stipula. A fronte del mancato rilascio di tale nulla osta e della mancata stipula, avevano agito in giudizio. La domanda era stata rigettata in primo e in secondo grado. In cassazione i ricorrenti deducevano: 1) violazione dei principi in tema di trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c., assumendo che la Corte d'appello avesse illegittimamente subordinato l'accoglimento alla piena regolarità urbanistica dell'immobile e avesse ritenuto insufficiente la sola pendenza di una domanda di sanatoria e l'indicazione degli estremi di essa; 2) omesso esame del comportamento processuale della controparte e della sua mala fede, ai fini della regolazione delle spese e del riconoscimento di una soccombenza reciproca ex art. 92 c.p.c.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo, rilevando che, nel caso concreto, non si trattava di mere difformità edilizie sanabili o di irregolarità minori, ma di immobile edificato in assenza di concessione edilizia, con mancata prova del superamento dell'abusivismo e della definizione del condono. Ha quindi confermato che non era possibile pronunciare sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. in difetto della dimostrazione della regolarizzazione urbanistica richiesta. Ha rigettato anche il secondo motivo, osservando che eventuali inadempimenti o mutamenti di strategia processuale della controparte non incidono sulla soccombenza degli attori rispetto alla domanda di esecuzione specifica del preliminare, che resta causa della condanna alle spese. È stata inoltre dichiarata l'inammissibilità ex art. 372 c.p.c. del deposito, in cassazione, di un atto di divisione di comunione ereditaria prodotto dalla parte resistente. Le spese del giudizio di legittimità sono state poste a carico dei ricorrenti, con ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  La sentenza costitutiva di trasferimento coattivo presuppone, nel caso di immobile irregolare urbanisticamente, la prova del superamento dell'abusivismo; non è sufficiente la sola pendenza di una domanda di sanatoria se l'immobile è stato edificato in assenza di concessione edilizia.

• art. 40 l. 47/1985

  Per la commerciabilità e il trasferimento del bene occorre la documentazione prevista dalla norma; la mera indicazione degli estremi della domanda di sanatoria non equivale alla menzione di un titolo abilitativo effettivamente esistente.

• art. 46 d.p.r. 380/2001

  Richiamato in relazione alla nullità testuale degli atti di trasferimento di immobili privi dei requisiti urbanistici/formali richiesti dalla disciplina edilizia.

• art. 17 l. 47/1985

  Richiamato, insieme all'art. 40 della stessa legge, come fonte della nullità testuale per la mancata menzione del titolo abilitativo negli atti traslativi.

• art. 92 c.p.c.

  Il comportamento processuale della controparte e asseriti inadempimenti non bastano, nel caso concreto, a escludere la soccombenza degli attori sulla domanda principale né a imporre la compensazione delle spese.

• art. 372 c.p.c.

  In cassazione è inammissibile il deposito di documenti nuovi non rientranti nei limiti consentiti dalla norma.

• art. 13, comma 1-quater, d.p.r. 115/2002

  In caso di rigetto del ricorso sussistono i presupposti per l'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

• art. 1-bis art. 13 d.p.r. 115/2002

  Norma richiamata quale parametro del contributo unificato aggiuntivo conseguente al rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Nel giudizio ex art. 2932 c.c. relativo a immobile irregolare sotto il profilo urbanistico, la sentenza costitutiva non può essere pronunciata se non risulta provato il superamento della situazione di abusivismo o la regolarizzazione richiesta dalla disciplina edilizia applicabile.
• La pendenza di una domanda di sanatoria o l'indicazione dei relativi estremi non sono equiparabili, di per sé, all'esistenza di un titolo abilitativo effettivamente rilasciato e idoneo a rendere il bene trasferibile.
• La distinzione rilevante è tra irregolarità urbanistiche lievi o parziali difformità sanabili e ipotesi di abuso primario, quale l'edificazione in assenza di concessione: solo nel primo caso può residuare spazio per il trasferimento coattivo, ove la regolarizzazione sia dimostrata o comunque sufficiente secondo la disciplina applicabile.
• Ai fini della regolazione delle spese, eventuali scorrettezze o inadempimenti della controparte non eliminano automaticamente la soccombenza della parte che ha visto rigettata la propria domanda principale.
• In cassazione non sono ammissibili depositi documentali nuovi fuori dai limiti dell'art. 372 c.p.c.

Come è indicizzato