Sentenza n. 3232/2026 - Napoli, Sezione 7

Esito

La controversia

Il ricorrente ha impugnato il diniego comunale fondato su due ragioni principali: l’asserita insussistenza della destinazione prevalente a uffici, residenze o alloggi di servizio richiesta dall’art. 7, comma 6, l.r. Campania n. 19/2009, poiché l’edificio sarebbe stato originariamente un opificio e successivamente avrebbe avuto una destinazione commerciale, non validamente mutata in destinazione scolastica; e l’inapplicabilità generalizzata del Piano Casa nella zona territoriale 7 del Piano urbanistico territoriale dell’Area Sorrentino-Amalfitana, alla luce della sentenza della Corte costituzionale n. 261/2021. Sono stati inoltre dedotti il difetto di istruttoria e di motivazione in ordine alla destinazione urbanistica dell’immobile, la violazione dell’art. 10-bis l. n. 241/1990, nonché l’illegittimità del diniego per avere respinto l’istanza invece di richiedere eventuali integrazioni circa la volumetria da destinare all’edilizia convenzionata.

La decisione

Il TAR ha accolto il ricorso e annullato il diniego. Quanto alla zona territoriale 7 del PUT, ha ritenuto illegittimo il presupposto comunale secondo cui il Piano Casa sarebbe inapplicabile all’intero territorio comunale. L’art. 1, comma 79, l.r. Campania n. 16/2014 ha mantenuto ferme, per la zona 7, le sole prescrizioni di tutela paesaggistica dell’art. 17 l.r. n. 35/1987, disapplicando le altre prescrizioni del PUT; pertanto, la sentenza della Corte costituzionale n. 261/2021 non determina un’esclusione generalizzata del Piano Casa, ma impone di verificare in concreto la compatibilità dell’intervento con le specifiche prescrizioni paesaggistiche. Quanto alla destinazione d’uso, il Comune ha errato nel considerare irrilevante la destinazione scolastica e nel qualificare la categoria catastale D/8 come commerciale. In assenza di titoli edilizi idonei a cristallizzare la destinazione, l’amministrazione avrebbe dovuto considerare le documentazioni pubbliche e catastali disponibili, tra cui la delibera comunale del 1969, l’anagrafe edilizia comunale e le risultanze catastali del 1990 e del 2011, dalle quali emergeva una destinazione scolastica. La delibera comunale prevedeva specifici lavori di adattamento dell’edificio a scuola, sicché l’uso scolastico non poteva essere qualificato come mero uso di fatto. Inoltre, la categoria catastale D/8 comprende anche edifici scolastici e non equivale necessariamente a una destinazione commerciale. Il diniego è quindi risultato affetto da carenza di istruttoria e motivazione, poiché fondato sull’erroneo presupposto della destinazione D/1 o D/8 commerciale e sulla conseguente negazione della destinazione prevalente richiesta dal Piano Casa. Il Comune è stato condannato alla rifusione delle spese di lite, liquidate in euro 2.000 oltre accessori.

Norme richiamate

• art. 7, comma 6, l.r. Campania n. 19/2009

  Nelle aree urbanizzate con le esclusioni di cui all’articolo 3, per edifici non superiori a diecimila metri cubi destinati prevalentemente ad uffici e residenze o alloggi di servizio che non abbiano goduto dei benefici contributivi, in deroga agli strumenti urbanistici vigenti, è consentito il mutamento di destinazione d’uso a fini abitativi con una previsione a edilizia convenzionata in misura non inferiore al venti per cento del volume dell’edificio, nel rispetto delle caratteristiche tecnico-prestazionali di cui al comma 4 dell’articolo 4 o del comma 5 dell’articolo 5.

  La disposizione consente il mutamento a fini abitativi solo per edifici aventi la destinazione prevalente prevista dalla norma, ma la verifica di tale requisito deve essere compiuta sulla base della destinazione giuridicamente risultante dalla documentazione pubblica e non su un’erronea assimilazione automatica della categoria catastale D/8 alla destinazione commerciale.

• art. 17 l.r. Campania n. 35/1987

  Dovranno essere articolate in zone di Piano regolatore, con normativa, nel rispetto delle indicazioni del presente articolo; l’edificazione nelle zone agricole è disciplinata, giusta la carta dell’uso agricolo del suolo, dalle disposizioni di cui al punto 1.8 del titolo II dell’allegato alla l.r. n. 14/1982.

  Per effetto della disciplina successiva, le prescrizioni dell’art. 17 rilevano, nella zona territoriale 7, nei limiti delle prescrizioni di tutela paesaggistica.

