Cassazione Civile, Sentenza n. 40835/2021 del 20/12/2021

Esito

La controversia

Disputa sulla proprietà e sull'uso di un vialetto di accesso al fabbricato. La ricorrente aveva chiesto la rimozione di uno stenditoio per immissioni e, in corso di causa, ha dedotto di aver acquistato la proprietà esclusiva del vialetto per usucapione decennale (art. 1159 c.c.) richiamandosi all'atto di assegnazione del 17/12/1990 in cui la clausola n. 6 comprendeva "i vialetti interni". I convenuti e il Condominio hanno chiesto l'accertamento della natura condominiale del vialetto e la rimozione di un cancello. In primo grado il Tribunale ha accertato la condominialità; la Corte d'appello ha ritenuto ammissibile la deduzione dell'usucapione ma ha negato che l'atto di assegnazione costituisse titolo idoneo al trasferimento della proprietà esclusiva, ricomprendendo invece il vialetto tra le parti comuni; la ricorrente ha impugnato in Cassazione sostenendo errata interpretazione del titolo e prova del possesso.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Ha respinto l'eccezione di inammissibilità e ha esaminato i motivi, ritenendoli complessivamente infondati o inammissibili. Ha confermato che la clausola n. 6 va interpretata con la clausola n. 4 e non costituisce titolo idoneo a trasferire la proprietà esclusiva del vialetto, poiché il bene risultava ricompreso tra le parti comuni ex art. 1117 c.c.; ha inoltre precisato che l'usucapione abbreviata decennale ex art. 1159 c.c. richiede un titolo astrattamente idoneo a trasferire il diritto e corrispondenza tra l'oggetto del titolo e il possesso per acquisire "a non domino", con trascrizione del titolo, sicché l'atto di assegnazione non poteva sorreggere l'usucapione per il vialetto. È stata inoltre dichiarata inammissibile in Cassazione l'istruzione di fatti nuovi (es. diritto di superficie della Cooperativa) non dedotti nei precedenti gradi. Ricorrente condannata alle spese di Cassazione (liquidate in complessivi € 4.200,00 oltre oneri) e a eventuale pagamento del contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1159 c.c.

  L'usucapione abbreviata decennale richiede un titolo astrattamente idoneo a trasferire il diritto e la corrispondenza tra l'oggetto del titolo e il possesso esercitato; senza tale titolo idoneo e trascrizione non può operare l'acquisto per usucapione "a non domino".

• art. 1362 c.c.

  Va ricercata la comune intenzione delle parti: quando la lettera del contratto rivela chiaramente la volontà, una diversa interpretazione non è ammessa; la Corte ha ritenuto corretta l'interpretazione delle clausole dell'atto di assegnazione.

• art. 1363 c.c.

  Le clausole vanno interpretate le une per mezzo delle altre e con riferimento allo scopo pratico; la Corte ha applicato questo criterio sistematico per leggere insieme la clausola n. 6 e la clausola n. 4.

• art. 1117 c.c.

  Le aree scoperte funzionali all'accesso o alla luce e aria degli edifici sono parti comuni: il vialetto, se ricompreso tra le parti comuni, non può essere considerato pertinenza esclusiva.

• art. 818 c.c.

  Principio di accessorietà: l'effetto traslativo relativo all'unità principale si estende agli accessori, salvo che l'accessorio sia destinato in modo univoco al servizio esclusivo di una singola unità.

• art. 183 c.p.c.

  La mancata proposizione di una "reconventio reconventionis" da parte della ricorrente per chiedere l'accertamento della proprietà esclusiva ha impedito di ottenere un giudicato sulla titolarità esclusiva e ha reso superflua l'integrazione del contraddittorio verso altri condomini.

• art. 360 c.p.c.

  Richiamata la limitazione delle censure ammissibili in Cassazione: la nozione di motivazione insufficiente è circoscritta all'omesso esame di fatti decisivi discussi in causa; la Corte ha valutato i motivi alla luce dei criteri di censura consentiti.

• art. 360-bis c.p.c.

  Lo scrutinio d'ammissibilità delle censure va svolto relativamente a ogni singolo motivo e con riferimento al momento della decisione; non è stata accolta l'eccezione di inammissibilità pregiudiziale elevata dai resistenti.

• art. 35 L. 865/1971

  Il diritto di superficie "ad aedificandum" della Cooperativa, evocato nel ricorso, costituisce fatto rilevante ma è stato dedotto tardivamente e quindi inammissibile in Cassazione.

• art. 93 c.p.c.

  Disposizione richiamata per l'ordine di distrazione delle spese di giudizio in favore del difensore dei resistenti.

• art. 13, comma 1-quater d.P.R. 115/2002

  Prevede il versamento, in determinate condizioni, di un ulteriore contributo unificato; la Corte ha dato atto della sussistenza dei presupposti per il suo eventuale versamento da parte della ricorrente.

• art. 23, comma 8-bis d.l. 137/2020 (conv. L. 176/2020)

  Procedura per la decisione in camera di consiglio con formulazione di conclusioni motivate dal P.M.; il giudizio di Cassazione si è svolto secondo questa forma prevista dalla norma.

Massime di principio

• Se si vuole ottenere in giudizio un accertamento di proprietà esclusiva contro più parti, occorre proporre espressa domanda riconvenzionale ("reconventio reconventionis") al fine di ampliare il tema del decidere e creare giudicato efficace erga omnes.
• L'usucapione abbreviata decennale ex art. 1159 c.c. richiede un titolo che sia, in astratto, idoneo a trasferire il diritto e che, nel suo contenuto, corrisponda esattamente all'oggetto del possesso esercitato; la semplice interpretazione favorevole di una clausola non supplisce all'assenza di un titolo traslativo chiaro.
• Quando un atto di assegnazione include beni tra le "parti comuni" o li ricomprende nel complesso degli accessori condominiali, quel bene è presumibilmente parte comune ex art. 1117 c.c. e non pertinenza esclusiva dell'assegnatario, salvo prova contraria sul titolo originario del frazionamento.
• In sede di interpretazione contrattuale si devono leggere insieme tutte le clausole (art. 1362 e 1363 c.c.) e dare prevalenza alla comune intenzione delle parti; un termine apparentemente assolutorio (es. "vialetti interni") può essere letto alla luce di clausole esplicitamente riservanti proprietà comune.
• Fatti o titoli non dedotti nei precedenti gradi del processo (es. natura del diritto della Cooperativa) non possono essere fatti valere per la prima volta in Cassazione se non adeguatamente documentati e motivati nei gradi precedenti.
• Per sostenere un acquisto "a non domino" e l'usucapione su beni immobili, è importante la trascrizione del titolo e la corrispondenza tra l'oggetto del titolo e l'oggetto del possesso, per garantire l'opponibilità ai terzi.