Cassazione Civile, Ordinanza n. 19579/2021 del 09/07/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare avente ad oggetto un immobile allo stato di rudere, con impegno del promittente venditore a eseguire lavori di ristrutturazione e a ottenere i necessari titoli edilizi, entro un termine contrattuale. I promissari acquirenti convenivano in giudizio la società promittente venditrice e il suo legale rappresentante chiedendo il risarcimento/condanna al pagamento di una somma per grave inadempimento del preliminare, deducendo il mancato completamento dei lavori e la mancata consegna dell’immobile entro il termine pattuito. I convenuti resistevano e proponevano domanda riconvenzionale, sostenendo che erano stati invece i promissari acquirenti a non presentarsi per la stipula del definitivo. In appello, la Corte territoriale confermava che i termini del preliminare non erano essenziali, ma riteneva comunque sussistente un grave inadempimento della società venditrice per non avere fornito ai promissari acquirenti informazioni sull’andamento dei lavori e sulla regolarizzazione urbanistico-edilizia. Il ricorrente per cassazione denunciava violazione dell’art. 1455 c.c. (primo motivo), sostenendo che, una volta esclusa la natura essenziale dei termini, non poteva configurarsi un grave inadempimento sulla base della sola mancata informativa, peraltro in presenza di comunicazioni e di una situazione in cui i promissari acquirenti erano comunque informati dell’andamento della vicenda; deduceva inoltre, con altri motivi assorbiti, violazione dell’art. 1460, comma 2, c.c. e omesso esame di fatti decisivi in ordine alla condotta non collaborativa degli acquirenti.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso, cassando la sentenza impugnata e rinviando la causa alla Corte di appello di Firenze in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità. Ha ritenuto assorbiti il secondo e il terzo motivo. La Cassazione ha censurato la motivazione della Corte territoriale perché aveva valorizzato la violazione di obblighi informativi accessori senza prima accertare un inadempimento oggettivamente incidente sul nucleo essenziale del sinallagma contrattuale. Ha quindi stabilito che la gravità dell’inadempimento ex art. 1455 c.c. va valutata anzitutto sul piano oggettivo, verificando l’incidenza apprezzabile sull’equilibrio contrattuale, e solo poi sul piano soggettivo, considerando la condotta delle parti e l’eventuale buona o mala fede. Gli obblighi informativi, se non pattuiti e comunque accessori, possono rilevare solo nei limiti in cui non impongano un sacrificio apprezzabile alla parte e servano a prevenire un abuso del diritto. In assenza di una violazione direttamente incidente sul nucleo essenziale del rapporto, non può dichiararsi la risoluzione per grave inadempimento.

Norme richiamate

• art. 1455 c.c.

  La non scarsa importanza dell'inadempimento deve essere valutata anzitutto con criterio oggettivo, verificando l'incidenza apprezzabile sul sinallagma contrattuale; i profili soggettivi possono integrare ma non sostituire tale requisito.

• art. 1460, secondo comma, c.c.

  Richiamato nel secondo motivo, in relazione alla contrarietà a buona fede della condotta della controparte; motivo assorbito dall'accoglimento del primo.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  Censura per violazione di legge proposta in cassazione con riferimento agli artt. 1455 e 1460 c.c.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  Censura per omesso esame di fatti decisivi, assorbita dall'accoglimento del primo motivo.

Massime di principio

• Ai fini della risoluzione per inadempimento, il giudizio di gravità ex art. 1455 c.c. richiede prima l'accertamento di un inadempimento che incida in modo apprezzabile sull'economia complessiva del rapporto e sul sinallagma contrattuale; solo successivamente possono rilevare elementi soggettivi come comportamento, tolleranza, collaborazione o mala fede delle parti.
• La violazione di obblighi informativi o di avviso non pattuiti, o comunque accessori, non è di per sé sufficiente a integrare un grave inadempimento in un contratto di scambio, se non si accompagna a una lesione del nucleo essenziale della prestazione o a un abuso del diritto.
• La buona fede integrativa può fondare obblighi ulteriori solo entro limiti ragionevoli, senza imporre alla parte un sacrificio apprezzabile o un comportamento contra se; la sua violazione assume rilievo ai fini della responsabilità o della risoluzione solo in quanto si correli a un concreto squilibrio del rapporto o a un abuso.
• Nella valutazione della gravità dell'inadempimento deve aversi riguardo all'interesse concreto della parte adempiente alla regolare esecuzione del contratto, non alla mera convenienza della domanda di risoluzione rispetto ad altre forme di tutela.
• Quando una delle parti deduce condotte non collaborative della controparte, il giudice deve accertarne in concreto l'incidenza causale e funzionale sull'inadempimento, anche al fine di valutare un eventuale concorso di responsabilità o un profilo di abuso del diritto.

Come è indicizzato