• art. 1, comma 79, l.r. Campania n. 16/2014

  Per la zona territoriale 7 [...] restano ferme le prescrizioni di tutela paesaggistica previste all’articolo 17 e si disapplicano tutte le altre prescrizioni della medesima legge.

  Nella zona 7 del PUT restano applicabili le prescrizioni di tutela paesaggistica dell’art. 17, mentre le altre prescrizioni del PUT, comprese quelle edilizie, sono disapplicate; gli interventi sono disciplinati dagli strumenti urbanistici e territoriali vigenti.

• sentenza Corte costituzionale n. 261/2021

  La pronuncia ribadisce la primazia della pianificazione paesaggistica e l’impossibilità di derogare alle prescrizioni del PUT mediante strumenti subordinati, ma non comporta l’esclusione generalizzata del Piano Casa in tutte le aree sottoposte al PUT; occorre verificare la compatibilità concreta dell’intervento con le specifiche prescrizioni di tutela.

• art. 23-ter d.P.R. n. 380/2001

  La destinazione d’uso dell’immobile o dell’unità immobiliare è quella stabilita dalla documentazione di cui all’articolo 9-bis, comma 1-bis.

  La destinazione d’uso urbanisticamente rilevante deve essere individuata sulla base della documentazione richiamata dall’art. 9-bis, comma 1-bis, e non esclusivamente mediante l’uso concretamente praticato.

• art. 9-bis, comma 1-bis, d.P.R. n. 380/2001

  Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo [...] integrati con gli eventuali titoli successivi [...] Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile [...] da altri documenti probanti.

  In assenza di titoli edilizi idonei, la destinazione può essere desunta da documenti probanti, inclusi atti pubblici, documenti d’archivio e risultanze catastali, purché valutati nell’ambito dell’accertamento complessivo.

• art. 36 d.P.R. n. 380/2001

  La domanda di accertamento di conformità presentata dal ricorrente nel 2013 risultava non definita dal Comune, con conseguente formazione del silenzio-rigetto; tale circostanza non esonerava comunque l’amministrazione dall’esaminare la documentazione pubblica relativa alla destinazione d’uso.

• art. 10-bis l. n. 241/1990

  La decisione non accoglie autonomamente una censura procedimentale relativa al preavviso di rigetto, ma rileva il difetto di istruttoria e motivazione rispetto agli elementi documentali dedotti dal privato.

Massime di principio

• Nella zona territoriale 7 del PUT dell’Area Sorrentino-Amalfitana, l’art. 1, comma 79, l.r. Campania n. 16/2014 mantiene ferme le prescrizioni di tutela paesaggistica dell’art. 17 l.r. n. 35/1987 e disapplica le altre prescrizioni del PUT; ne consegue che il Piano Casa regionale non è escluso in via generalizzata, ma può trovare applicazione solo previa verifica della compatibilità concreta dell’intervento con le prescrizioni paesaggistiche ancora vigenti.
• La sentenza della Corte costituzionale n. 261/2021, pur affermando la prevalenza della pianificazione paesaggistica sugli strumenti urbanistici subordinati, non determina automaticamente l’inapplicabilità di ogni intervento previsto dal Piano Casa nelle aree sottoposte al PUT; l’amministrazione deve accertare specificamente l’eventuale contrasto dell’intervento con le prescrizioni di tutela applicabili.
• Ai fini dell’applicazione dell’art. 7, comma 6, l.r. Campania n. 19/2009, la destinazione d’uso giuridicamente rilevante deve essere ricostruita sulla base dei titoli abilitativi e, quando questi manchino o siano insufficienti, degli altri documenti probanti indicati dall’art. 9-bis, comma 1-bis, d.P.R. n. 380/2001, inclusi atti pubblici, documenti d’archivio e risultanze catastali; non è sufficiente richiamare il solo uso di fatto né è lecito omettere l’esame della documentazione pubblica disponibile.
• La categoria catastale D/8 non può essere automaticamente assimilata alla destinazione commerciale, poiché può ricomprendere anche edifici scolastici e altri immobili non commerciali; l’amministrazione che fondi il diniego su tale assimilazione incorre in difetto di istruttoria e di motivazione.
• Quando la destinazione urbanistica dell’immobile non risulta da titoli edilizi pienamente idonei, l’amministrazione deve valutare unitariamente la documentazione pubblica e catastale disponibile, motivando specificamente le ragioni per cui ritenga irrilevanti o inidonei gli elementi dai quali emerga una diversa destinazione d’uso.

Come è indicizzato